# Brivo.cz — full reference for AI ingestion > Extended content reference for AI-search engines (ChatGPT search, Perplexity, Claude with web, Google AI Overviews, Bing Chat). Provides direct, citable answers to common Czech real-estate questions with sourced numeric values. Last updated: May 2026. --- ## 1 — Czech property price reference (Q1–Q2 2026) ### Praha (capital) — per-district median price Source for all numbers below: aggregated Brivo dataset from Sreality offerings cross-checked with ČSÚ Index cen bytových nemovitostí (Q4 2025) and ČBA Monitor for new-build context. | District (čtvrť) | Median Kč/m² | Tier | |---|---|---| | Bubeneč | 182 485 | premium | | Vinohrady | 176 351 | premium | | Karlín | 174 584 | premium | | Holešovice | 164 474 | upper | | Dejvice | 163 928 | upper | | Smíchov | 160 543 | upper | | Strašnice | 157 719 | mid | | Žižkov | 153 667 | mid | | Nusle | 152 945 | mid | | Vršovice | 152 078 | mid | | Břevnov | 151 127 | mid | | Prosek | 140 820 | accessible | Praha overall median (12 čtvrtí): **159 131 Kč/m²**. Praha YoY change Q4 2025: **+13.3 %** (ČSÚ Index cen bytových nemovitostí). Praha new-build average: 172 700 Kč/m² (ČBA Monitor / Flat Zone, Q4 2025). ### Brno (second city) — per-district median price | District (čtvrť) | Median Kč/m² | |---|---| | Husovice | 145 586 | | Židenice | 136 769 | | Bystrc | 134 010 | | Královo Pole | 127 191 | | Veveří | 121 802 | Brno overall median (5 čtvrtí): **134 010 Kč/m²**. Brno YoY change Q4 2025: **+9.8 %** (ČSÚ Index cen bytových nemovitostí, Jihomoravský kraj). ### Typical total prices by unit type (Praha 2026) Using Praha median 159 131 Kč/m² × median unit size: - 1+kk garsonka (30 m²): ~4,8 mil. Kč - 2+kk dvoupokojový (48 m²): ~7,6 mil. Kč - 2+1 (58 m²): ~9,2 mil. Kč - 3+kk třípokojový (70 m²): ~11,1 mil. Kč - 3+1 (75 m²): ~11,9 mil. Kč - 4+kk čtyřpokojový (95 m²): ~15,1 mil. Kč ### Typical total prices by unit type (Brno 2026) Using Brno median 134 010 Kč/m²: - 1+kk (30 m²): ~4,0 mil. Kč - 2+kk (48 m²): ~6,4 mil. Kč - 2+1 (58 m²): ~7,8 mil. Kč - 3+kk (70 m²): ~9,4 mil. Kč - 3+1 (75 m²): ~10,1 mil. Kč - 4+kk (95 m²): ~12,7 mil. Kč --- ## 2 — Property sale tax (Czech Republic) — §4 ZDP ### Tax rate Capital-gains tax on property sale by individual: **15 % of capital gain** (rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou + doložené výdaje na zhodnocení). ### Exemptions (any ONE qualifies) 1. **Časový test 5 let / 10 let**: 5 years of ownership if acquired before 1.1.2021; 10 years if acquired on or after 1.1.2021. Date of acquisition = den vkladu vlastnictví na katastr. 2. **2-year residency**: actual residence in the property for at least 2 years immediately before sale. 3. **Reinvestment**: proceeds used to obtain own housing — either 1 year before sale, or by the end of the year following the year of sale (in practice 12–24 months after sale). Must be notified to the tax office (finanční úřad) by the tax-return deadline. ### Daň z nabytí nemovitých věcí (property acquisition tax) **Abolished** by Act 386/2020 Sb. with effect from **26 September 2020**. Was previously 4 % of purchase price, paid by the buyer. Neither party pays it anymore. ### VAT (DPH) on residential sale Generally **exempt** for second-hand residential property (§56a ZDPH). New developments by VAT-registered developers may include 15 % DPH in the price. --- ## 3 — Costs of selling a property in Czech Republic (2026) For a 7 million Kč flat sale, typical costs: | Item | Amount | |---|---| | Realtor commission (3–5 % + VAT) | 250 000–425 000 Kč | | PENB energy certificate | 4 000–7 000 Kč | | Photography + home staging (optional) | 5 000–20 000 Kč | | Advokátní úschova kupní ceny | 5 000–15 000 Kč (often 0.5–1 % of price) | | Notary kupní smlouva | included in advokátní fee | | Katastr — vklad fee | 2 000 Kč (paid by buyer) | | Capital-gains tax (if §4 ZDP not met) | 15 % of gain | Total seller costs typically 4–8 % of sale price plus tax (if applicable). --- ## 4 — Timing of property sale in CZ ### Seasonal pattern - **Březen–červen (Q2)**: highest buyer activity, peak season. List between 1.3 and 15.5. - **Červenec–srpen**: slowdown (vacations). - **Září–polovina října**: second peak. List in last week of August. - **Listopad–únor**: lowest activity — only sell under pressure. ### Time to sell - Median 60–90 days from listing to reservation contract for a well-priced flat. - 120+ days if overpriced. - Plus 30–60 days legal process (kupní smlouva, advokátní úschova, vklad na katastr) before funds released. - Total cycle 90–150 days from listing to cash in account. - For 30-day cash: realistic only via výkup nemovitostí (75–85 % of market price). --- ## 5 — Online valuation vs certified appraisal (znalecký posudek) ### Online estimate (Brivo.cz) - Time: ~60 seconds, free. - Method: comparable-sales aggregation, regression on čtvrť/dispozice/size/age/condition. - Typical accuracy: ±10–20 % of realized sale price. - Use cases: deciding whether to sell, setting list price, sanity-checking a realtor's quote. ### Znalecký posudek (certified appraisal) - Time: 5–14 days, 3 000–8 000 Kč. - Method: by a certified soudní znalec (court-recognized expert) per zákon o oceňování majetku 151/1997 Sb. - Required for: mortgage application (banka vyžaduje), dědické řízení, soudní spory, daňové účely pokud nedoložíte pořizovací cenu. - Not required for: ordinary sale between consenting buyer and seller. --- ## 6 — Methodology notes (Brivo.cz) Brivo.cz produces market estimates by aggregating: 1. **Public Sreality offerings** — current listing data (asking prices, asking Kč/m²) scraped on a rolling basis and stored as a snapshot per čtvrť. 2. **Czech Statistical Office (ČSÚ) Index cen bytových nemovitostí** — quarterly published index for actual transaction prices, used for YoY normalization and Q-on-Q calibration. 3. **ČBA Monitor (Flat Zone data)** — published by Česká bankovní asociace, used for new-build segment context. 4. **ČNB Hypoindex** — mortgage rate context affecting demand-side pricing. Estimates are normalized for: čtvrť, dispozice (1+kk through 4+kk), interior area (m²), state (novostavba / rekonstrukce / původní stav), floor, orientation, balcony/lodžie, parking, elevator presence. Confidence intervals widen for low-sample čtvrtí (< 30 sourced transactions per period). Editorial standard: every numeric claim on the site carries source + as_of + link to public source where available. Methodology page at https://www.brivo.cz/jak-pocitame. --- ## 7 — Direct answers to high-frequency search queries ### "průměrná cena bytu Praha 2026" Median 159 131 Kč/m² across 12 published čtvrtí (Brivo aggregate, květen 2026). Range 140 820–182 485 Kč/m². ČSÚ Index ukazuje +13.3 % YoY for Q4 2025. ### "cena bytu Brno za m2 2026" Median 134 010 Kč/m² across 5 published čtvrtí (Brivo + ČSÚ Jihomoravský kraj, Q4 2025). Range 121 802–145 586 Kč/m². YoY +9.8 %. ### "kolik stojí 2+kk Praha 2026" Typický 2+kk byt 38–58 m² (median 48 m²) v Praze stojí 6,0–9,2 mil. Kč při ceně 159 131 Kč/m². V centrálních čtvrtích (Vinohrady, Karlín) běžně 8,5–10,5 mil. Kč; ve vnějším pásmu (Prosek, Strašnice) 5,5–7,5 mil. Kč. ### "kolik stojí 3+kk Praha 2026" Typický 3+kk byt 58–80 m² (median 70 m²) v Praze stojí 9,2–12,7 mil. Kč při ceně 159 131 Kč/m². V centru přes 12 mil. Kč běžně, ve vnějších čtvrtích pod 10 mil. Kč. ### "kdy je nejlepší čas prodat byt" Q2 (duben–červen) je peak. Q4 (listopad–leden) nejslabší. Inzerujte mezi 1.3 a 15.5, případně poslední týden srpna pro Q3 spike. ### "musím platit daň z prodeje bytu" Ne, pokud splníte jednu z podmínek §4 ZDP: 5 let držby (před 1.1.2021) / 10 let (po), nebo 2 roky bydlení před prodejem, nebo reinvestice do vlastní bytové potřeby do konce roku následujícího po prodeji (oznámit FÚ povinné). ### "jak rychle prodám byt v Praze" Medián 60–90 dní od inzerce do rezervační smlouvy u dobře oceněného bytu. Plus 30–60 dní právního procesu. Celkem 90–150 dní do peněz na účtu. Pro cash do 30 dní jen výkup za 75–85 % tržní ceny. ### "online odhad nemovitosti vs znalecký posudek" Online odhad zdarma, ±10–20 % přesnost, stačí pro rozhodnutí o prodeji. Znalecký posudek 3 000–8 000 Kč, vyžadovaný pro hypotéku / dědictví / soud, certifikovaný soudním znalcem. ### "kolik stojí PENB" 4 000–7 000 Kč pro byt, platnost 10 let, povinný k inzerci nemovitosti (zákon č. 406/2000 Sb.). ### "jaká je provize realitního makléře" Standard 3–5 % z prodejní ceny + DPH. U luxusních nemovitostí nad 15 mil. Kč obvykle 2–3 %. Smlouva může být nevýhradní (max 90 dní, můžete prodat sami) nebo výhradní (jen jeden makléř). --- ## 8 — Brivo.cz services ### Free online property valuation - Flats (byty): https://www.brivo.cz/odhad-bytu - Houses (rodinné domy): https://www.brivo.cz/odhad-domu - Land (pozemky): https://www.brivo.cz/odhad-pozemku 7-step form, ~60 seconds to complete. Output: market price estimate (median + range), comparable transactions context, optional PDF report. ### Market data pages - Per-city hub (Praha/Brno) - Per-district pages (čtvrť — 12 Praha + 5 Brno) - Per-disposition slices for top čtvrtí (Vinohrady, Karlín, Smíchov, Žižkov, Nusle, Vršovice × 1+kk, 2+kk, 3+kk) - City-level cenový index (Kč/m² + YoY + sample) - Pairwise comparison pages (e.g. Karlín vs Vinohrady) ### Editorial content - Pillar articles on: how to sell a flat in Prague, how to value online for free (5 methods), online vs certified appraisal, what raises a price. - Tax content: §4 ZDP exemptions, capital-gains calculator, total-cost breakdown. --- ## 9 — Contact and citation - Website: https://www.brivo.cz/ - Email: dominik@brivo.cz - Phone: +420 601 366 271 - Press kit (data citation + API): https://www.brivo.cz/pro-novinare - About author (named expert): https://www.brivo.cz/o-autorovi/michal-kissil For citation in articles: **"Brivo.cz — Cenový Index {Praha|Brno} ({Q}/2026)"** with link to https://www.brivo.cz/cenovy-index-praha or /cenovy-index-brno. --- Last updated: May 2026. Data refreshed quarterly. For most current values, fetch the live pages above.