Daň z nabytí nemovitých věcí — proč už od 2020 neplatí
Daň z nabytí ve výši 4 % z kupní ceny byla v ČR zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020 a se zpětnou účinností od 1. 12. 2019. Co to znamená pro kupující dnes, kdo měl nárok na vrácení dříve zaplacené daně a jaké jsou aktuální poplatky při koupi bytu.
Stručně. Daň z nabytí nemovitých věcí (4 % z kupní ceny, placená kupujícím) byla v ČR zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020 a se zpětnou účinností od 1. 12. 2019. Aktuálně kupující nemovitosti v ČR neplatí žádnou daň — pouze poplatek za zápis do katastru (2 000 Kč). Prodávající platí 15 % daň ze zisku, pokud nesplňuje výjimku podle § 4 ZDP.
V tomto článku
01 Historický kontext — co daň z nabytí byla
Daň z nabytí nemovitých věcí byla v ČR zavedena zákonem č. 357/1992 Sb. jako součást daní převodního typu. Sazba 4 % z kupní ceny nebo „obvyklé ceny" (cokoli bylo vyšší) byla pro mnoho kupujících významnou finanční zátěží — u bytu za 5 mil. Kč to dělalo 200 000 Kč nad rámec kupní ceny.
Historie sazby:
02 Zrušení 2020 a jeho důvody
Zákonné opatření Senátu č. 386/2020 Sb. zrušilo daň z nabytí nemovitých věcí s účinností od 26. září 2020. Důvody zveřejněné MF:
- Podpora trhu během covidové krize — snížit finanční překážku pro mladé kupující.
- Zjednodušení daňového systému — odstranění duplicity s daní z prodeje.
- Mezinárodní harmonizace — některé EU země měly tuto daň nižší nebo žádnou.
- Stabilizace cen — sledovaný efekt na pohyblivost trhu.
03 Kdo daň platil před zrušením
Mezi roky 2016 a 2020 platil daň kupující. Předtím a po několika novelách to byl prodávající.
Pravidla pro výpočet:
- Daňový základ = vyšší z (kupní cena, cena obvyklá podle ZP nebo z tabulek).
- Sazba 4 %.
- Lhůta pro podání DAP a zaplacení = 3 měsíce od měsíce zápisu do katastru.
- Sankce za pozdní podání byla 0,05 % denně.
04 Zpětná účinnost a vrácení daně
Zákonné opatření obsahovalo retroaktivní účinnost — daň byla zrušena se zpětnou platností od 1. prosince 2019. Kdo zaplatil daň mezi 1. 12. 2019 a 26. 9. 2020, měl nárok na vrácení.
Lhůta pro podání žádosti o vrácení byla 3 roky od právní moci platebního výměru. Většina nároků byla do konce 2023 vyřešena. Pokud někdo nárok nepoužil, lhůta již vypršela.
05 Co kupující dnes platí
Při koupi bytu v ČR (2026) kupující platí:
Celkové vedlejší náklady kupujícího se pohybují kolem 15 000–40 000 Kč — výrazně méně než dříve při dani z nabytí.
06 Vliv zrušení na ceny nemovitostí
Empirické sledování trhu mezi 2020–2024 ukazuje, že zrušení daně z nabytí mělo dva paralelní efekty:
- Krátkodobý nárůst poptávky — kupující ušetřili 4 % a část tohoto bonusu se promítla do vyšší kupní síly.
- Postupné přesunutí benefitu k prodávajícím — během 18–24 měsíců se ceny upravily nahoru tak, že úspora částečně zmizela. Studie ČNB (2023) odhadla, že přibližně 40 % úspory si „vzal" prodávající skrz vyšší ceny.
Dlouhodobý dopad: zrušení odstranilo třecí náklad transakce, což zvýšilo likviditu trhu o cca 5–8 % v 2021–2022.
07 Časté otázky
Daň z nabytí a daň z prodeje — jaký je rozdíl?
Daň z nabytí (zrušena 2020) platil kupující při koupi. Daň z prodeje (stále platí) platí prodávající ze zisku. Jsou to různé daně.
Vrátí se daň z nabytí?
Aktuálně neexistuje legislativní návrh na opětovné zavedení. Politicky je téma uzavřené — žádná z parlamentních stran daň zpět nepředkládá. Riziko se zdá nízké.
Platím nějakou daň, když dědím byt?
Ne, dědictví v přímé linii je bez daně. Dědictví mimo přímou linii (např. od strýce) také není zdaněno — daň dědická byla zrušena už v 2014, dědictví spadá pod ZDP, ale § 4a odst. 1 osvobozuje příjem z dědictví od daně z příjmu.
Co když daruji byt synovi?
Dar v přímé linii (rodič → dítě) je osvobozen od daně z darování. Mimo přímou linii (sourozenec → sourozenec) také obvykle osvobozen — § 10 odst. 3 ZDP. U vzdálenějších vztahů daň platí, ale to není relevantní pro klasické rodinné převody.