Daň z nabytí: proč se od roku 2020 už neplatí

01 Historický kontext — co daň z nabytí byla

Daň z nabytí nemovitých věcí existovala v různé podobě po většinu existence české daňové soustavy. V posledních letech před zrušením činila sazba 4 % z kupní ceny nebo z tzv. srovnávací daňové hodnoty — přičemž základem bylo to vyšší z obou. Pro kupujícího bytu za 5 mil. Kč to znamenalo jednorázový náklad 200 000 Kč nad rámec kupní ceny.

Sazba a určení plátce se v průběhu let měnily — v různých obdobích platil daň kupující nebo prodávající, přičemž sazba se pohybovala v rozmezí 3–5 %. V posledním období před zrušením (2016–2020) platil daň povinně kupující sazbou 4 %. Zákonným opatřením Senátu č. 386/2020 Sb. byla daň zrušena od 26. 9. 2020.

02 Zrušení 2020 a jeho důvody

Zákonné opatření Senátu č. 386/2020 Sb. zrušilo daň z nabytí nemovitých věcí s účinností od 26. září 2020. Ministerstvo financí uvedlo jako hlavní důvody:

• Podpora trhu v době covidové krize — snížit finanční překážku při koupi nemovitosti, zejména pro mladé kupující.
• Zjednodušení daňové soustavy — odstranění daně, která se částečně překrývala s daní z příjmů prodávajícího.
• Přiblížení se evropskému standardu — řada členských států EU obdobnou daň z nabytí nemá nebo ji má nižší.
• Podpora mobility na trhu s byty — nižší transakční náklady usnadňují stěhování za prací a bydlením.

03 Kdo daň platil před zrušením

V posledním období existence daně, tj. mezi lety 2016 a 2020, platil daň kupující. V předchozích obdobích to byl prodávající, s různými variantami, kdo mohl povinnost přenést na druhou stranu.

Hlavní pravidla výpočtu:

• Základ daně = vyšší z kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty (cena zjištěná znalcem nebo z tabulek).
• Sazba: 4 %.
• Lhůta pro podání daňového přiznání a zaplacení: 3 měsíce od konce měsíce, v němž byl proveden vklad do katastru nemovitostí.
• Penále za pozdní podání odpovídalo zákonné sazbě úroku z prodlení.

04 Zpětná účinnost a vrácení daně

Zákonné opatření obsahovalo důležité ustanovení o retroaktivitě: daň byla zrušena se zpětnou platností od 1. prosince 2019. Kdo zaplatil daň za převod s vkladem do katastru od 1. 12. 2019 do 26. 9. 2020, měl nárok na vrácení přeplatku.

Lhůta pro podání žádosti o vrácení daně činila 3 roky od právní moci příslušného platebního výměru. Naprostá většina těchto nároků byla vypořádána do konce roku 2023. Pokud tehdy někdo žádost nepodal, lhůta již uplynula a nárok zanikl.

05 Co kupující dnes platí

Při koupi bytu nebo domu v ČR (2026) kupující hradí:

Celkové vedlejší náklady kupujícího se pohybují přibližně mezi 17 000 a 43 000 Kč — výrazně méně než v době, kdy platila daň z nabytí.

06 Vliv zrušení na ceny nemovitostí

Zrušení daně z nabytí snížilo transakční náklady kupujících, což se projevilo ve dvou paralelních tendencích:

1. Krátkodobý nárůst poptávky — část kupujících, kteří dříve na daň nestačili, vstoupila na trh; úspora 4 % zvýšila jejich reálnou kupní sílu.
2. Postupné přesunutí úspory k prodávajícím — na výrazně rostoucím trhu se nižší transakční náklady kupujících v průběhu času promítly do vyšších cen. Přesnou míru tohoto efektu analýzy spolehlivě neizolují, protože ceny nemovitostí ovlivňovala ve stejném období i jiná makroekonomická situace (pandemie, nízké úroky, nedostatek bytů).

Nesporným efektem bylo snížení třecích nákladů každé transakce, které usnadnilo pohyblivost trhu — prodej a koupě se staly administrativně i finančně méně náročnými.

07 Časté otázky

Daň z nabytí a daň z prodeje — jaký je rozdíl?

Jsou to dvě různé daně s odlišnými plátci. Daň z nabytí (zrušena v září 2020) platil kupující při nabytí nemovitosti. Daň z příjmů z prodeje nemovitosti (stále platí) hradí prodávající ze zisku, pokud nesplňuje zákonné osvobození — a přiznává ji v daňovém přiznání za příslušný rok. Sazba je 15 % ze základu do 1 762 812 Kč, resp. 23 % z části základu nad tuto hranici (stav 2026).

Vrátí se daň z nabytí?

K datu vydání tohoto článku neexistuje žádný legislativní návrh na její obnovení. Téma je politicky neaktuální — v parlamentu aktuálně neexistuje legislativní iniciativa k jejímu obnovení. Riziko návratu se jeví jako nízké, přestože jde o výpadek příjmů státního rozpočtu v řádu miliard korun ročně.

Platím daň, když dědím byt?

Ne. Daň dědická byla zrušena již v roce 2014. Dědictví — ať už v přímé linii, nebo mimo ni — je od daně z příjmů osvobozeno ze zákona. Dědit byt tedy lze bez daňového zatížení bez ohledu na příbuzenský vztah.

Co když daruji byt dítěti nebo jinému rodinnému příslušníkovi?

Dar v přímé příbuzenské linii (rodič → dítě, prarodič → vnuk apod.) je od daně z příjmů osvobozen. U darů mimo přímou linii nebo mezi nepříbuznými osobami závisí daňové posouzení na konkrétních okolnostech — doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem, protože pravidla se zde mohou lišit případ od případu.

Jaký je časový test pro osvobození od daně při prodeji?

Záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli. Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 platí časový test 5 let. Pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 se test prodloužil na 10 let. Více vysvětluje samostatný článek níže.