Odhad ceny pozemku - stavební, zahrada, orná půda
Odhad ceny vašeho pozemku vám zdarma připraví oveřený realitní makléř. Bez registrace, bez závazků. Stačí pár minut a ozveme se vám do 24 hodin s konkrétním odhadem.
Kde se vaše nemovitost nachází?
Stačí ulice a město - najdeme makléře, který lokalitu opravdu zná.
Adresa slouží pouze pro určení lokality - nikde ji nezveřejníme.
Druhy pozemků v ČR a jejich cenotvorba
Český katastr rozeznává sedm druhů pozemků s odlišným tržním pohybem. Pochopení kategorie je první krok k realistické ceně:
- Stavební pozemek (zastavitelné území). Nejdražší kategorie. Cena výrazně závisí na regulativu územního plánu - „určen pro RD" vs „určen pro bytový dům" je vícenásobný rozdíl.
- Zahrada (mimo zastavitelné území). Pro užívání jako zahrada nebo s malou rekreační chatkou. Cena řádově stovky Kč/m², v atraktivních lokalitách výš.
- Orná půda. Zemědělsky obdělávaná. Cena řízená primárně bonitou půdy (BPEJ) a regionem. Trend posledních let: stabilní růst tažený institucionální poptávkou.
- Trvalý travní porost (louka). Pastviny, sečené plochy. Typicky levnější než orná půda v stejném regionu.
- Sad / vinohrad. Speciální kategorie. V atraktivních vinařských regionech (jižní Morava) prémie + hodnota výsadby.
- Lesní pozemek. Cena řízená přístupností a věkem porostu. Investiční horizont 30+ let.
- Vodní plocha (rybník, jezero). Specializovaný trh, individuální oceňování podle ekonomického využití.
Pět faktorů, které určují cenu pozemku
- 1. Druh a územní plán. Stavební vs nestavební - největší tržní propad nebo skok. Vždy ověřte u stavebního úřadu i plánované změny ÚP.
- 2. Lokalita. Vzdálenost od velkého města, dostupnost MHD, mikroklima a okolní zástavba. Pražský okraj vs středočeský venkov: rozdíl 5–10×.
- 3. Inženýrské sítě. Voda + kanalizace + elektrika + plyn na hranici pozemku × dotaženo dovnitř × musí se zavádět. Rozdíl 30–50 % v ceně.
- 4. Plocha a tvar. Pravidelný obdélník vs nepravidelný tvar - cena za m² může být o 10–20 % nižší u problematických tvarů. Velmi malé pozemky (<200 m²) mají premiový Kč/m² (poptávka po RD na malém pozemku).
- 5. Právní stav. Volný od zástav, věcných břemen a nájemních vztahů × pozemek se zástavou nebo břemeny. Rozdíl 5–20 %.
Pro pozemek vždy doporučujeme po online odhadu konzultaci s realitním makléřem nebo soudním znalcem - pozemky jsou nejméně standardizovaná kategorie nemovitostí. Jak Brivo počítá odhad →
Časté otázky o odhadu pozemku
Pro jaké typy pozemků funguje odhad?+
Pro stavební parcely, zahrady, ornou půdu, sady i lesní pozemky. Oveřený makléř rozlišuje druh pozemku podle katastrální klasifikace a rozdíl je zásadní: celostátní průměr stavebních pozemků je 3 300 Kč/m² (ČSÚ, 1. čtvrtletí 2025), zatímco orná půda se prodává nejčastěji za 30–50 Kč/m² (Zpráva o trhu s půdou 2025) - tedy desítky násobně méně.
Co určuje cenu stavebního pozemku?+
Tři klíčové faktory: 1) územní plán (regulativ - kolik m² lze zastavět, jaké patro, jaký účel), 2) inženýrské sítě (voda, kanalizace, plyn, elektrika), 3) lokalita a dostupnost. Makléř tyto faktory zohlední v odhadu. Cena se pohybuje od zhruba 1 600 Kč/m² v nejlevnějších krajích (Vysočina) přes 6 000–8 000 Kč/m² v Praze a okolí až po 14 000 Kč/m² v centru Prahy (ČSÚ, 1. čtvrtletí 2025).
Kolik stojí orná půda v ČR?+
Cena orné půdy se řídí především bonitou půdy (BPEJ) a regionem. Tržní ceny se pohybují nejčastěji mezi 30–50 Kč/m² (Zpráva o trhu s půdou 2025), úřední cena pro daňové účely bývá 1–19 Kč/m². Pro váš konkrétní pozemek se vám ozve makléř znalý vaší lokality.
Kolik stojí zahrada (ne stavební pozemek)?+
Zahrady mimo zastavitelné území se prodávají řádově za stovky korun za m² podle lokality, dostupnosti vody a možnosti parcelace. V atraktivních lokalitách cena výrazně stoupá. Makléř vám dá realistický odhad na základě tržních dat.
Jak územní plán ovlivňuje cenu pozemku?+
Územní plán určuje funkci území (bydlení, průmysl, nezastavitelné) a regulativy. Pozemek, který se změní na stavební, může dramaticky zvýšit hodnotu. Makléř ověří aktuální stav i plánované změny a zahrne je do odhadu.
Mohu prodat pozemek bez napojení na sítě?+
Ano, ale s diskontem. Stavební pozemek bez sítí má cenu o 30–50 % nižší než stejný pozemek s plnou infrastrukturou. Náklady na zavedení sítí (voda + kanalizace + elektrika) v běžné lokalitě činí 250 000–600 000 Kč. Odhad zohlední, zda jste sítě uvedli jako vstup.
Jak přesný je odhad pozemku?+
Oveřený makléř vám dá odhad s vědomím, že pozemky jsou heterogenní a každý je jedinečný. Zohlední územní plán, napojení na sítě, právní stav a tržní podmínky vaší lokality. Ozveme se vám do 24 hodin s konkrétním odhadem.