Daň z prodeje bytu 2026: kdy platíte a jak ji snížit
Daň z prodeje bytu 2026: sazba 15/23 %, osvobození dle § 4 ZDP (časový test 5/10 let, bydliště, reinvestice). Jak daň legálně snížit + lhůty.
Stručně. Daň z prodeje bytu v ČR je 15 % ze zisku (rozdíl prodejní × pořizovací ceny), platí ji prodávající. Tři legální cesty k osvobození podle § 4 ZDP: (1) časový test 5 let pro nabytí před 1. 1. 2021, 10 let pro nabytí od 1. 1. 2021; (2) dvouletá rezidence (bydleli jste v bytě min. 2 roky bezprostředně před prodejem); (3) reinvestice celého výnosu do vlastní bytové potřeby — tato cesta platí jen pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 a oznámení FÚ musí proběhnout do 31. 3. roku následujícího po prodeji. Daň z nabytí (4 %) je zrušená od 26. 9. 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. — kupující nic neplatí.
V tomto článku
01 Klíčové poznatky
- Sazba daně = 15 % ze zisku z prodeje (rozdíl prodejní a pořizovací ceny minus uznatelné výdaje); 23 % platí jen z části zisku přesahující roční základ 1 762 812 Kč.
- Platí prodávající, ne kupující — kupující daň z nabytí (4 %) neplatí od 26. 9. 2020.
- Tři cesty osvobození podle § 4 ZDP: časový test (5 nebo 10 let), dvouletá rezidence, reinvestice do vlastní bytové potřeby (jen pro nabytí od 1. 1. 2021).
- Při uplatnění výjimky reinvesticí je třeba do 31. 3. roku následujícího po prodeji oznámit příjem FÚ — od 1. 7. 2024 neoznámení neznamená ztrátu osvobození, ale hrozí pokuta.
- Lhůta pro DAP (daňové přiznání) — 1. dubna roku následujícího po roce prodeje; při podání přes daňového poradce 1. července.
02 Jak funguje daň z prodeje bytu v ČR
Daň z prodeje nemovitosti je v ČR součástí daně z příjmů fyzických osob, ne samostatná daň. Zisk z prodeje patří mezi „ostatní příjmy" podle § 10 ZDP a podléhá sazbě 15 % (resp. 23 % z části základu přesahující 1 762 812 Kč ročně).
Co je „zisk z prodeje"?
Zisk = prodejní cena minus pořizovací cena minus uznatelné výdaje. Konkrétně:
Příklad. Byt koupený v roce 2018 za 4 000 000 Kč, prodaný v roce 2026 za 8 500 000 Kč. Rekonstrukce 600 000 Kč doložená fakturami. Makléř 4 % = 340 000 Kč. Znalec 6 000 Kč. Zisk = 8 500 000 − 4 000 000 − 600 000 − 340 000 − 6 000 = 3 554 000 Kč. Daň = 3 554 000 × 15 % = 533 100 Kč. Pokud splníte časový test (nabytí 2018 = 8 let vlastnictví, test 5 let splněn), daň = 0 Kč.
03 Tři cesty k osvobození podle § 4 ZDP
Většina prodejů v praxi je osvobozena. § 4 ZDP definuje tři alternativní cesty — stačí splnit jednu.
Cesta 1: Časový test (§ 4 odst. 1 písm. a, b ZDP)
Nejjednodušší cesta. Stačí, abyste byt vlastnili minimální dobu:
Doba se počítá ode dne nabytí (zápis do katastru nemovitostí jako vlastník) do dne prodeje (uzavření kupní smlouvy). U dědictví v přímé linii se do doby držby započítává i doba, po kterou byt vlastnil zůstavitel — pokud zemřelý byt vlastnil 8 let, dědic ho může okamžitě prodat osvobozeně.
Pozor: 10letý test pro nabytí od 1. 1. 2021 je výrazné prodloužení oproti dřívějším 5 letům. Pokud jste byt koupili v letech 2021–2023 jako investici, počítejte s tím, že časový test splníte nejdříve v roce 2031.
Cesta 2: Dvouletá rezidence (§ 4 odst. 1 písm. a ZDP)
Pokud jste v bytě skutečně bydleli min. 2 roky bezprostředně před prodejem, je prodej osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví. Rozhodující je faktické užívání jako trvalého bydliště — nikoliv jen formální zápis trvalého pobytu v občanském průkazu.
Důkazy, které úřad obvykle akceptuje:
- Doklad o trvalém pobytu (občanka, evidence obyvatel)
- Účty za energie a vodu na jméno prodávajícího za relevantní období
- Doručovaná pošta (banka, lékař, úřady)
- Smlouvy o službách (internet, telefon)
- Svědecké výpovědi sousedů (v krajním případě)
Cesta 3: Reinvestice do vlastní bytové potřeby (§ 4b ZDP)
Důležité omezení: Osvobození prostřednictvím reinvestice lze uplatnit pouze u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021. Pro starší nabytí tato cesta není dostupná — použijte časový test nebo dvouletou rezidenci.
Pokud neprošel časový test ani 2letá rezidence a byt byl nabyt od 1. 1. 2021, můžete osvobození uplatnit reinvesticí. Podmínky:
- Reinvestujete celý výnos z prodeje (ne jen zisk, ale i pořizovací cenu).
- Do vlastní bytové potřeby — koupě nového bytu/domu pro vlastní bydlení, výstavba, splacení hypotéky na vlastní byt, rekonstrukce vlastního bytu.
- Nejdříve rok před inkasem výnosu, nejpozději do konce roku bezprostředně následujícího po prodeji. Příklad: prodej v září 2026 → reinvestice nejpozději do 31. 12. 2027.
- Oznámení FÚ do 31. 3. roku následujícího po prodeji (viz dále).
Lze i obrácený scénář. Pokud jste nejprve koupili nový byt z hypotéky a teprve potom prodali starý, můžete výnos z prodeje použít na splacení hypotéky — to se také kvalifikuje jako reinvestice. Podmínkou je, že obě transakce proběhly v požadované lhůtě (ne dříve než rok před prodejem).
04 Kalkulace daně krok za krokem
Modelový scénář pro byt v Praze:
Krok 1: Stanovte daňový základ
Prodejní cena: 9 500 000 Kč
Pořizovací cena (2022): 6 800 000 Kč
Rekonstrukce 2024 (faktury): 850 000 Kč
Makléřská provize (4 %): 380 000 Kč
Znalec + právník: 22 000 Kč
Zisk = 9 500 000 − 6 800 000 − 850 000 − 380 000 − 22 000 = 1 448 000 Kč
Krok 2: Ověřte osvobození
- Časový test 10 let (nabytí 2022): NESPLNĚN (4 roky < 10).
- 2letá rezidence: SPLNĚN/NESPLNĚN podle situace.
- Reinvestice (§ 4b ZDP): použijte, pokud kupujete novou nemovitost — byt byl nabyt od 1. 1. 2021, podmínka je splněna.
Krok 3: Pokud nesplňujete žádnou výjimku
Daň = 1 448 000 × 15 % = 217 200 Kč
Daň se uvede do daňového přiznání FÚ (formulář 25 5405 MFin) v sekci „Ostatní příjmy podle § 10".
05 Co se počítá jako pořizovací cena (nabývací náklad)
Pořizovací cena je hlavní složka snižující daňový základ. Podle způsobu nabytí:
Pokud nemáte doklad o pořizovací ceně (byt v rodině od 70. let, bez dohledatelné dokumentace), můžete použít cenu obvyklou v době nabytí podloženou znaleckým posudkem nebo doložením historické tržní úrovně.
06 Oznámení FÚ při uplatnění výjimky
Pokud chcete uplatnit reinvestici (cesta 3), musíte oznámit příjem FÚ i když ho neuvádíte k dani. Lhůta je do 31. 3. roku následujícího po prodeji.
Oznámení obsahuje:
- Identifikaci prodávajícího (rodné číslo, jméno, adresa)
- Identifikaci prodávané nemovitosti (číslo LV, katastrální území)
- Datum a cenu prodeje
- Záměr použít osvobození podle § 4b ZDP
- Plánovaný způsob a termín reinvestice
Formát: volný text ve formuláři „Oznámení o nezdanitelných příjmech" — k dispozici na financnisprava.cz. Lze podat osobně, poštou nebo přes datovou schránku.
Sankce za neoznámení: Od 1. 7. 2024 (zákon č. 163/2024 Sb.) neoznámení v termínu neznamená ztrátu osvobození, ale hrozí pokuta. Osvobození tedy nezanikne — přesto oznámení nepodceňujte, abyste se sankcím vyhnuli.
07 Lhůty pro podání DAP a zaplacení daně
Sankce při pozdním podání: penále 0,05 % denně z neuhrazené částky, max 5 % daně. Pokuta za nepodání 500 Kč nebo vyšší (podle závažnosti).
08 Daň z nabytí — zrušena 26. 9. 2020
Do září 2020 platil v ČR kupující daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny. Tato daň byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020.
Od té doby:
- Kupující neplatí žádnou daň při koupi (pouze poplatek za zápis do katastru — 2 000 Kč).
- Prodávající dál platí 15 % daň ze zisku (pokud nesplňuje výjimku).
- Zrušení mělo retroaktivní účinek od 1. 12. 2019 — kdo zaplatil mezi prosincem 2019 a zářím 2020, mohl požádat o vrácení přeplatku.
09 Časté otázky
Platí daň z prodeje obě smluvní strany?
Ne. Platí pouze prodávající a pouze ze zisku. Kupující neplatí nic od 26. 9. 2020 (zrušení daně z nabytí).
Co když prodávám byt v ČR, ale žiji v zahraničí?
Pokud jste daňovým rezidentem ČR (zde žijete nebo máte zde středisko životních zájmů), platí stejná pravidla. Pokud jste rezidentem jiného státu, podívejte se na smlouvu o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a vaší zemí — typicky se nemovitost zdaňuje ve státě, kde leží (tj. v ČR), s možností započíst zaplacenou daň proti vaší daňové povinnosti doma.
Lze provést částečnou reinvestici?
Ano, ale osvobozen je jen poměrná část výnosu, kterou reinvestujete. Pokud z 10 mil. Kč prodejní ceny reinvestujete 6 mil., osvobozen je 60 % zisku, zbylých 40 % se zdaní. Platí to samozřejmě jen pro byt nabytý od 1. 1. 2021.
Co se počítá jako „bytová potřeba"?
§ 4b ZDP definuje pojem široce: koupě nebo výstavba domu či bytu pro vlastní bydlení, koupě pozemku pro výstavbu, splacení hypotéky na vlastní bydlení, rekonstrukce vlastního bytu nebo domu. Investiční byt, který pak pronajímáte, se jako bytová potřeba nekvalifikuje — musí jít o vlastní bydlení.
Mohu uplatnit reinvestici, když koupím chatu?
Záleží na účelu. Chata využívaná k rekreaci bytovou potřebu nesplňuje. Stálá obytná stavba s adresou trvalého pobytu ano. Hraniční případy konzultujte s daňovým poradcem.
Jak je to s družstevním bytem?
Prodej družstevního podílu (členská práva v bytovém družstvu) se posuzuje jako převod podílu, nikoli nemovitosti. Časový test funguje obdobně, specifika se však liší — konzultujte s notářem nebo daňovým poradcem.
Související čtení:
Související: cena bytu pro výpočet daně
K výpočtu daně z prodeje potřebujete aktuální tržní cenu vaší nemovitosti. Pro orientaci v cenách:
- Průměrná cena bytu Praha — 160 543 Kč/m² (12 publikovaných čtvrtí).
- Průměrná cena bytu Brno — 134 010 Kč/m² (5 publikovaných čtvrtí).
- Cena bytu v Ostravě — přibližně 69 000–71 000 Kč/m² (+21,7 % meziročně).
- Spočítat odhad konkrétního bytu zdarma za 60 sekund.