Daň z prodeje bytu 2026: §4 ZDP, výjimky, kalkulace krok za krokem
Kompletní průvodce daní z prodeje nemovitosti v ČR 2026. Sazba 15 %, podmínky osvobození podle § 4 ZDP (časový test 5/10 let, dvouletá rezidence, reinvestice). Kalkulace daně, jak ji minimalizovat legálně, oznámení FÚ, lhůty a formuláře.
Stručně. Daň z prodeje bytu v ČR je 15 % ze zisku (rozdíl prodejní × pořizovací ceny), platí ji prodávající. Tři legální cesty k osvobození podle § 4 ZDP: (1) časový test 5 let pro nabytí před 1. 1. 2021, 10 let pro nabytí poté; (2) dvouletá rezidence (bydleli jste v bytě min. 2 roky bezprostředně před prodejem); (3) reinvestice celého výnosu do vlastní bytové potřeby do konce roku následujícího po prodeji + oznámení FÚ. Daň z nabytí (4 %) je zrušená od 26. 9. 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. — kupující nic neplatí.
V tomto článku
01 Klíčové poznatky
- Sazba daně = 15 % ze zisku z prodeje (rozdíl prodejní a pořizovací ceny minus uznatelné výdaje).
- Platí prodávající, ne kupující — kupující daň z nabytí (4 %) už neplatí od 26. 9. 2020.
- Tři cesty osvobození podle § 4 ZDP: časový test (5 nebo 10 let), dvouletá rezidence, reinvestice do vlastní bytové potřeby.
- Při uplatnění výjimky reinvesticí je třeba do konce roku následujícího po prodeji oznámit příjem FÚ, jinak se vykáže k dani.
- Lhůta pro DAP (daňové přiznání) — 1. dubna roku následujícího po roce prodeje (3. dubna při elektronickém podání).
02 Jak funguje daň z prodeje bytu v ČR
Daň z prodeje nemovitosti je v ČR součástí daně z příjmů fyzických osob, ne samostatná daň. Zisk z prodeje patří mezi „ostatní příjmy" podle § 10 ZDP a podléhá obecné sazbě 15 % (resp. 23 % nad pevně daným nadlimitem ročního příjmu).
Co je „zisk z prodeje"?
Zisk = prodejní cena minus pořizovací cena minus uznatelné výdaje. Konkrétně:
Příklad. Byt koupený v 2018 za 4 000 000 Kč, prodaný v 2026 za 8 500 000 Kč. Rekonstrukce 600 000 Kč doložená fakturami. Makléř 4 % = 340 000 Kč. Znalec 6 000 Kč. Zisk = 8 500 000 − 4 000 000 − 600 000 − 340 000 − 6 000 = 3 554 000 Kč. Daň = 3 554 000 × 15 % = 533 100 Kč. Pokud splníte časový test (8 let > 5), daň = 0 Kč.
03 Tři cesty k osvobození podle § 4 ZDP
Většina prodejů v praxi je osvobozena. § 4 ZDP definuje tři alternativní cesty — stačí splnit jednu.
Cesta 1: Časový test (§ 4 odst. 1 písm. a, b ZDP)
Nejjednodušší cesta. Stačí, abyste byt vlastnili minimální dobu:
Doba se počítá ode dne nabytí (zápis do katastru nemovitostí jako vlastník) do dne prodeje (uzavření kupní smlouvy). U dědictví do přímé linie se doba držby zděděného vlastníka počítá ze zůstavitele — pokud zemřelý byt vlastnil 8 let, dědic ho může okamžitě prodat osvobozeně.
Pozor: 10letý test pro nabytí po 1. 1. 2021 je výrazné prodloužení proti dřívějším 5 letům. Pokud jste byt koupili v 2021–2023 jako investici, počítejte s tím, že časový test budete splňovat až v roce 2031+.
Cesta 2: Dvouletá rezidence (§ 4 odst. 1 písm. a ZDP)
Pokud jste v bytě bydleli min. 2 roky bezprostředně před prodejem, je prodej osvobozen bez ohledu na časový test. „Bydlení" zde znamená skutečné užívání jako trvalého bydliště — nikoliv jen formální zápis trvalého pobytu v občanském průkazu.
Důkazy, které úřad obvykle akceptuje:
- Doklad o trvalém pobytu (občanka, evidence obyvatel)
- Účty za energie a vodu na jméno prodávajícího za relevantní období
- Doručovaná pošta (banka, lékař, úřady)
- Smlouvy o službách (internet, telefon)
- Svědecké výpovědi sousedů (v krajním případě)
Cesta 3: Reinvestice do vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. v ZDP)
Pokud neprošel časový test ani 2letá rezidence, můžete osvobození uplatnit reinvesticí. Podmínky:
- Reinvestujete celý výnos z prodeje (ne jen zisk, ale i pořizovací cenu).
- Do vlastní bytové potřeby — koupě nového bytu/domu pro vlastní bydlení, výstavba, splacení hypotéky na vlastní byt, rekonstrukce vlastního bytu.
- Do konce roku následujícího po roce prodeje. Příklad: prodej v září 2026 → reinvestice nejpozději do 31. 12. 2027.
- Oznámení FÚ do 31. 3. roku následujícího po prodeji (viz dále).
Lze i obrácený scénář. Pokud jste nejprve koupili nový byt z hypotéky a teprve potom prodali starý, můžete výnos z prodeje použít na splacení hypotéky — to se také kvalifikuje jako reinvestice. Podmínkou je, že obě transakce proběhly do požadované lhůty.
04 Kalkulace daně krok za krokem
Modelový scénář pro byt v Praze:
Krok 1: Stanovte daňový základ
Prodejní cena: 9 500 000 Kč
Pořizovací cena (2022): 6 800 000 Kč
Rekonstrukce 2024 (faktury): 850 000 Kč
Makléřská provize (4 %): 380 000 Kč
Znalec + právník: 22 000 Kč
Zisk = 9 500 000 − 6 800 000 − 850 000 − 380 000 − 22 000 = 1 448 000 Kč
Krok 2: Ověřte osvobození
- Časový test 10 let (nabytí 2022): NESPLNĚN (4 roky < 10).
- 2letá rezidence: SPLNĚN/NESPLNĚN podle situace.
- Reinvestice: použijte, pokud kupujete novou nemovitost.
Krok 3: Pokud nesplňujete žádnou výjimku
Daň = 1 448 000 × 15 % = 217 200 Kč
Daň se uvede do daňového přiznání FÚ (formulář 25 5405 MFin) v sekci „Ostatní příjmy podle § 10".
05 Co se počítá jako pořizovací cena (nabývací náklad)
Pořizovací cena je hlavní složka snižující daňový základ. Podle způsobu nabytí:
Pokud nemáte doklad o pořizovací ceně (byt v rodině od 70. let, bez dohledatelné dokumentace), můžete použít cenu obvyklou v době nabytí podloženou znaleckým posudkem nebo doložením historické tržní úrovně.
06 Oznámení FÚ při uplatnění výjimky
Pokud chcete uplatnit reinvestici (cesta 3), musíte oznámit příjem FÚ i když ho neuvádíte k dani. Lhůta je do 31. 3. roku následujícího po prodeji.
Oznámení obsahuje:
- Identifikaci prodávajícího (rodné číslo, jméno, adresa)
- Identifikaci prodávané nemovitosti (číslo LV, katastrální území)
- Datum a cenu prodeje
- Záměr použít osvobození podle § 4 odst. 1 písm. v ZDP
- Plánovaný způsob a termín reinvestice
Formát: volný text ve formuláři „Oznámení o nezdanitelných příjmech" — k dispozici na financnisprava.cz. Lze podat osobně, poštou nebo přes datovou schránku.
Sankce za neoznámení: pokud nedoručíte oznámení do lhůty, FÚ může osvobození zamítnout a vyměřit daň + penále (0,05 % denně) z neuhrazené částky.
07 Lhůty pro podání DAP a zaplacení daně
Sankce při pozdním podání: penále 0,05 % denně z neuhrazené částky, max 5 % daně. Pokuta za nepodání 500 Kč nebo vyšší (podle závažnosti).
08 Daň z nabytí — zrušena 26. 9. 2020
Do září 2020 platil v ČR kupující daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % z kupní ceny. Tato daň byla zrušena zákonným opatřením Senátu č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020.
Od té doby:
- Kupující neplatí žádnou daň při koupi (pouze poplatek za zápis do katastru — 2 000 Kč).
- Prodávající dál platí 15 % daň ze zisku (pokud nesplňuje výjimku).
- Daň se zrušila s retroaktivním účinkem od 1. 12. 2019 — kdo zaplatil mezi prosincem 2019 a září 2020, mohl požádat o vrácení.
09 Časté otázky
Platí daň z prodeje obě smluvní strany?
Ne. Platí pouze prodávající a pouze ze zisku. Kupující neplatí nic od 26. 9. 2020 (zrušení daně z nabytí).
Co když prodávám byt v ČR, ale žiji v zahraničí?
Pokud jste daňovým rezidentem ČR (zde žijete nebo máte zde středisko životních zájmů), platí stejná pravidla. Pokud jste rezidentem jiného státu, podívejte se na smlouvu o zamezení dvojího zdanění mezi ČR a vaší zemí — typicky se nemovitost zdaňuje ve státě, kde leží (tj. v ČR), s možností započíst zaplacenou daň proti vaší daňové povinnosti doma.
Lze provést částečnou reinvestici?
Ano, ale osvobozen je jen ten poměrná část výnosu, kterou reinvestujete. Pokud z 10 mil. Kč prodejní ceny reinvestujete 6 mil., osvobozen je 60 % zisku, zbylých 40 % se zdaní.
Co se počítá jako „bytová potřeba"?
§ 4 odst. 1 písm. v ZDP definuje široce: koupě nebo výstavba domu/bytu pro vlastní bydlení, koupě pozemku pro výstavbu, splacení hypotéky na vlastní bydlení, rekonstrukce vlastního bytu/domu. Není to investiční byt, který pak pronajímáte — to musí být vlastní bydlení.
Mohu uplatnit reinvestici, když koupím chatu?
Záleží na účelu. Chata využívaná k rekreaci nesplňuje „bytovou potřebu". Stálá obytná stavba s adresou trvalého pobytu ano. Hraniční případy konzultujte s daňovým poradcem.
Jak je to s družstevním bytem?
Prodej družstevního podílu (členská práva v BD) má své vlastní specifické pravidla — primárně se posuzuje jako převod podílu, ne nemovitosti. Časový test zde funguje obdobně, ale konzultujte s notářem nebo daňovým poradcem.