Metodika

Jak náš makléř určí cenu vaší nemovitosti

Odhad připravuje ověřený makléř. Vychází z veřejně dostupných dat o reálných prodejích z katastru a zná trh ve vašem regionu. Vše je ověřitelné a transparentní.

Z jakých dat makléř vychází

Podklady pochází z primárního a veřejně ověřitelného zdroje. Žádné odhady „z nabídek na inzertních portálech".

ČÚZK - Český úřad zeměměřický a katastrální

Primární zdroj

Veškeré evidované převody nemovitostí v ČR. Otevřená data, bezplatný přístup, denní aktualizace. Obsahuje skutečné prodejní ceny, nikoli nabídkové.

Ověřit v Nahlížení do KN

RÚIAN - Registr územní identifikace

Doplňující

Mapování adres na souřadnice GPS, čtvrti, městské části a okresy. Nutné pro hyper-lokální srovnávání prodejů v okruhu 500 m.

Brivo CRM

Validace

Skutečné prodejní ceny z transakcí, které jsme pomohli uzavřít, pomáhají makléři přesně určit cenu v jednotlivých lokalitách.

Co makléř při odhadu zohledňuje

Makléř posuzuje šest hlavních faktorů. U každého je přibližný vliv na výslednou cenu. Přesná váha se liší podle typu nemovitosti a lokality.

01~45 %

Lokalita

Geografická poloha (čtvrť, ulice) určuje největší část ceny. Makléř porovnává prodeje v okruhu 500 m od adresy, případně v rámci čtvrti.

02~25 %

Plocha v m²

Užitná plocha je druhý nejsilnější faktor. Makléř pracuje s rozsahy ±10 % od zadané plochy.

03~12 %

Dispozice

1+kk, 2+kk, 3+1 atd. Trh oceňuje různé dispozice odlišně i při stejné ploše.

04~10 %

Stav a stáří budovy

Novostavba vs. před rekonstrukcí vs. po rekonstrukci. Rok stavby a typ konstrukce (cihla, panel). Tohle automat z dat nevyčte, makléř ano.

05~5 %

Podlaží a orientace

Přízemí vs. vyšší patra, s výtahem nebo bez, světové strany.

06~3 %

Aktuální tržní trend

Meziroční vývoj cen v dané lokalitě a znalost aktuální poptávky. Korekce na sezónnost.

Proč makléř, a ne automat

Automat vidí jen adresu a plochu. Makléř vidí i stav, výhled a patro a zná poptávku ve vašem okolí. Proto je jeho odhad použitelný pro reálný prodej, ne jen orientační číslo.

250 000+

reálných prodejů z katastru,
ze kterých makléř vychází

do 24 h

ozve se vám ověřený
makléř pro váš region

0 Kč

odhad je zdarma
a nezávazný

Upřímný disclaimer: Ani makléřský odhad nenahradí znalecký posudek nebo osobní prohlídku soudního znalce. Je to kvalifikovaný tržní odhad pro vaše rozhodnutí o prodeji, ne oficiální podklad pro hypotéku, dědické řízení nebo soudní spor.

Časté otázky o metodice

Odkud berete data?

Makléř vychází z otevřených dat ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální), která obsahují všechny evidované převody nemovitostí v ČR. Data jsou veřejná a ověřitelná na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Kolik prodejů máte v databázi?

Více než 250 000 reálných prodejů z let 2019–2026, aktualizace probíhá denně. Makléř z nich vybírá prodeje srovnatelné s vaší nemovitostí.

Jak přesný je odhad od makléře?

Odhad připravuje ověřený makléř, který zná reálné prodeje ve vaší lokalitě a osobně posoudí stav a specifika nemovitosti. Díky tomu je přesnější než anonymní automat, protože zohlední i to, co v datech není. Pro hypotéku, dědictví nebo soud potřebujete znalecký posudek od soudního znalce.

Co když je v mé lokalitě málo prodejů?

V lokalitách s méně než 30 srovnatelnými prodeji za posledních 12 měsíců makléř využije širší data z okresu nebo kraje a hlavně vlastní znalost místního trhu. Právě tam je zkušený makléř nenahraditelný.

Proč se váš odhad liší od jiných online nástrojů?

Jiné nástroje často používají nabídkové ceny ze Sreality nebo Bezrealitky - ty jsou typicky 5–15 % nad skutečnou prodejní cenou. Náš makléř pracuje s reálnými prodejními cenami z katastru, které lépe odpovídají tomu, co kupující skutečně zaplatí.

Jak často data aktualizujete?

Databáze prodejů z ČÚZK se aktualizuje denně (cron 03:00). Cenové průměry jednotlivých lokalit přepočítáváme po každé aktualizaci.

Můžu si data sám ověřit?

Ano. Všechny prodeje, se kterými makléř pracuje, jsou veřejně dostupné v Nahlížení do KN na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz. Report obsahuje odkazy na konkrétní LV (List vlastnictví), abyste si je mohli zkontrolovat.

Slovník realitního trhu

Klíčové pojmy, které potkáte v odhadu nemovitosti - definice odpovídá běžnému použití v ČR a tomu, jak s nimi pracuje náš makléř.

Tržní cena nemovitosti: Cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím v běžných tržních podmínkách. Liší se od ceny nabídkové (na inzertních portálech) a od ceny v znaleckém posudku - makléř cílí právě na tržní cenu na základě reálných uzavřených prodejů.
Cena za m² (Kč/m²): Tržní cena nemovitosti dělená podlahovou plochou. Hlavní srovnávací metrika napříč lokalitami, dispozicemi a typy nemovitostí. Liší se v rámci jedné čtvrti podle stavu, patra, dispozice, dostupnosti, výhledu a roku stavby.
Katastr nemovitostí (ČÚZK): Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje vlastnické vztahy, geometrické určení, výměry a - zásadně pro odhad - evidenci kupních smluv s realizovanou cenou. Veřejně dostupný na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Cenová mapa Sreality: Vizualizace průměrných realizovaných cen Kč/m² podle lokalit, agregovaná nad daty z katastru nemovitostí. Ukazuje medián za posledních 12 měsíců - vstupní orientace pro velké lokality (čtvrť, okres).
AVM (Automated Valuation Model): Automatický algoritmus, který odhaduje cenu nemovitosti z dat o prodejích bez návštěvy a bez lidského posouzení. Používají ho banky pro rychlé orientační odhady. Brivo funguje jinak: odhad připravuje ověřený makléř, který nemovitost posoudí i osobně a zná místní trh - proto zohlední i to, co automat z dat nevyčte.
Comparable sales (porovnatelné prodeje): Reálně uzavřené prodeje srovnatelných nemovitostí (stejná dispozice, stav, lokalita, podobný rok stavby) za posledních 6–12 měsíců. Jádro každého kvalitního odhadu - právě z nich makléř vychází.
Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1…): Počet pokojů + kuchyňský kout (kk) nebo samostatná kuchyň (čísla). Standardní český zápis: 2+kk = 2 pokoje + kuchyňský kout, 3+1 = 3 pokoje + samostatná kuchyň. Cena za m² roste s dispozicí pomaleji než celková cena - větší byty mají typicky nižší Kč/m².
Znalecký posudek: Oficiální dokument vyhotovený soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí. Cena 3 000–8 000 Kč, vypracování 1–3 týdny. Vyžaduje fyzickou prohlídku. Nutný pro hypotéky, dědictví, soudní spory. Odhad od makléře posudek nenahrazuje, ale poskytuje rychlou orientaci před jeho objednáním.
Cenový rozsah (low–high): Makléř uvádí rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2–9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výborné patro/výhled, motivovaný kupující). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu ve většině případů.

Chcete znát cenu své nemovitosti?

Ozve se vám ověřený makléř do 24 hodin. Zdarma, bez závazků.