Methodologie

Jak počítáme odhad ceny vaší nemovitosti

Vycházíme z veřejně dostupných dat o reálných prodejích z katastru nemovitostí. Vše je ověřitelné a transparentní.

Zdroje dat

Celá databáze pochází z primárního a veřejně ověřitelného zdroje. Žádné odhady „z nabídek na inzertních portálech".

ČÚZK — Český úřad zeměměřický a katastrální

Primární zdroj

Veškeré evidované převody nemovitostí v ČR. Otevřená data, bezplatný přístup, denní aktualizace. Obsahuje skutečné prodejní ceny, nikoli nabídkové.

Ověřit v Nahlížení do KN

RÚIAN — Registr územní identifikace

Doplňující

Mapování adres na souřadnice GPS, čtvrti, městské části a okresy. Nutné pro hyper-lokální srovnávání prodejů v okruhu 500 m.

Brivo CRM

Validace

Skutečné prodejní ceny z transakcí, které jsme pomohli uzavřít, slouží k validaci přesnosti algoritmu a zpřesňování koeficientů v jednotlivých lokalitách.

Faktory algoritmu a jejich váha

Algoritmus je vážený součet šesti hlavních faktorů. Pro každý přibližná váha v konečné ceně. Přesné koeficienty se mírně liší podle typu nemovitosti.

01~45 %

Lokalita

Geografická poloha (čtvrť, ulice) určuje největší část ceny. Porovnáváme prodeje v okruhu 500 m od adresy, případně v rámci čtvrti.

02~25 %

Plocha v m²

Užitná plocha je druhý nejsilnější faktor. Pracujeme s rozsahy ±10 % od zadané plochy.

03~12 %

Dispozice

1+kk, 2+kk, 3+1 atd. Trh oceňuje různé dispozice odlišně i při stejné ploše.

04~10 %

Stav a stáří budovy

Novostavba vs. před rekonstrukcí vs. po rekonstrukci. Rok stavby a typ konstrukce (cihla, panel).

05~5 %

Podlaží a orientace

Přízemí vs. vyšší patra, s výtahem nebo bez, světové strany.

06~3 %

Aktuální tržní trend

YoY (year-over-year) vývoj cen v dané lokalitě. Korekce na sezónnost.

Přesnost odhadu

Měříme se proti skutečnosti. Tady jsou čísla, která sledujeme.

±15–20 %

průměrná odchylka
automatického odhadu

≥ 30

minimální vzorek prodejů
pro vydání odhadu

10 min

ruční ověření
certifikovaným odborníkem

Honestní disclaimer: Žádný automatický odhad nemůže nahradit znalecký posudek nebo osobní prohlídku. Náš odhad je orientační — slouží jako rychlý cenový rámec, ne jako oficiální podklad pro hypotéku, dědické řízení nebo soudní spor.

Časté otázky o methodologii

Odkud berete data?

Vycházíme z otevřených dat ČÚZK (Český úřad zeměměřický a katastrální), která obsahují všechny evidované převody nemovitostí v ČR. Data jsou veřejná a ověřitelná na nahlizenidokn.cuzk.cz.

Kolik prodejů máte v databázi?

Více než 250 000 reálných prodejů z let 2019–2026, aktualizace probíhá denně.

Jak přesný je váš odhad?

Automatický odhad má průměrnou odchylku ±15–20 % od skutečné prodejní ceny. Pro nemovitosti v lokalitách s vyšším počtem srovnatelných prodejů (Praha, Brno, Ostrava) je přesnost vyšší. Pro upřesnění vám následně telefonicky zavolá certifikovaný odborník.

Co když je v mé lokalitě málo prodejů?

Pokud je v okolí adresy méně než 30 srovnatelných prodejů za posledních 12 měsíců, automatický odhad není dostatečně spolehlivý. V takovém případě vám zavoláme a doplníme odhad ručně, na základě širších dat z okresu nebo kraje.

Proč se váš odhad liší od jiných online nástrojů?

Jiné nástroje často používají nabídkové ceny ze Sreality nebo Bezrealitky — ty jsou typicky 5–15 % nad skutečnou prodejní cenou. My pracujeme s reálnými prodejními cenami z katastru, které lépe odpovídají tomu, co kupující skutečně zaplatí.

Jak často data aktualizujete?

Databáze prodejů z ČÚZK se aktualizuje denně (cron 03:00). Cenové průměry jednotlivých lokalit přepočítáváme po každé aktualizaci.

Můžu si data sám ověřit?

Ano. Všechny prodeje, které používáme, jsou veřejně dostupné v Nahlížení do KN na adrese nahlizenidokn.cuzk.cz. Náš report obsahuje odkazy na konkrétní LV (List vlastnictví), abyste si je mohli zkontrolovat.

Slovník realitního trhu

Klíčové pojmy, které potkáte v odhadu nemovitosti — definice odpovídá běžnému použití v ČR a tomu, jak je počítáme my.

Tržní cena nemovitosti: Cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím v běžných tržních podmínkách. Liší se od ceny nabídkové (na inzertních portálech) a od ceny v znaleckém posudku — naše modely cílí právě na tržní cenu na základě reálných uzavřených prodejů.
Cena za m² (Kč/m²): Tržní cena nemovitosti dělená podlahovou plochou. Hlavní srovnávací metrika napříč lokalitami, dispozicemi a typy nemovitostí. Liší se v rámci jedné čtvrti podle stavu, patra, dispozice, dostupnosti, výhledu a roku stavby.
Katastr nemovitostí (ČÚZK): Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje vlastnické vztahy, geometrické určení, výměry a — zásadně pro odhad — evidenci kupních smluv s realizovanou cenou. Veřejně dostupný na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Cenová mapa Sreality: Vizualizace průměrných realizovaných cen Kč/m² podle lokalit, agregovaná Sreality nad daty z katastru nemovitostí. Ukazuje medián za posledních 12 měsíců — vstupní orientace pro velké lokality (čtvrť, okres). Brivo navíc agreguje i aktuální nabídku z Sreality JSON listings API.
AVM (Automated Valuation Model): Algoritmus, který predikuje tržní cenu nemovitosti z dat o porovnatelných prodejích. Brivo je AVM kalibrovaný na český trh. Standard přesnosti AVM v Evropě je ±10–25 % průměrné odchylky — Brivo se pohybuje v ±15–20 % v lokalitách s dostatečným vzorkem (≥30 prodejů).
Comparable sales (porovnatelné prodeje): Reálně uzavřené prodeje srovnatelných nemovitostí (stejná dispozice, stav, lokalita, podobný rok stavby) za posledních 6–12 měsíců. Jádro každého kvalitního odhadu — bez comparable sales je odhad jen statistický průměr lokality.
Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1…): Počet pokojů + kuchyňský kout (kk) nebo samostatná kuchyň (čísla). Standardní český zápis: 2+kk = 2 pokoje + kuchyňský kout, 3+1 = 3 pokoje + samostatná kuchyň. Cena za m² roste s dispozicí pomaleji než celková cena — větší byty mají typicky nižší Kč/m².
Znalecký posudek: Oficiální dokument vyhotovený soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí. Cena 3 000–8 000 Kč, vypracování 1–3 týdny. Vyžaduje fyzickou prohlídku. Nutný pro hypotéky, dědictví, soudní spory. Online odhad jako Brivo posudek nenahrazuje, ale často poskytuje rychlou orientaci před objednáním posudku.
Cenový rozsah (low–high): Brivo vrací rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2–9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výborné patro/výhled, motivovaný kupující). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu v 80 % případů.

Vyzkoušejte odhad pro svou nemovitost

Trvá 60 sekund. Zdarma. Bez závazků.

Zjistit cenu mé nemovitosti →