Metodika

Jak náš makléř určí cenu vaší nemovitosti

Okamžitý výpočet vychází z veřejných dat: cenové mapy nad katastrem, indexů ČSÚ a aktuální nabídky. Ověřený makléř ho pak zpřesní o znalost trhu ve vašem regionu. U každého čísla uvádíme zdroj.

Z jakých dat makléř vychází

Podklady pocházejí z veřejných a ověřitelných zdrojů. Realizované ceny a nabídkové ceny rozlišujeme a u každého čísla říkáme, o který typ jde.

Cenová mapa Sreality.cz nad katastrem nemovitostí (ČÚZK)

Realizované ceny

Medián skutečných kupních cen za posledních 12 měsíců podle lokality. Sreality ji sestavuje z cenových údajů katastrálního úřadu. Používáme ji pro pražské čtvrti; u tří čtvrtí a pro Brno doplňujeme aktuální nabídku z inzerce a označujeme ji.

Otevřít cenovou mapu

ČSÚ - Český statistický úřad

Oficiální statistika

Publikace „Ceny nemovitostí" (realizované kupní ceny po okresech, 2022 až 2024) a čtvrtletní indexy realizovaných cen bytů. Otevřená data pod licencí CC BY 4.0; odvozené hodnoty označujeme jako odhad Brivo.

Statistika cen nemovitostí ČSÚ

Index Sreality.cz, ČBA Monitor a ČNB

Trend a kontext

Meziroční vývoj nabídkových cen po krajích (Index Sreality.cz), ceny novostaveb (ČBA Monitor) a úrokové sazby hypoték (ČNB). Slouží jako kontext, ne jako základ ceny konkrétního bytu.

Co makléř při odhadu zohledňuje

Makléř posuzuje šest hlavních faktorů. Uvedená váha je orientační a vychází ze zkušenosti našich makléřů, ne ze statistického modelu. Liší se podle typu nemovitosti a lokality.

01~45 %

Lokalita

Geografická poloha (čtvrť, ulice) určuje největší část ceny. Makléř porovnává prodeje v nejbližším okolí adresy, případně v rámci čtvrti.

02~25 %

Plocha v m²

Užitná plocha je druhý nejsilnější faktor. Makléř pracuje s rozsahy ±10 % od zadané plochy.

03~12 %

Dispozice

1+kk, 2+kk, 3+1 atd. Trh oceňuje různé dispozice odlišně i při stejné ploše.

04~10 %

Stav a stáří budovy

Novostavba vs. před rekonstrukcí vs. po rekonstrukci. Rok stavby a typ konstrukce (cihla, panel). Tohle z dat vyčíst nejde - doplní to makléř při zpřesnění.

05~5 %

Podlaží a orientace

Přízemí vs. vyšší patra, s výtahem nebo bez, světové strany.

06~3 %

Aktuální tržní trend

Meziroční vývoj cen v dané lokalitě a znalost aktuální poptávky. Korekce na sezónnost.

Proč výpočet nestačí sám o sobě

Automat vidí jen adresu a plochu. Makléř vidí i stav, výhled a patro a zná poptávku ve vašem okolí. Proto je jeho odhad použitelný pro reálný prodej, ne jen orientační číslo.

pražských a brněnských čtvrtí
s publikovaným mediánem a vzorkem

do 24 h

ozve se vám ověřený
makléř pro váš region

0 Kč

odhad je zdarma
a nezávazný

Upřímný disclaimer: Ani makléřský odhad nenahradí znalecký posudek nebo osobní prohlídku soudního znalce. Je to kvalifikovaný tržní odhad pro vaše rozhodnutí o prodeji, ne oficiální podklad pro hypotéku, dědické řízení nebo soudní spor.

Časté otázky o metodice

Odkud berete data?

Z veřejných zdrojů: cenová mapa Sreality.cz (realizované kupní ceny z katastru nemovitostí ČÚZK), publikace a čtvrtletní indexy ČSÚ, ČBA Monitor a statistiky ČNB. U části čtvrtí doplňujeme aktuální nabídku z inzerce a vždy ji tak označujeme. Makléř k tomu přidá vlastní znalost prodejů ve vašem okolí.

Kolik dat za tím je?

Vlastní databázi prodejů nevedeme. Pracujeme s veřejnými agregáty: cenová mapa Sreality ukazuje medián realizovaných prodejů za posledních 12 měsíců (u sledovaných pražských čtvrtí desítky až stovky prodejů na čtvrť), ČSÚ publikuje realizované ceny po okresech za roky 2022 až 2024 a čtvrtletní indexy. Velikost vzorku uvádíme u každé čtvrti.

Jak přesný je odhad od makléře?

Okamžitý výpočet z dat o prodejích ve vaší lokalitě je orientace - trefí se řádově, ale nezná stav vaší nemovitosti. Ověřený makléř ho zpřesní: osobně posoudí stav, patro a specifika, tedy to, co v datech není. Pro hypotéku, dědictví nebo soud potřebujete znalecký posudek od soudního znalce.

Co když je v mé lokalitě málo prodejů?

V lokalitách s méně než 30 srovnatelnými prodeji za posledních 12 měsíců makléř využije širší data z okresu nebo kraje a hlavně vlastní znalost místního trhu. Právě tam je zkušený makléř nenahraditelný.

Proč se váš odhad liší od jiných online nástrojů?

Většina online kalkulaček pracuje jen s nabídkovými cenami z inzerce, které bývají nad skutečnou prodejní cenou. My kombinujeme cenovou mapu Sreality (realizované ceny z katastru), oficiální indexy ČSÚ a aktuální nabídku, a u každého čísla říkáme, o který typ jde. Makléř pak přidá to, co v žádných datech není: stav, patro, výhled a aktuální poptávku.

Jak často data aktualizujete?

Ručně, po vydání nových podkladů: ČSÚ publikuje indexy čtvrtletně, cenová mapa se doplňuje průběžně. Datum poslední změny dat je u každé stránky v bloku Zdroje dat.

Můžu si data sám ověřit?

Ano. Cenová mapa Sreality i publikace ČSÚ jsou veřejné a u každé stránky uvádíme zdroj a období. Konkrétní srovnatelné prodeje si můžete dohledat v Nahlížení do KN (nahlizenidokn.cuzk.cz) podle čísla listu vlastnictví.

Slovník realitního trhu

Klíčové pojmy, které potkáte v odhadu nemovitosti - definice odpovídá běžnému použití v ČR a tomu, jak s nimi pracuje náš makléř.

Tržní cena nemovitosti: Cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím v běžných tržních podmínkách. Liší se od ceny nabídkové (na inzertních portálech) a od ceny v znaleckém posudku - makléř cílí právě na tržní cenu na základě reálných uzavřených prodejů.
Cena za m² (Kč/m²): Tržní cena nemovitosti dělená podlahovou plochou. Hlavní srovnávací metrika napříč lokalitami, dispozicemi a typy nemovitostí. Liší se v rámci jedné čtvrti podle stavu, patra, dispozice, dostupnosti, výhledu a roku stavby.
Katastr nemovitostí (ČÚZK): Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje vlastnické vztahy, geometrické určení, výměry a - zásadně pro odhad - evidenci kupních smluv s realizovanou cenou. Veřejně dostupný na nahlizenidokn.cuzk.cz.
Cenová mapa Sreality: Vizualizace průměrných realizovaných cen Kč/m² podle lokalit, agregovaná nad daty z katastru nemovitostí. Ukazuje medián za posledních 12 měsíců - vstupní orientace pro velké lokality (čtvrť, okres).
AVM (Automated Valuation Model): Automatický algoritmus, který odhaduje cenu nemovitosti z dat o prodejích bez návštěvy a bez lidského posouzení. Používají ho banky pro rychlé orientační odhady. Brivo ho používá pro okamžitý výpočet, který dostanete hned - a pokud prodej myslíte vážně, ověřený makléř ho zpřesní o stav, patro a poptávku, tedy o to, co algoritmus z dat nevyčte.
Comparable sales (porovnatelné prodeje): Reálně uzavřené prodeje srovnatelných nemovitostí (stejná dispozice, stav, lokalita, podobný rok stavby) za posledních 6–12 měsíců. Jádro každého kvalitního odhadu - právě z nich makléř vychází.
Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1…): Počet pokojů + kuchyňský kout (kk) nebo samostatná kuchyň (čísla). Standardní český zápis: 2+kk = 2 pokoje + kuchyňský kout, 3+1 = 3 pokoje + samostatná kuchyň. Cena za m² roste s dispozicí pomaleji než celková cena - větší byty mají typicky nižší Kč/m².
Znalecký posudek: Oficiální dokument vyhotovený soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí. Cena 3 000–8 000 Kč, vypracování 1–3 týdny. Vyžaduje fyzickou prohlídku. Nutný pro hypotéky, dědictví, soudní spory. Odhad od makléře posudek nenahrazuje, ale poskytuje rychlou orientaci před jeho objednáním.
Cenový rozsah (low–high): Makléř uvádí rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2–9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výborné patro/výhled, motivovaný kupující). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu ve většině případů.

Chcete znát cenu své nemovitosti?

Ozve se vám ověřený makléř do 24 hodin. Zdarma, bez závazků.