Časový test 5 vs 10 let (§ 4 ZDP): kdy neplatíte daň
Časový test pro osvobození od daně z prodeje bytu: 5 let pro nabytí do 2020, 10 let od 2021. Jak se počítá u dědictví, darování a SJM.
Stručně. Časový test podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je 5 let pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 a 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Rozhodující je den nabytí, ne den prodeje. U dědictví v přímé linii se doba držby zůstavitele počítá. U manželského SJM platí pravidla podle data nabytí společně.
V tomto článku
01 Novela 2020 — co se změnilo
Do roku 2020 platilo, že prodej nemovitosti vlastněné nejméně 5 let byl osvobozen od daně z příjmů. Zákon č. 386/2020 Sb. (daňový balíček) tento limit prodloužil na 10 let — ale pouze pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.
Důvodem bylo podle Ministerstva financí omezení spekulativních obchodů s rezidenčními nemovitostmi. Zákon zároveň zrušil daň z nabytí nemovitých věcí a zavedl nový institut reinvestice do bytové potřeby (§ 4b ZDP).
- Nemovitost nabytá do 31. 12. 2020 — časový test 5 let.
- Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 — časový test 10 let.
- Datum nabytí = den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
02 Pravidlo 5 let — pro nabytí do 31. 12. 2020
Nemovitosti koupené, zděděné, darované nebo jinak nabyté do 31. 12. 2020 stále podléhají původnímu pětiletému testu. Pokud jste byt vlastnili od roku 2018, můžete ho od roku 2023 prodat osvobozeně — za předpokladu, že splníte ostatní podmínky § 4 ZDP.
Důležitá poznámka: i s pětiletým testem musí být splněna podmínka, že nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku a daňově odpisována. Pokud jste byt odpisovali (např. v rámci podnikání při krátkodobém pronájmu), časový test běží znovu od data ukončení tohoto zařazení — a pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 platí desetiletý test.
03 Pravidlo 10 let — pro nabytí od 1. 1. 2021
Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 musí být ve vašem vlastnictví nejméně 10 let před prodejem, aby byl příjem osvobozen od daně z příjmů.
To znamená:
- Byt koupený v roce 2021 → osvobození nejdříve v roce 2031.
- Byt zděděný v roce 2022 (mimo přímou linii) → osvobození nejdříve v roce 2032.
- Byt darovaný v roce 2023 → osvobození nejdříve v roce 2033.
Pozor pro investory. Pokud jste byt koupili po 1. 1. 2021 jako investici a chcete prodat dříve než za 10 let, máte tři cesty: (1) splnit podmínku dvouletého faktického bydlení před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP), (2) reinvestovat výtěžek do vlastní bytové potřeby podle § 4b ZDP, (3) zaplatit daň z příjmů — 15 % ze zisku do základu 1 762 812 Kč, 23 % z částky nad tuto hranici.
04 Kdy začíná „nabytí"?
Rozhodující je den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nikoli den podpisu kupní smlouvy ani den předání klíčů od bytu.
U novostaveb je „nabytím" zpravidla den povolení užívání stavby (kolaudace) nebo — pokud je byt zapsán do katastru samostatně — den tohoto zápisu.
Příklad. Kupní smlouvu jste podepsali 15. 12. 2020, vklad do katastru ale proběhl 8. 1. 2021. Z hlediska časového testu jste nabyli v roce 2021 — platí desetiletý test. Kdyby vklad proběhl 28. 12. 2020, šlo by o rok 2020 = pětiletý test. Tento zdánlivě malý rozdíl může znamenat pět let navíc při plánování prodeje.
05 Dědictví, darování, manželství
Dědictví v přímé linii (rodiče → děti, prarodiče → vnoučata)
Doba držby zůstavitele se počítá do doby dědice. Pokud zemřelý byt vlastnil 8 let, dědic v přímé linii ho může okamžitě prodat osvobozeně — pokud byl byt pořízen před rokem 2021 a pětiletý test je již splněn.
Dědictví mimo přímou linii (sourozenci, vzdálení příbuzní)
Doba zůstavitele se nepočítá. Dědic musí splnit časový test od svého vlastního nabytí. Protože datum nabytí (smrt zůstavitele a přechod vlastnictví) typicky spadá po roce 2021, platí pro tyto dědice desetiletý test.
Darování
Zákon o daních z příjmů u darování výslovnou úpravu přechodu doby dárce na obdarovaného nestanoví — na rozdíl od dědictví. Doporučujeme situaci konzultovat s daňovým poradcem — výklad se může lišit podle konkrétní smlouvy a vztahu stran.
Manželství a SJM
Při nabytí nemovitosti do společného jmění manželů se pro časový test počítá datum původního nabytí. Při rozvodu a vypořádání SJM, kdy nemovitost zůstane jednomu z manželů, doba se nepřerušuje — manžel-vlastník pokračuje v původním běhu testu.
06 Co přerušuje časový test
- Převod nemovitosti (i bezúplatný) na jinou osobu, s výjimkou zde uvedených případů (dědictví v přímé linii, vypořádání SJM).
- Zařazení nemovitosti do obchodního majetku a daňové odpisování — doba běží znovu od data vyřazení z obchodního majetku.
- Restituce — speciální režim; pro konkrétní situaci doporučujeme ověřit u daňového poradce.
07 Tabulka — kdo splňuje co
Modelové situace pro prodej v roce 2026:
08 Časté otázky
Mohu uplatnit pětiletý test pro byt nabytý 2. 1. 2021?
Ne. Rozhodující je datum zápisu vlastnictví do katastru. Pokud katastr zaregistroval vklad 2. 1. 2021, spadáte do období od 1. 1. 2021 — platí desetiletý test.
Co když jsem byt koupil 15. 12. 2020, ale katastr zaregistroval 5. 1. 2021?
Datum zápisu do katastru je rozhodující, nikoli datum podpisu smlouvy. Pokud katastr zaregistroval vklad v roce 2021, platí desetiletý test. V praxi se zejména v prosinci stává, že katastrální úřady zápis odloží do nového roku — před podpisem smlouvy si ověřte předpokládanou lhůtu.
Mohu se vyhnout desetiletému testu darováním?
Darování samo o sobě daňový problém neřeší — naopak ho může přenést na obdarovaného. Bezúplatně nabytý majetek je u obdarovaného příjmem zdaněným daní z příjmů fyzických osob (§ 10 ZDP), pokud nejde o osoby osvobozené (manžel, děti, rodiče a další příbuzní dle § 4a ZDP). Každé takové řešení je nutné konzultovat s daňovým poradcem.
Co je „přímá linie" pro účely dědictví a časového testu?
Přímá linie (příbuzní v linii přímé) jsou: rodiče a děti, prarodiče a vnoučata. Manžel není příbuzný v přímé linii ve smyslu občanského zákoníku, ale ZDP obsahuje pro manžele vlastní pravidla — viz sekci o SJM výše. Sourozenci, tety, strýcové, bratranci ani sestřenice přímou linii netvoří.