Časový test 5 vs 10 let — § 4 ZDP a přechodné období 2021
Daňová novela 2020 prodloužila časový test pro osvobození prodeje bytu z 5 na 10 let — ale jen pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Co znamená přechodný režim, jak se počítá doba držby u dědictví, darování a převodu mezi manželi.
Stručně. Časový test podle § 4 odst. 1 písm. b ZDP je 5 let pro nemovitosti nabyté před 1. 1. 2021 a 10 let pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021. Rozhodující je den nabytí, ne den prodeje. U dědictví v přímé linii se doba držby zůstavitele počítá. U manželského SJM platí pravidla podle data nabytí společně.
V tomto článku
01 Novela 2020 — co se změnilo
Do roku 2020 platilo, že prodej nemovitosti vlastněné min. 5 let byl osvobozen od daně z příjmů. Daňový balíček 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.) tento limit prodloužil na 10 let — ale jen pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021.
Důvodem byla podle MF snaha omezit spekulativní obchody s rezidenční nemovitostí a stabilizovat trh.
- Nemovitost nabytá před 1. 1. 2021 — časový test 5 let.
- Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 — časový test 10 let.
- Datum nabytí = den zápisu do katastru nemovitostí jako vlastník.
02 Pravidlo 5 let — pro nabytí před 1. 1. 2021
Nemovitosti koupené, zděděné, darované nebo jinak nabyté před 1. 1. 2021 stále podléhají původnímu 5letému testu. Pokud byt vlastníte od 2018, můžete ho v 2023+ prodat osvobozeně — pokud splníte další podmínky § 4 ZDP.
Důležitá poznámka — i s 5letým testem musí být splněna podmínka, že nemovitost nebyla v podnikání. Pokud jste byt amortizovali v účetnictví (např. krátkodobý pronájem v rámci podnikání), test se prodlužuje na 10 let i pro starší nabytí.
03 Pravidlo 10 let — pro nabytí od 1. 1. 2021
Nemovitost nabytá od 1. 1. 2021 musí být ve vašem vlastnictví min. 10 let před prodejem, aby šla osvobozeně.
To znamená:
- Byt koupený v 2021 → osvobození nejdříve v 2031.
- Byt zděděný v 2022 (mimo přímou linii) → osvobození nejdříve v 2032.
- Byt darovaný v 2023 → osvobození nejdříve v 2033.
Pozor pro investory. Pokud jste byt koupili po 2021 jako investici a chcete prodat dříve než za 10 let, máte 3 cesty: (1) splnit 2letou rezidenci, (2) reinvestovat do vlastní bytové potřeby, (3) zaplatit 15 % daň ze zisku.
04 Kdy začíná „nabytí"?
Rozhodující je den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, ne den podpisu kupní smlouvy nebo den předání bytu.
U výstavby je „nabytí" den kolaudace.
Příklad. Kupní smlouvu jste podepsali 15. 12. 2020, ale vklad do katastru proběhl 8. 1. 2021. Z hlediska časového testu jste nabyli v 2021, tedy platí 10letý test. Pokud byste smlouvu uzavřeli 1. 12. 2020 a vklad proběhl 28. 12. 2020, byl by to 2020 = 5letý test. Tento rozdíl může znamenat ušetřených 5 let plánování prodeje.
05 Dědictví, darování, manželství
Dědictví v přímé linii (rodiče → děti, manžel → manželka)
Doba držby zůstavitele se počítá do času dědice. Pokud zemřelý byt vlastnil 8 let, dědic ho může okamžitě prodat osvobozeně (pravidlo 5 let pro nabytí před 2021 splněno).
Dědictví mimo přímou linii (sourozenci, vzdálené příbuzenstvo)
Doba zůstavitele se nepočítá. Dědic musí splnit časový test od svého vlastního nabytí.
Darování
U darování mezi blízkými osobami (rodič → dítě, manžel → manželka) doba dárce přechází na obdarovaného. U darování mezi vzdálenějšími osobami se počítá nově od přijetí daru.
Manželství a SJM
Při nabytí nemovitosti do společného jmění manželů se započítává okamžik původního nabytí. Při rozvodu a vypořádání SJM, kdy nemovitost zůstane jednomu z manželů, doba se nepřerušuje — manžel-vlastník pokračuje v původním běhu testu.
06 Co přerušuje časový test
- Převod nemovitosti (i bezúplatný) na jinou osobu, kromě zde uvedených výjimek (dědictví, dar mezi blízkými, vypořádání SJM).
- Zařazení nemovitosti do podnikání a její amortizace — doba běží znovu od ukončení podnikání.
- Restituce — speciální režim, většinou doba držby od původního restituenta.
07 Tabulka — kdo splňuje co
Modelové situace pro prodej v roce 2026:
08 Časté otázky
Mohu uplatnit 5letý test pro byt nabytý 2. 1. 2021?
Ne. Rozhodující je datum zápisu vlastnictví. 2. 1. 2021 spadá do období po 1. 1. 2021, takže platí 10letý test.
Co když jsem byt koupil 15. 12. 2020, ale katastr zaregistroval 5. 1. 2021?
Zápis je rozhodující. Pokud katastr zaregistroval v 2021, platí 10letý test. Toto je velmi praktická záležitost — v některých případech se zápis posouvá do dalšího roku, což může „přepnout" váš test na 10 let.
Mohu se vyhnout 10letému testu darováním?
Můžete byt darovat blízkému příbuznému, ale to neznamená osvobození pro vás. Daň z prodeje by spadla na obdarovaného. Navíc darování není zdarma — obdarovaný platí daň z darování (pokud nejde o blízkou osobu).
Co je „přímá linie" pro dědictví?
Rodič → dítě, prarodič → vnouče, manžel → manželka, registrovaní partneři. Sourozenci, tetičky, strýčkové, bratranci NEjsou přímá linie.