Refinancování hypotéky 2026: kdy se vyplatí a kolik ušetříte

01 Kdy refinancování vyplatí

Refinancování = přechod hypotéky k jiné bance s lepšími podmínkami. Vyplatí se, když:

• Stávající fixace končí do 6 měsíců. Nová banka pošle vám novou nabídku se sazbou.
• Rozdíl v sazbě je min. 0,5 p.b. Menší rozdíl typicky nepokryje poplatky.
• Zbytek hypotéky je velký — alespoň 1,5–2 mil. Kč. U malého zůstatku poplatky převýší úsporu.
• Hodnota nemovitosti vzrostla. Lepší LTV = lepší sazba.
• Vaše finanční situace se zlepšila. Vyšší příjem, lepší bonita = lepší nabídka.

02 Proces krok za krokem

1. Načasování (3–6 měsíců před koncem fixace)

Stávající banka vám pošle nabídku nové sazby cca 3 měsíce před koncem fixace. To je váš signál začít hledat alternativy.

2. Žádost u 2–3 nových bank

Stejné dokumenty jako u nové hypotéky (viz průvodce hypotékou). Banka znovu prověří bonitu a požaduje znalecký posudek.

3. Ocenění nemovitosti

Banka vyšle vlastního znalce. Cena 3 500–8 000 Kč. Pokud máte recentní PENB, pomáhá to.

4. Úvěrová smlouva

Po schválení podepíšete novou smlouvu. Nová banka splatí stávajícímu věřiteli starý úvěr a nahradí ho svým.

5. Zápis nového zástavního práva

Stará banka vymaže své zástavní právo z katastru, nová zapíše své. Poplatky za katastr ~2 000 Kč.

03 Poplatky a sankce

04 Modelová kalkulace úspory

Hypotéka 5 000 000 Kč, zbytek po 5 letech splácení ~4 500 000 Kč. Splatnost dalších 25 let.

Stávající banka (sazba sjednaná v 2022)

• Sazba: 5,5 % p.a.
• Měsíční splátka: ~27 600 Kč
• Celkem za 5 let: 1 656 000 Kč
• Úroky: ~960 000 Kč

Refinancováno (sazba Q2 2026)

• Sazba: 4,8 % p.a.
• Měsíční splátka: ~25 800 Kč
• Celkem za 5 let: 1 548 000 Kč
• Úroky: ~810 000 Kč

Úspora

05 Alternativy — sjednat sazbu se stávající bankou

Většina klientů netuší, že stávající banka může nabídnout konkurenční sazbu, pokud máte konkrétní nabídku od jiné banky. Strategie:

1. Získejte 2 nabídky od jiných bank (papírové, nejen ústně).
2. Předložte je svému poradci ve stávající bance.
3. Vyžádejte si revidovanou nabídku.
4. Pokud je srovnatelná s konkurencí (do 0,1 p.b. rozdílu), zůstaňte — ušetříte poplatky 5–15 000 Kč.
5. Pokud rozdíl 0,3+ p.b. ve prospěch konkurence, přejděte.

06 5 chyb, které brzdí refinancování

1. Pozdní žádost. Méně než 3 měsíce před koncem fixace = banka neprojde proces včas, stávající fixace se prodlouží.
2. Neporovnání se stávající bankou. Vyhledávat alternativy a nepojmenovat stávajícímu poradci znamená přijít o levnou retenční nabídku.
3. Ignorování PENB — pokud máte byt A/B, požádejte o zelenou hypotéku.
4. Zaplacení sankce za předčasné splacení v fixaci bez kalkulace ROI — sankce může převýšit úsporu.
5. Refinancování příliš malé hypotéky (pod 1,5 mil. Kč) — poplatky převýší úsporu.

07 Časté otázky

Mohu refinancovat hypotéku během fixace?

Lze, ale s sankcí dle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. Banka může žádat náhradu skutečně vzniklých nákladů (typicky 1–3 % jistiny). Pokud rozdíl sazby je velký (1,5+ p.b.) a zbytek splatnosti dlouhý, někdy se vyplatí i přes sankci.

Co banky kontrolují při refinancování?

Stejné jako u nové hypotéky: BRKI, příjem, DSTI, LTV, znalecký posudek. Pokud se vaše situace zlepšila (vyšší příjem, vyšší hodnota nemovitosti), refinancování vyjde za lepší sazbu.

Jak dlouho proces trvá?

4–8 týdnů od žádosti do podpisu. Pokud máte všechny dokumenty hned, lze stihnout za 4 týdny.

Mohu refinancovat a zároveň zvýšit hypotéku?

Ano — to je tzv. refinancování s navýšením. Banka schválí novou hypotéku ve vyšší jistině, část jde na splacení staré, část jako "hotovost" (typicky na rekonstrukci nebo jinou bytovou potřebu).

Mohu refinancovat hypotéku u stejné banky?

Technicky ano (přefixování), ale typicky to není výhodné — banka nemá motiv vám aktivně nabídnout lepší sazbu, pokud nemá konkurenci.