Refinancování hypotéky 2026: vyplatí se vám?
Refinancování hypotéky 2026: kdy se přechod k jiné bance vyplatí, jaké poplatky čekat a kolik ušetříte. Modelový výpočet + sankce za splacení.
Stručně. Refinancování hypotéky se vyplatí, když nová sazba je o min. 0,5 procentního bodu nižší než stávající a zbytek úvěru je dostatečně velký, aby úspora na úrocích pokryla poplatky (typicky 5 000–15 000 Kč). V polovině roku 2026 se nabídkové sazby pohybují kolem 5,30 %, realizované (skutečně čerpané) pak kolem 4,43 %. Klienti s fixací sjednanou v letech 2022–2023 (sazby 5–6 %) mohou při refinancování dosáhnout srovnatelné nebo o něco nižší sazby. Refinancování je nejlevnější na konci stávající fixace — v průběhu fixace hrozí sankce dle § 117 zákona č. 257/2016 Sb.
V tomto článku
01 Kdy se refinancování vyplatí
Refinancování = přechod hypotéky k jiné bance s lepšími podmínkami. Vyplatí se, když:
- Stávající fixace končí do 6 měsíců. Nová banka vám pošle nabídku se sazbou platnou ke dni ukončení fixace.
- Rozdíl v sazbě je min. 0,5 p.b. Menší rozdíl typicky nepokryje poplatky spojené s přechodem.
- Zbytek hypotéky je dostatečně velký — alespoň 1,5–2 mil. Kč. U malých zůstatků poplatky úsporu převýší.
- Hodnota nemovitosti vzrostla. Lepší poměr LTV znamená přístup k lepší sazbě.
- Vaše finanční situace se zlepšila. Vyšší příjem nebo lepší bonita = lepší nabídka od nové banky.
02 Proces krok za krokem
1. Načasování (3–6 měsíců před koncem fixace)
Stávající banka vám pošle nabídku nové sazby přibližně 3 měsíce před koncem fixace. To je signál začít porovnávat alternativy.
2. Žádost u 2–3 nových bank
Potřebujete stejné dokumenty jako u nové hypotéky (viz průvodce hypotékou). Nová banka prověří bonitu a zpravidla požaduje znalecký posudek nemovitosti.
3. Ocenění nemovitosti
Banka vyšle vlastního znalce nebo akceptuje posudek ze svého panelu. Cena znaleckého posudku se pohybuje mezi 3 500 a 8 000 Kč. Platný PENB může proces urychlit.
4. Úvěrová smlouva
Po schválení podepíšete novou smlouvu. Nová banka splatí starý úvěr u původního věřitele a nahradí ho svým.
5. Zápis nového zástavního práva
Původní banka vymaže své zástavní právo z katastru nemovitostí, nová banka zapíše své. Poplatky za katastr činí přibližně 2 000 Kč.
03 Poplatky a sankce
Pozor na sankci v průběhu fixace. Pokud refinancujete před koncem fixace, § 117 zákona č. 257/2016 Sb. ve znění novely účinné od 1. 9. 2024 omezuje sankci na 0,25 % jistiny za každý zbývající rok fixace, nejvýše však 1 % jistiny, plus administrativní poplatek 1 000 Kč. U hypotéky 5 mil. Kč s 3 lety zbývající fixace je to tedy max. 50 000 Kč (1 %), nikoli dříve uváděné 1–3 %. Vždy kalkulujte, zda úspora sankci pokryje.
04 Modelová kalkulace úspory
Hypotéka 5 000 000 Kč, zbytek po 5 letech splácení ~4 500 000 Kč. Splatnost dalších 25 let.
Stávající banka (sazba sjednaná v roce 2022)
- Sazba: 5,5 % p.a.
- Měsíční splátka: ~27 600 Kč
- Celkem za 5 let: 1 656 000 Kč
- Úroky: ~960 000 Kč
Po refinancování (realizovaná sazba Q2 2026)
- Sazba: 4,8 % p.a. (příklad sjednané sazby; realizované sazby se pohybují kolem 4,43 %, nabídkové kolem 5,30 %)
- Měsíční splátka: ~25 800 Kč
- Celkem za 5 let: 1 548 000 Kč
- Úroky: ~810 000 Kč
Úspora
05 Alternativy — sjednat sazbu se stávající bankou
Většina klientů netuší, že stávající banka může nabídnout konkurenční sazbu, pokud máte konkrétní nabídku od jiné banky v ruce. Postup:
- Získejte 2 písemné nabídky od jiných bank (nestačí ústní sdělení).
- Předložte je svému poradci ve stávající bance.
- Vyžádejte si revidovanou nabídku.
- Pokud je srovnatelná s konkurencí (rozdíl do 0,1 p.b.), zůstaňte — ušetříte 5 000–15 000 Kč na poplatcích.
- Pokud konkurence nabízí alespoň o 0,3 p.b. v jejich prospěch, přejděte.
06 5 chyb, které brzdí refinancování
- Pozdní žádost. Méně než 3 měsíce před koncem fixace — banka nestihne proces dokončit včas a stávající fixace se automaticky prodlouží za podmínek banky.
- Neporovnání se stávající bankou. Přinést konkurenční nabídku svému poradci je nejrychlejší cesta k nižší sazbě bez přechodu.
- Ignorování PENB — pokud má vaše nemovitost třídu A nebo B, máte nárok na zelenou hypotéku se slevou přibližně 0,10 p.b.
- Zaplacení sankce za předčasné splacení bez kalkulace ROI — od 1. 9. 2024 je strop nižší než dřív, přesto může sankce převýšit úsporu u krátkých zbývajících splatností.
- Refinancování příliš malé hypotéky (pod 1,5 mil. Kč) — poplatky zpravidla převýší celkovou úsporu na úrocích.
07 Časté otázky
Mohu refinancovat hypotéku během fixace?
Lze, ale se sankcí dle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. (ve znění novely od 1. 9. 2024). Strop je 0,25 % jistiny za každý zbývající rok fixace, nejvýše 1 % jistiny, plus 1 000 Kč administrativní poplatek. Pokud je rozdíl sazeb velký (1,5 p.b. a více) a zbytek splatnosti dlouhý, může se přechod i přesto vyplatit — vždy ale propočítejte konkrétní čísla.
Co banky kontrolují při refinancování?
Nová banka provede standardní úvěrovou analýzu: ověří příjem, historii splácení (BRKI/SOLUS), aktuální hodnotu nemovitosti (LTV) a znalecký posudek. Limity DSTI a DTI jsou pro hypotéky na vlastní bydlení od července 2023 deaktivovány. Pokud se vaše finanční situace nebo hodnota nemovitosti zlepšily, může refinancování vyjít za lepší sazbu než původní úvěr.
Jak dlouho proces trvá?
Zpravidla 4–8 týdnů od podání žádosti do podpisu smlouvy. Máte-li připraveny všechny dokumenty, lze v příznivém případě stihnout 4 týdny.
Mohu refinancovat a zároveň zvýšit hypotéku?
Ano — jde o tzv. refinancování s navýšením. Nová banka schválí hypotéku ve vyšší jistině: část jde na splacení stávajícího úvěru, zbytek dostanete jako hotovost (typicky na rekonstrukci nebo jinou bytovou potřebu). Navýšení podléhá standardnímu posouzení bonity a LTV.
Mohu refinancovat hypotéku u stejné banky?
Technicky ano — mluvíme pak o přefixování nebo interním refinancování. Zpravidla to ale není výhodné, protože banka nemá důvod aktivně nabídnout lepší sazbu, dokud nemáte v ruce konkurenční nabídku. Použijte ji jako páku (viz sekci Alternativy výše).