LTV 80 vs 90 % v 2026: kolik vlastních peněz potřebujete na byt
LTV (loan-to-value) určuje, kolik si můžete vzít hypotékou. ČNB doporučení: max 80 % pro standardní klienty, max 90 % pro první kupující do 36 let. Rozdíl 800 000 Kč vlastních peněz u bytu za 8 mil. Modelové scénáře, sazbová prémie pro 90 % LTV, jak optimalizovat vstupní vklad.
Stručně. LTV (Loan-To-Value) udává poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti. Standardní limit ČNB je 80 % (čili 20 % vlastních peněz), pro první vlastní bydlení mladších 36 let lze až 90 % (10 % vlastních). U bytu za 8 mil. Kč to je rozdíl 800 000 Kč vlastních peněz. Vyšší LTV znamená vyšší sazbu (typicky +0,1–0,3 p.b.) a přísnější DSTI. Pro investiční nemovitosti banky obvykle žádají LTV max 70 %.
V tomto článku
01 Klíčové poznatky
- LTV standardní: max 80 % = 20 % vlastních peněz.
- LTV první bydlení <36 let: max 90 % = 10 % vlastních peněz.
- LTV investiční: typicky max 70 % = 30 % vlastních peněz.
- Sazbová prémie za LTV 90 %: +0,1–0,3 p.b. proti LTV 80 %.
- Znalec banky typicky ocení o 5–10 % pod tržní cenou → reálné LTV bývá vyšší než kalkulace ze sjednané ceny.
02 Co je LTV a jak se počítá
LTV (Loan-To-Value) je procentní podíl výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, kterou banka uznává.
Vzorec:
LTV = Hypotéka / Hodnota nemovitosti × 100 %
Hodnota nemovitosti = nižší z (kupní cena, znalecký posudek banky).
Modelový příklad: byt za 8 mil. Kč, znalecký posudek banky 7,5 mil., hypotéka 6,4 mil. Kč.
LTV = 6,4 mil. / 7,5 mil. = 85,3 % (ne 80 %, protože banka cení nižší než smluvní cena).
03 Limity ČNB 2026
Aktuální doporučené limity ČNB (přehodnoceno v 2024):
Banky mají vlastní interní limity, často přísnější. Při slabší bonitě nebo nestabilním příjmu může banka schválit jen 75 % LTV i pro klienta, kde ČNB povoluje 80 %.
04 Sazbová prémie pro vysoké LTV
Banky zohledňují vyšší LTV jako vyšší riziko a aplikují sazbovou prémii:
Příklad: hypotéka 7 mil. Kč, 5letá fixace.
- LTV 70 % (vlastní 30 %): sazba 4,8 % → splátka ~36 700 Kč.
- LTV 80 % (vlastní 20 %): sazba 5,0 % → splátka ~37 600 Kč.
- LTV 90 % (vlastní 10 %): sazba 5,2 % → splátka ~38 500 Kč.
Rozdíl 70 % vs 90 % = 1 800 Kč/měsíc × 60 měsíců = 108 000 Kč za 5 let fixace.
05 3 modelové scénáře
Scénář A: Mladý pár, první bydlení (byt 7 mil. Kč)
- Oba pod 36 let → max LTV 90 %.
- Vlastní vklad: 700 000 Kč (10 %).
- Hypotéka 6,3 mil. Kč, sazba 5,2 %.
- Splátka 30letá: ~34 600 Kč/měsíc.
Scénář B: Etablovaný pár, druhé bydlení (byt 10 mil. Kč)
- Oba 40+ let → max LTV 80 %.
- Vlastní vklad: 2 mil. Kč (20 %).
- Hypotéka 8 mil. Kč, sazba 5,0 %.
- Splátka 25letá: ~46 800 Kč/měsíc.
Scénář C: Investor (byt na pronájem, 6 mil. Kč)
- Investiční → max LTV 70 %.
- Vlastní vklad: 1,8 mil. Kč (30 %).
- Hypotéka 4,2 mil. Kč, sazba 5,3 %.
- Splátka 25letá: ~25 200 Kč/měsíc.
06 Jak snížit potřebné LTV
- Větší vlastní vklad. Každých 10 procentních bodů snížení LTV typicky znamená 0,1–0,15 p.b. nižší sazby.
- Dar od rodičů. V přímé linii bez daně z darování — lze použít na vstupní vklad.
- Stavební spoření vyúčtováno. Pokud máte naspořené, použijte na vklad místo hypotéky.
- Spolukupující. Více kupujících = více vlastních peněz dohromady.
- Použít výnos z prodeje předchozí nemovitosti — typický scénář při výměně bytu.
07 Časté otázky
Lze získat hypotéku se 100% LTV?
Ne ve standardním pojetí. Některé banky nabízí "stoprocentní hypotéku", ale technicky je to kombinace klasické hypotéky (80–90 % LTV) a spotřebitelského úvěru na zbytek — celkové úroky výrazně vyšší.
Co když znalec banky ocení nemovitost níže než kupní cena?
Banka počítá LTV z nižší z dvou hodnot. Pokud kupní cena 8 mil. Kč a znalec 7,5 mil., banka pracuje se 7,5 mil. Pokud chcete 80 % LTV, max hypotéka = 6 mil. (ne 6,4 mil.). Rozdíl 400 000 Kč musíte přidat z vlastních.
Je rozdíl mezi LTV při novostavbě a starší nemovitosti?
Ne zákonem, ale interními pravidly bank ano. Novostavbu znalec typicky ocení blízko kupní ceně. Starší byt s rekonstrukcí může mít vyšší rozdíl mezi cenou a znaleckým odhadem.
Lze do LTV započítat hodnotu jiné nemovitosti jako zástavu?
Ano. Tzv. "křížová zástava" — banka zástavou je vaše nová i stávající nemovitost, výsledná LTV se počítá z celkové hodnoty obou. Snižuje vlastní vklad ale váže další nemovitost.
Co se stane při LTV 90 % a pokles hodnoty nemovitosti?
Pokud hodnota klesne pod jistinu (LTV překročí 100 %), banka nemůže vyžadovat splacení rozdílu, ale ztěžuje se refinancování. V CZ trhu 2026 je toto riziko nízké — Praha YoY +13,3 %, Brno +9,8 %.