LTV 80 vs 90 %: kolik vlastních peněz na byt 2026
LTV určuje, kolik pokryje hypotéka. ČNB: max 80 %, do 36 let až 90 %. Kolik vlastních peněz potřebujete a jak vklad optimalizovat. Modelové scénáře.
Stručně. LTV (Loan-To-Value) udává poměr hypotéky k hodnotě nemovitosti. Standardní limit ČNB je 80 % (čili 20 % vlastních peněz), pro první vlastní bydlení kupujících do 36 let lze až 90 % (10 % vlastních). U bytu za 8 mil. Kč to je rozdíl 800 000 Kč. Vyšší LTV znamená vyšší sazbu — typicky +0,1–0,3 p.b. DSTI ani DTI pro vlastní bydlení ČNB od roku 2023 neuplatňuje; od dubna 2026 platí DTI max 7× příjmu pouze pro investiční hypotéky. Pro investiční nemovitosti banky žádají LTV max 70 %.
V tomto článku
01 Klíčové poznatky
- LTV standardní: max 80 % = 20 % vlastních peněz.
- LTV první bydlení <36 let: max 90 % = 10 % vlastních peněz.
- LTV investiční: max 70 % = 30 % vlastních peněz (doporučení ČNB od dubna 2026).
- Sazbová prémie za LTV 90 %: typicky +0,1–0,3 p.b. oproti LTV 80 %.
- DSTI a DTI pro vlastní bydlení jsou od roku 2023 deaktivovány — bonitu posuzuje každá banka vlastními interními limity.
- Znalec banky typicky ocení o 5–10 % pod tržní cenou → reálné LTV bývá vyšší než kalkulace ze sjednané kupní ceny.
02 Co je LTV a jak se počítá
LTV (Loan-To-Value) je procentní podíl výše hypotéky k hodnotě nemovitosti, kterou banka uznává.
Vzorec:
LTV = Hypotéka / Hodnota nemovitosti × 100 %
Hodnota nemovitosti = nižší z (kupní cena, znalecký posudek banky).
Modelový příklad: byt za 8 mil. Kč, znalecký posudek banky 7,5 mil., hypotéka 6,4 mil. Kč.
LTV = 6,4 mil. / 7,5 mil. = 85,3 % (ne 80 %, protože banka vychází z nižší z obou hodnot — znaleckého posudku, nikoli kupní ceny).
03 Limity ČNB 2026
Aktuální doporučené limity ČNB (LTV pro investiční nemovitosti zpřísněno od 1. dubna 2026):
DSTI (poměr splátky k příjmu) ani DTI (poměr celkového dluhu k příjmu) ČNB od roku 2023 pro hypotéky na vlastní bydlení neuplatňuje. Pro investiční hypotéky platí od dubna 2026 nové doporučení DTI max 7× ročního příjmu žadatele.
Banky mají vlastní interní limity, které mohou být přísnější. Při nižší bonitě nebo nestabilním příjmu může banka schválit jen 70–75 % LTV i pro klienta, kde ČNB doporučuje 80 %.
04 Sazbová prémie pro vysoké LTV
Banky zohledňují vyšší LTV jako vyšší riziko a aplikují sazbovou prémii. Nabídkové hypoteční sazby se v červnu 2026 pohybují kolem 5,30 % (Swiss Life Hypoindex), realizované sazby nových hypoték dosahují 4,43 % (ČBA Hypomonitor, III/2026). Konkrétní výše prémie závisí na bance a produktu:
Modelový příklad: hypotéka 7 mil. Kč, 5letá fixace, nabídková sazba jako základ.
- LTV 70 % (vlastní 30 %): sazba ~5,1 % → splátka přibližně 37 800 Kč/měsíc.
- LTV 80 % (vlastní 20 %): sazba ~5,3 % → splátka přibližně 38 700 Kč/měsíc.
- LTV 90 % (vlastní 10 %): sazba ~5,5 % → splátka přibližně 39 600 Kč/měsíc.
Rozdíl LTV 70 % vs. 90 % = přibližně 1 800 Kč/měsíc × 60 měsíců = ~108 000 Kč za celou dobu fixace. Přesná sazba závisí na konkrétní bance a podmínkách žadatele — ilustrační výpočty vycházejí z aktuálních nabídkových sazeb.
05 3 modelové scénáře
Scénář A: Mladý pár, první bydlení (byt 7 mil. Kč)
- Oba pod 36 let → max LTV 90 %.
- Vlastní vklad: 700 000 Kč (10 %).
- Hypotéka 6,3 mil. Kč, orientační sazba ~5,5 %.
- Splátka 30letá: přibližně 35 800 Kč/měsíc.
Scénář B: Etablovaný pár, druhé bydlení (byt 10 mil. Kč)
- Oba 40 let a starší → max LTV 80 %.
- Vlastní vklad: 2 mil. Kč (20 %).
- Hypotéka 8 mil. Kč, orientační sazba ~5,3 %.
- Splátka 25letá: přibližně 48 200 Kč/měsíc.
Scénář C: Investor (byt na pronájem, 6 mil. Kč)
- Investiční → max LTV 70 % (ČNB doporučení od dubna 2026), DTI max 7× ročního příjmu.
- Vlastní vklad: 1,8 mil. Kč (30 %).
- Hypotéka 4,2 mil. Kč, orientační sazba ~5,6 %.
- Splátka 25letá: přibližně 26 000 Kč/měsíc.
06 Jak snížit potřebné LTV
- Větší vlastní vklad. Každých 10 procentních bodů snížení LTV typicky znamená 0,1–0,15 p.b. nižší sazby.
- Dar od rodičů. Dar v přímé linii je osvobozen od daně z příjmů — lze použít jako vstupní vklad.
- Stavební spoření. Naspořené prostředky použijte na vklad místo hypotéky.
- Spolukupující. Více kupujících = více vlastních peněz dohromady.
- Výnos z prodeje předchozí nemovitosti — typický scénář při výměně bytu za větší.
07 Časté otázky
Lze získat hypotéku se 100% LTV?
Ne ve standardním pojetí. Některé banky nabízejí takzvanou „stoprocentní hypotéku", technicky jde však o kombinaci klasické hypotéky (80–90 % LTV) a spotřebitelského úvěru na zbytek — celkové náklady jsou výrazně vyšší.
Co když znalec banky ocení nemovitost níže než kupní cena?
Banka počítá LTV z nižší z obou hodnot. Pokud je kupní cena 8 mil. Kč a znalecký posudek 7,5 mil. Kč, banka pracuje s částkou 7,5 mil. Kč. Chcete-li 80 % LTV, maximální hypotéka činí 6 mil. Kč (nikoli 6,4 mil. Kč). Rozdíl 400 000 Kč musíte pokrýt z vlastních prostředků.
Je rozdíl mezi LTV při novostavbě a starší nemovitosti?
Ze zákona ne, ale interní pravidla bank se liší. Novostavbu znalec zpravidla ocení blízko kupní ceně. U staršího bytu s potřebou rekonstrukce může být rozdíl mezi cenou a znaleckým odhadem větší.
Lze do LTV započítat hodnotu jiné nemovitosti jako zástavu?
Ano. Takzvaná křížová zástava — banka přijme jako zajištění jak novou, tak stávající nemovitost a výsledné LTV počítá z celkové hodnoty obou. Snižuje potřebu vlastního vkladu, ale váže další nemovitost zástavním právem.
Co se stane při LTV 90 % a poklesu hodnoty nemovitosti?
Pokud hodnota nemovitosti klesne pod výši nesplacené jistiny (LTV přesáhne 100 %), banka nemůže požadovat okamžité doplacení rozdílu, výrazně se však ztěžuje refinancování. Na českém trhu je toto riziko v současnosti nízké — nabídkové ceny bytů rostou meziročně o 13–22 % (Praha +13,3 %, Ostrava +21,7 %).