Cesta 1
Bydleli jste tam 2+ roky
Trvalý pobyt nebo doložené užívání jako primární bydliště minimálně 24 měsíců těsně před prodejem.
§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP
Kalkulačka 2026
Daň z prodeje nemovitosti — spočítejte si čistý výtěžek
Daň z příjmu, provize makléře, PENB, notář a advokátní úschova v jednom přehledném výpočtu. Aktuální český právní stav 2026 (§ 4 zákona č. 586/1992 Sb.).
Zadejte parametry
Čistý výtěžek po zdanění a poplatcích
8 142 000 Kč
95.8 % z prodejní ceny · 358 000 Kč náklady
Daň z příjmu se neplatí
Osvobozeno: časový test 5 let splněn (vlastníte 6 let).
Detailní rozpis
Prodejní cena
8 500 000 Kč
Pořizovací cena (odečitatelná)
nákup 2020
−6 000 000 Kč
Daň z příjmu
Osvobozeno: časový test 5 let splněn (vlastníte 6 let).
0 Kč
Provize realitního makléře
4 % z prodejní ceny
−340 000 Kč
Energetický průkaz (PENB)
povinný k inzerci
−5 000 Kč
Notář / katastrální poplatek
−5 000 Kč
Advokátní úschova kupní ceny
ochrana proti riziku
−8 000 Kč
Čistý výtěžek
95.8 % z prodejní ceny
8 142 000 Kč
Orientační kalkulačka. Přesné posouzení daňových povinností konzultujte s daňovým poradcem. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.) — kupující ji už neplatí.
Rychlé shrnutí: kdo neplatí daň z prodeje?
Stačí splnit jednu z těchto podmínek a daň z příjmu (15 %) se neplatí. Týká se to bytů, domů i pozemků v České republice.
Cesta 2
Vlastníte ≥ 5 nebo 10 let
5 let pro nemovitosti pořízené do 31. 12. 2020. 10 let pro pořízené od 1. 1. 2021 (novela ZDP).
§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP
Cesta 3
Reinvestice do bydlení
Výtěžek použijete do 12 měsíců na pořízení vlastní nové bytové potřeby (jiný byt, dům, pozemek pro stavbu).
§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP
Časté otázky
Kdy se neplatí daň z příjmu z prodeje nemovitosti?
Existují tři hlavní cesty k osvobození podle § 4 odst. 1 ZDP: (1) bydleli jste v nemovitosti minimálně 2 roky před prodejem, (2) splnili jste časový test 5 let pro nákupy do roku 2020 nebo 10 let pro nákupy od roku 2021, (3) výtěžek použijete do 12 měsíců na vlastní bytovou potřebu. Stačí splnit jednu z těchto podmínek.
Jaká je sazba daně z příjmu z prodeje nemovitosti?
15 % z kapitálového výnosu, tj. z rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou (popřípadě sníženou o doložené rekonstrukce). Daň se platí pouze pokud nesplňujete žádnou z výjimek pro osvobození.
Kdo platí daň z nabytí nemovitých věcí?
Nikdo — daň z nabytí nemovitých věcí byla v České republice zrušena novelou č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020. Kupující ji už neplatí. Před zrušením činila 4 % z kupní ceny a hradil ji vždy nabyvatel (kupující).
Kolik stojí PENB (energetický průkaz) a je povinný?
Energetický průkaz budovy stojí 4 000–7 000 Kč pro byt, vyhotovení trvá 1–2 týdny. Je povinný k inzerci nemovitosti — bez něj nelze nemovitost veřejně nabízet k prodeji. Platnost PENB je 10 let.
Co je advokátní úschova kupní ceny a vyplatí se?
Advokát/notář drží peníze kupujícího do okamžiku, kdy se převod vlastnictví zapíše do katastru (typicky 30 dní). Chrání obě strany — prodávající má jistotu, že peníze opravdu existují, kupující že platí až po zapsání. Stojí typicky 0,5–1 % z kupní ceny, často kapitalizováno (5–15 tis. Kč). Doporučujeme vždy.
Jak vysoká je provize realitního makléře v Praze?
Standard 3–5 % z prodejní ceny + DPH. Vyšší u luxusních nemovitostí (nad 15 mil. Kč) bývá 2–3 %. Smlouva s makléřem může být buď nevýhradní (max. 90 dní, můžete prodat sami nebo přes jiného makléře) nebo výhradní (jen jeden makléř, pozor na podmínky vypovězení).
Co když neznám pořizovací cenu (např. jsem zdědil byt)?
U dědictví a daru se pořizovací cena nahrazuje hodnotou nemovitosti uvedenou v dědickém řízení nebo darovací smlouvě. Pokud tato hodnota chybí, použije se znalecký posudek. Pokud nemovitost vlastníte ≥10 let (5 let pro nákupy do 2020) nebo jste v ní bydleli 2+ roky, daň se neplatí.
Mohu si odečíst náklady na rekonstrukci?
Ano, ale jen ty doložené fakturami a daňovými doklady. Odečitatelné jsou: stavební práce, materiál, projektová dokumentace, energetický průkaz pro rekonstruovanou část. Neodečitatelné: vlastní práce svépomocí, drobné opravy do 5 tis. Kč na položku, vybavení (nábytek, spotřebiče).
Ještě neznáte tržní cenu vaší nemovitosti?
Online odhad od Brivo zdarma za 60 sekund. Cenové rozpětí, faktory ovlivňující cenu, akční plán pro váš horizont prodeje.
Spočítat cenu nemovitosti