Daň z prodeje nemovitosti, spočítejte si čistý výtěžek
Zadejte parametry prodeje a zjistěte, kolik vám po dani z příjmu a všech poplatcích reálně zůstane, a jestli se vás daň vůbec týká.
Parametry prodeje
Jak se daň z prodeje počítá
Daní se zisk, ne prodejní cena. Základ daně je rozdíl mezi cenou, za kterou nemovitost prodáváte, a cenou, za kterou jste ji pořídili, sníženy o prokazatelné náklady (rekonstrukce, provize, znalecký posudek).
Daň z příjmu = (prodejní cena − pořizovací cena − uznatelné náklady) × 15 %
Čistý výtěžek = prodejní cena − daň − provize makléře − poplatky
Ukázkový výpočet
Byt pořízený v roce 2022 za 6 000 000 Kč a prodaný v roce 2026 za 8 500 000 Kč. Časový test je v tomto případě desetiletý (pořízení po 1. 1. 2021) a při čtyřech letech držby splněn není, takže se zisk daní.
| Prodejní cena | 8 500 000 Kč |
| Pořizovací cena (2022) | 6 000 000 Kč |
| Zisk z prodeje | 2 500 000 Kč |
| Daň z příjmu 15 % | −375 000 Kč |
| Provize makléře 4 % + DPH | −411 400 Kč |
| Poplatky (vklad do katastru, znalec, ověření podpisů) | −10 000 Kč |
| Čistý výtěžek | 7 703 600 Kč |
Kdyby byl byt pořízen před 1. 1. 2021, platil by pětiletý časový test — po čtyřech letech držby by tedy stále nebyl splněn. Při pořízení v roce 2019 a prodeji v roce 2026 by osvobození platilo a čistý výtěžek by byl o 375 000 Kč vyšší.
Kdo neplatí daň z prodeje?
Stačí splnit jednu ze tří podmínek a daň z příjmu se vás netýká.
Bydleli jste tam 2+ roky
Měli jste v nemovitosti bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Nejčastější způsob osvobození.
§ 4 odst. 1 písm. a)Splnili jste časový test
Vlastníte nemovitost 5 let (pořízení do 2020), nebo 10 let (pořízení od 2021). Po uplynutí testu se nedaní nic.
§ 4 odst. 1 písm. b)Reinvestujete do bydlení
Výtěžek použijete na obstarání vlastní bytové potřeby do konce roku následujícího po roce prodeje. Záměr musíte oznámit finančnímu úřadu do termínu pro podání daňového přiznání.
§ 4bČasté dotazy
Kdy se daň z prodeje neplatí?
Když splníte alespoň jednu podmínku: bydlení v nemovitosti 2+ roky před prodejem, uplynutí časového testu (5 nebo 10 let dle roku pořízení), nebo použití výtěžku na vlastní bytovou potřebu do konce roku následujícího po prodeji (se oznámením finančnímu úřadu).
Jaká je sazba daně z příjmu z prodeje?
15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou (zisku). Od základu lze odečíst doložené výdaje na rekonstrukce a náklady spojené s prodejem. U velmi vysokých příjmů může část spadat do sazby 23 %.
Platí se ještě daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí (dříve 4 %) byla zrušena v roce 2020. Kupující ani prodávající ji dnes neplatí.
Co když jsem nemovitost zdědil nebo dostal darem?
U dědictví se do časového testu započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel v řadě přímé. Pokud pořizovací cenu nemáte doloženou, daň se počítá z plné prodejní ceny, zaškrtněte to v kalkulačce.
Mohu si odečíst náklady na rekonstrukci?
Ano, doložené výdaje na technické zhodnocení a opravy snižují základ daně. Uschovejte si faktury a doklady o zaplacení, bez nich je finanční úřad neuzná.
Je energetický průkaz (PENB) povinný?
Ano, průkaz energetické náročnosti budovy musíte mít k dispozici už při inzerci a předat ho kupujícímu. Cena se pohybuje zhruba mezi 4 000 a 7 000 Kč podle typu nemovitosti.
Vyplatí se advokátní nebo notářská úschova?
Ano. Úschova kupní ceny (obvykle 5 000–15 000 Kč) chrání obě strany, peníze se uvolní až po zápisu vlastnictví na katastru. U prodeje za miliony je to zanedbatelná pojistka proti velkému riziku.
Ještě neznáte tržní cenu vaší nemovitosti?
Bez správné prodejní ceny je výpočet výtěžku jen odhad. Zdarma vám doporučíme prověřeného makléře, který určí aktuální tržní cenu vaší nemovitosti.