Daň z prodeje bytu a nemovitosti 2026

Kdy daň z prodeje neplatíte

Příjem z prodeje bytu je od daně z příjmů osvobozen, když splníte aspoň jednu ze tří podmínek: test bydliště, časový test, nebo použití peněz na vlastní bytovou potřebu. Rozhoduje, kdy a jak jste byt nabyli. Tabulka platí pro prodej v roce 2026 a pro byt, který nebyl v obchodním majetku.

Test bydliště a použití peněz na bytovou potřebu platí i u zděděného a darovaného bytu. Rozhoduje přesný den nabytí a den prodeje, ne jen kalendářní rok.

Test bydliště: 2 roky před prodejem

Podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je osvobozen příjem z prodeje bytu (jednotky, která kromě bytu zahrnuje nejvýše garáž, sklep nebo komoru) včetně souvisejícího pozemku, pokud jste v něm měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem.

Rozhoduje skutečné bydlení, trvalý pobyt zákon jako podmínku neuvádí. Bydlištěm je podle § 2 odst. 4 ZDP místo, kde máte stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na úmysl se v něm trvale zdržovat.

Bydleli jste v bytě bezprostředně před prodejem kratší dobu než 2 roky? Test bydliště příjem osvobodí jen tehdy, když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Jinak může být příjem osvobozen ještě časovým testem.

Test bydliště neplatí pro byt, který je nebo byl v obchodním majetku, pokud ho prodáte do 2 let od vyřazení z obchodního majetku, ani pro příjem z budoucího prodeje uskutečněného do 2 let od nabytí bytu.

Časový test: 5, nebo 10 let?

Když test bydliště nesplníte, rozhoduje doba mezi nabytím a prodejem (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů). Délka testu závisí na dni nabytí:

• Byt nabytý do 31. 12. 2020: od nabytí musí uplynout více než 5 let (přechodné ustanovení čl. IV bodu 2 zákona č. 386/2020 Sb.).
• Byt nabytý od 1. 1. 2021: od nabytí musí uplynout více než 10 let.

Zákon říká „více než“, takže přesně 5 nebo 10 let nestačí. Za den nabytí i den prodeje se podle Pokynu GFŘ D-59 považuje den, kdy návrh na vklad vlastnického práva došel katastrálnímu úřadu, ne den podpisu smlouvy ani zaplacení ceny.

Pro prodej v roce 2026 to znamená: byt nabytý do konce roku 2020 pětiletý test splňuje, pokud nebyl v posledních 5 letech před prodejem v obchodním majetku a nejde o příjem z budoucího prodeje sjednaného do 5 let od nabytí. U bytu nabytého od 1. 1. 2021 nemůže být desetiletý test splněn dříve než v roce 2031.

Podle současného znění časový test neplatí pro byt, který je nebo v posledních 10 letech před prodejem byl v obchodním majetku, ani pro příjem z budoucího prodeje uskutečněného do 10 let od nabytí, i když kupní smlouva bude uzavřena až později.

Doba se nepřerušuje, když mezitím došlo k vypořádání společného jmění manželů, k rozdělení spoluvlastnictví podle velikosti podílů, ke vzniku jednotek v domě nebo k rozdělení pozemku (§ 4 odst. 2 ZDP). Nabývali-li jste podíly na bytě postupně, posuzuje se každá část zvlášť a příjem je osvobozen v poměru částí, které podmínky splňují.

Reinvestice do vlastního bydlení

Peníze z prodeje můžete použít na vlastní bytovou potřebu podle § 4b zákona o daních z příjmů. Osvobození tak získáte u bytu nabytého od 1. 1. 2021, u kterého ještě neuplynulo 10 let, i u bytu, ve kterém jste bydleli kratší dobu než 2 roky. Vlastní bytovou potřebou je zejména:

• koupě bytu, rodinného nebo bytového domu, i rozestavěného,
• jejich výstavba, údržba a změna stavby,
• koupě pozemku, na kterém do 4 let zahájíte výstavbu,
• splacení členského vkladu družstvu za účelem nájmu bytu,
• vypořádání společného jmění manželů nebo spoludědiců za byt či dům,
• splacení úvěru nebo zápůjčky použitých na tyto účely.

Podle stanoviska Finanční správy (koordinační výbor, 17. 6. 2026) není vlastní bytovou potřebou splacení hypotéky na prodávaný byt, který už nevlastníte ani neužíváte. Bytovou potřebou je jen úplné splacení úvěru, ne pravidelné splátky.

Lhůta: peníze musíte použít nejpozději do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali (§ 4b odst. 2 ZDP). Dostanete-li kupní cenu v roce 2026, máte čas do 31. 12. 2027. Započítá se i částka, kterou jste na bydlení vynaložili dříve, nejdříve však v roce bezprostředně před obdržením peněz.

Použijete-li jen část peněz, je osvobozena jen odpovídající část příjmu a výdaje uplatníte jen v poměru připadajícím na zdaněnou část. Nevyužitou část zdaníte jako ostatní příjem v roce bezprostředně následujícím po roce, kdy jste peníze získali.

Získání peněz oznamte finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání přiznání za rok, kdy jste je dostali, i když jinak přiznání nepodáváte (§ 4b odst. 3 ZDP).

Podle závěrů koordinačního výboru Komory daňových poradců a GFŘ (nejsou právně závazné) lze bytovou potřebu obstarat i v zahraničí a mít jich více, v nemovitosti ale musíte skutečně bydlet. Rekreační nemovitost ani byt, ve kterém bydlí jen vaši blízcí, se nepočítá. Rekonstrukce se počítá až od fyzického zahájení prací, ne od zaplacení zálohy nebo podpisu smlouvy o dílo. Opakované využití osvobození zákon neomezuje, pokud nejde o zneužití práva; formální bydlení v řádu dnů či týdnů podmínku nesplní.

Kolik je daň z prodeje bytu

Daní se zisk, ne celá prodejní cena. Základem daně je příjem z prodeje snížený o prokazatelně vynaložené výdaje (§ 10 odst. 4 a 5 zákona o daních z příjmů): cenu, za kterou jste byt prokazatelně nabyli, výdaje na technické zhodnocení, opravy a údržbu a další výdaje související s prodejem. Hodnotu vlastní práce započítat nelze.

Sazba je 15 %. Zdanitelný zisk se ale sčítá s vašimi ostatními příjmy, například se mzdou, a z části ročního základu daně nad 36násobek průměrné mzdy se platí 23 % (§ 16 odst. 1 ZDP).

Když jsou výdaje vyšší než příjem z prodeje, daň neplatíte, ztrátu si ale nemůžete odečíst od jiných příjmů. Zálohy ze smlouvy o budoucím prodeji a splátky kupní ceny se zdaňují v roce, kdy jste je dostali.

Poplatky, které snižují výtěžek

Kalkulačka výše počítá jen s částkami, které stanoví zákon nebo tarif:

• Správní poplatek za návrh na vklad do katastru je 2 000 Kč (položka 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb.). Platí ho navrhovatel; kdo ho ponese, si můžete sjednat v kupní smlouvě.
• Ověření podpisu stojí na obecním úřadě nebo Czech POINTu 50 Kč za podpis, u notáře 70 Kč za podpis jedné osoby na listině.
• Odměna za notářskou úschovu se řídí notářským tarifem. U kupní ceny 5 000 000 Kč činí 13 600 Kč bez DPH, tedy 16 456 Kč včetně 21 % DPH.
• Výši provize realitního makléře zákon nestanoví, je věcí dohody (zákon č. 39/2020 Sb.). Je-li makléř plátcem DPH, připočítává se k provizi 21 %.

Kdo platí daň z prodeje nemovitosti

Daň z příjmů z prodeje platí prodávající. Příjem z prodeje bytu, který není osvobozen, je jeho ostatním příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů.

Kupující žádnou daň z nabytí neplatí. Daň z nabytí nemovitých věcí zrušil zákon č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020 a povinnost zanikla u všech převodů, u kterých lhůta pro podání přiznání k této dani uplynula 31. 3. 2020 nebo později. Starší daň z převodu nemovitostí, daň dědická a daň darovací skončily k 1. 1. 2014.

Daň z nemovitých věcí za rok prodeje je jiná, každoroční daň. Popisujeme ji níže.

Zděděný, darovaný a družstevní byt

Zděděný byt

Nabytí bytu děděním je od daně z příjmů osvobozeno (§ 4a ZDP) a daň dědická od roku 2014 neexistuje. Daň může vzniknout až při prodeji zděděného bytu. Jak probíhá samotné řízení a kdy můžete zděděný byt prodat, popisuje průvodce dědické řízení.

Dědic nabývá byt ke dni smrti zůstavitele a od tohoto dne běží časový test. Dědíte-li po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi, test se zkracuje o dobu, po kterou byt prokazatelně vlastnil zůstavitel. Dědíte-li po někom jiném, například po sourozenci, běží test až ode dne smrti zůstavitele.

Zda platí pětiletý, nebo desetiletý test, se podle Pokynu GFŘ D-59 řídí dnem smrti zůstavitele: při úmrtí před 1. 1. 2021 platí 5 let, při pozdějším úmrtí 10 let (u dědice v řadě přímé nebo manžela zkrácených o dobu vlastnictví zůstavitele). Ve sporných případech to ověřte s daňovým poradcem.

Darovaný byt

Dar od příbuzného v linii přímé, sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodiče je od daně z příjmů osvobozen (§ 10 odst. 3 písm. c) ZDP). Dar od jiné osoby je zdanitelným příjmem obdarovaného. Výjimkou je dar od osoby, se kterou jste alespoň rok žili ve společně hospodařící domácnosti a z toho důvodu jste pečovali o domácnost nebo byli na ni odkázáni výživou.

Při prodeji darovaného bytu běží časový test od vašeho nabytí. Dobu, po kterou byt vlastnil dárce, zákon nezapočítává, a to ani u daru od rodičů.

Výdajem při prodeji zděděného i darovaného bytu je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ke dni nabytí (ne cena obvyklá). Přičíst lze prokázané výdaje na technické zhodnocení, opravy, údržbu a výdaje související s prodejem (§ 10 odst. 5 ZDP).

Družstevní byt

Prodej družstevního bytu je převodem družstevního podílu, ne prodejem nemovité věci. Příjem je ostatním příjmem podle § 10 odst. 1 písm. c) ZDP a výdajem je nabývací cena podílu.

Osvobozen je i příjem z převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, pokud se v souvislosti s převodem zruší nájemní smlouva k bytu a peníze použijete na vlastní bytovou potřebu (§ 4 odst. 1 písm. s) ZDP). Dnem nabytí podílu je den vzniku družstva u zakládajícího člena, den přijetí za člena, den účinnosti smlouvy o převodu podílu, u dědice den smrti zůstavitele. Jak převod podílu probíhá, popisuje průvodce prodej družstevního bytu.

Byt ve společném jmění manželů a spoluvlastnictví

U bytu ve společném jmění manželů stačí, aby test bydliště splnil jen jeden z manželů, pokud byt není a nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z nich (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP).

Zdanitelný příjem z prodeje bytu ve společném jmění zdaňuje jen jeden z manželů (§ 10 odst. 2 ZDP). Byl-li byt v obchodním majetku, zdaňuje ho ten z manželů, který ho v obchodním majetku měl.

Vyplacení podílu druhému z manželů při vypořádání společného jmění, jehož předmětem je byt nebo dům, je vlastní bytovou potřebou (§ 4b odst. 1 písm. f) ZDP). Můžete na něj použít peníze z prodeje jiné nemovitosti.

U podílového spoluvlastnictví mimo společné jmění manželů posuzuje podmínky osvobození podle Pokynu GFŘ D-59 každý spoluvlastník samostatně a příjmy i výdaje se dělí podle spoluvlastnických podílů. Jak postupovat při rozvodu nebo bez souhlasu spoluvlastníka, popisuje průvodce prodej bytu při rozvodu.

Daň z prodeje pozemku

Samostatný pozemek pod test bydliště nespadá. Příjem z jeho prodeje je osvobozen po uplynutí časového testu: více než 10 let u pozemku nabytého od 1. 1. 2021, více než 5 let u dřívějšího nabytí. U pozemku nabytého od 1. 1. 2021 osvobodí příjem také použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

Pozemek, který souvisí s prodávaným bytem, se posuzuje spolu s bytem. Zdanitelný příjem z prodeje pozemku se daní stejnými sazbami 15 % a 23 %.

Přiznání, oznámení a termíny

Osvobozený příjem z prodeje bytu do přiznání k dani z příjmů neuvádíte (§ 38g odst. 3 ZDP).

Je-li příjem zdanitelný, musíte za rok 2026 podat přiznání, pokud vaše zdanitelné příjmy za rok přesáhly 50 000 Kč. Zaměstnanec s podepsaným prohlášením k dani ho podávat nemusí, jestliže jeho ostatní zdanitelné příjmy, například z prodeje bytu, nebyly vyšší než 20 000 Kč (§ 38g ZDP). Od zdaňovacího období 2027 se hranice zvyšují na 100 000 Kč a 40 000 Kč (zákon č. 180/2026 Sb.).

Přiznání se podává do 3 měsíců po skončení roku, při elektronickém podání do 4 měsíců a přes daňového poradce do 6 měsíců. Daň je splatná v poslední den lhůty pro podání přiznání (§ 135 a § 136 daňového řádu).

Termíny za rok 2026 jsou vypočtené podle daňového řádu, Finanční správa je zatím oficiálně nevyhlásila. Podle Finanční správy platí, že kdo podá přiznání elektronicky už do 1. 4., musí do 1. 4. také zaplatit daň.

Při podání se zpožděním delším než 5 pracovních dnů vzniká pokuta 0,05 % stanovené daně za každý další den prodlení, nejvýše 5 % a nejvýše 300 000 Kč. Pokuta nižší než 1 000 Kč se nepředepisuje (§ 250 daňového řádu).

Oznámení osvobozeného příjmu nad 5 milionů

Fyzická osoba musí oznámit každý jednotlivý osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč, a to do konce lhůty pro podání přiznání (§ 38v ZDP). Na osvobozený příjem z prodeje bytu, rodinného domu ani jiné nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí České republiky se tato povinnost nevztahuje, protože údaje správce daně zjistí z katastru (§ 38v odst. 3 ZDP).

Výjimka podle výkladu zákona neplatí pro družstevní podíl, který se do katastru nezapisuje. Osvobozený příjem z jeho převodu nad 5 000 000 Kč je proto třeba oznámit. Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % neoznámené částky při dobrovolném dodatečném splnění, 10 % při splnění až po výzvě a 15 % při nesplnění ani v náhradní lhůtě (§ 38w ZDP). Jde-li o příjem do společného jmění manželů, oznamuje jen jeden z manželů.

Co udělat po prodeji

1. Podle tabulky výše ověřte, jestli je příjem z prodeje osvobozený.
2. Uplatňujete-li osvobození použitím peněz na bydlení, oznamte získání peněz finančnímu úřadu do lhůty pro přiznání za rok, kdy jste je dostali, a peníze použijte do konce následujícího roku.
3. Je-li příjem zdanitelný, podejte přiznání a zaplaťte daň do konce lhůty.
4. Uschovejte smlouvy a doklady o nabytí, opravách a výdajích na prodej. Výdaje musíte prokázat.
5. Prodáváte-li družstevní podíl s osvobozeným příjmem nad 5 000 000 Kč, podejte oznámení podle § 38v ZDP.

Daň z nemovitých věcí v roce prodeje

Daň z nemovitých věcí je každoroční daň, ne daň z prodeje. Stanoví se podle stavu k 1. lednu a poplatníkem je vlastník, takže za celý rok prodeje ji platí prodávající. Kupující ji platí poprvé za rok následující po roce, kdy se stal vlastníkem (§ 8 a § 13b zákona č. 338/1992 Sb.).

Nový vlastník podává přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy byt nabyl. Daň do 5 000 Kč je splatná do 31. května, vyšší daň ve dvou stejných splátkách do 31. května a do 30. listopadu. Výši určuje zákon sazbami za m² a koeficienty a obec ji může upravit místním koeficientem od 0,5 do 5,0.

Prodává cizinec (daňový nerezident)

Byt v Česku je zdrojem příjmu v Česku, takže nerezident daň z jeho prodeje platí v Česku. Osvobození podle § 4 ZDP zákon pro nerezidenty nevylučuje (§ 22 odst. 1 písm. d) ZDP).

Je-li prodávající nerezident mimo EU a EHP a jeho příjem není osvobozen, má kupující se sídlem nebo bydlištěm v Česku při úhradě kupní ceny srazit zajištění daně ve výši 10 % a odvést ho správci daně do konce následujícího měsíce (§ 38e ZDP).

Modelové příklady

Modelové hodnoty, ne reálné obchody. Výpočet počítá s tím, že prodávající nemá v roce prodeje jiné zdanitelné příjmy, a vynechává drobné poplatky, například ověření podpisu.

Příklad 1: byt koupený v roce 2022 a pronajímaný

Byt nabytý v roce 2022 za 4 200 000 Kč, prodaný v roce 2026 za 5 000 000 Kč. Prodávající v bytě nebydlel, pronajímal ho, a peníze na bydlení nepoužije. Desetiletý test splněn není, zisk se daní.

Kdyby prodávající kupní cenu dostal v roce 2026 a použil ji na vlastní bytovou potřebu do 31. 12. 2027, byl by příjem z použité části osvobozen. Kdyby měl v roce 2026 i mzdu a jeho roční základ daně přesáhl 1 762 812 Kč, platil by z části nad touto hranicí 23 %.

Příklad 2: zděděný byt po rodiči a po sourozenci

Zůstavitel byt vlastnil od roku 2010 a zemřel v březnu 2023. Dědic byt prodá v roce 2026 za 4 800 000 Kč. Cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni smrti je 3 500 000 Kč. Dědic v bytě nebydlel a peníze na bydlení nepoužije.

U úmrtí po 1. 1. 2021 platí podle Pokynu GFŘ D-59 desetiletý test. U dědice po rodiči se zkracuje o dobu vlastnictví rodiče, takže od roku 2010 do prodeje v roce 2026 uplynulo více než 10 let.

Časté chyby a mýty

• „Osvobození platí jen do 40 milionů korun.“ Pro osvobozený příjem z prodeje bytu nebo domu zákon žádný horní limit nestanoví. Limit 40 000 000 Kč ročně platil od 1. 1. 2025 jen pro cenné papíry a podíly v obchodních korporacích, od 1. 1. 2026 pro ně byl zrušen a dnes se týká jen kryptoaktiv (§ 4 odst. 3 ZDP).
• „Po prodeji bytu za více než 5 milionů musím podat oznámení.“ U bytu, domu a jiné nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí České republiky se oznámení podle § 38v ZDP nepodává.
• „Byt od rodičů darem můžu hned prodat bez daně.“ Časový test běží od vašeho nabytí, doba vlastnictví rodičů se u daru nepočítá. Bez daně je prodej jen při splnění testu bydliště nebo při použití peněz na vlastní bytovou potřebu.
• „Rozhoduje trvalý pobyt.“ Rozhoduje skutečné bydliště, tedy místo, kde máte stálý byt s úmyslem se v něm trvale zdržovat.
• „Časový test počítám od podpisu smlouvy.“ Rozhodující je den, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu.
• „Ztrátu z prodeje si odečtu od mzdy.“ Ke ztrátě z prodeje se nepřihlíží a od jiných příjmů ji odečíst nelze.
• „Stačí splatit hypotéku prodávaného bytu.“ Podle stanoviska Finanční správy splacení úvěru na byt, který už nevlastníte ani neužíváte, vlastní bytovou potřebou není.