Kolik stojí byt v Praze 2026: medián 160 543 Kč/m²

01 Shrnutí pražského trhu

Pražský bytový trh vstupuje do roku 2026 ve fázi obnoveného růstu. Po stagnaci v letech 2023–24, kdy ceny dočasně klesly vlivem rychlého růstu hypotečních sazeb, se trh stabilizoval a od podzimu 2025 znovu roste. Index cen bytových nemovitostí ČSÚ ukazuje meziroční růst +13,3 % za Q4 2025.

02 Pražský průměr a co znamená

Když média píší „byt v Praze stojí X tisíc za metr", je to medián napříč čtvrtěmi, ne nutně relevantní pro vaši konkrétní adresu. Na Holešovicích zaplatíte 164 474 Kč/m², na Proseku 140 820 Kč/m², v prémiových adresách Prahy 1 (Pařížská, Maiselova) historicky přesahují inzeráty 250 000 Kč/m² (RealityMIX, VI/2026).

Průměr je užitečný jen jako kontext. Pro konkrétní rozhodnutí — koupit, prodat nebo čekat — potřebujete cenu pro vaši konkrétní čtvrť, váš typ domu a váš stav nemovitosti.

Druhá věc, kterou průměr skrývá: rozdíl mezi cenou nabídkovou a realizovanou. Inzerce na Sreality typicky leží 5–15 % nad cenou, za kterou se byt nakonec prodá. Brivo Cenový Index pracuje s aktuální nabídkou (Sreality JSON listings API), uzavřené prodeje pak agreguje ČSÚ a ČÚZK s odstupem.

03 Ceny bytů v pražských čtvrtích — tabulka

Aktuální medián Kč/m² pro publikované čtvrti (vzorek ≥30 inzerátů), seřazeno od nejdražší. Data k květnu 2026 z Brivo Cenového Indexu Praha. Tabulka se obnovuje s každou čtvrtletní aktualizací.

Poznámka. Dosud jsme publikovali 12 z 22 pražských administrativních čtvrtí s ověřeným vzorkem ≥30 inzerátů. Zbývající čtvrti (Letňany, Stodůlky, Modřany, Háje, Hostivař, Roztyly, Krč, Libeň, Bohnice, Černý Most a další) doplňujeme postupně — nepublikujeme čtvrť, kde nemáme dostatečný statistický vzorek pro spolehlivý medián.

04 Tři cenová pásma Prahy

05 Proč jsou rozdíly mezi čtvrtěmi tak velké

Téměř dvojnásobný rozdíl ceny mezi Holešovicemi a okrajem Prahy nedokáže vysvětlit jen „lokalita". Trh do ceny zahrnuje:

Kdo tyto faktory zná, může cíleně hledat arbitráž — čtvrť, kde trh ještě nezaregistroval zlepšení dopravy nebo občanské vybavenosti. Klasické příklady posledních let: Karlín (po dokončení Riverparku) a Holešovice (transformace po vzoru Vnitroblocku).

06 Co řídí pohyb cen v 2026

Tři faktory, které trh historicky táhnou vzhůru:

• Nedostatek nabídky. Praha vydává méně stavebních povolení, než by potřebovala k pokrytí poptávky — viz analýzy Trigema a IPR Praha.
• Hypoteční dostupnost. Sazby jsou výrazně níž než na vrcholu v roce 2023. DSTI i DTI (pro vlastní bydlení) jsou od roku 2023 deaktivovány; LTV limit je 80 % (pro žadatele do 36 let 90 %).
• Demografie. Praha přibývá obyvatel — poptávka po bydlení zůstává nenasycená, pronájem i koupě jsou přetíženy.

Tři faktory, které mohou růst zastavit nebo otočit:

• Daňové změny. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v září 2020 a v dohledné době se neobnovuje. Sledovat je třeba případné změny v dani z příjmu fyzických osob při prodeji (§4 ZDP) nebo v sazbě DPFO.
• Geopolitický šok nebo nečekaný obrat měnové politiky ČNB.
• Změna územního plánu Prahy umožňující masivnější novou výstavbu — zatím politicky neprosazeno.

07 Co dělat, pokud kupujete

1. Začněte s Brivo odhadem. 60 sekund, zdarma. Dá vám realistický rozsah pro vaši adresu — slouží jako kotva pro vyjednávání.
2. Stáhněte si realizované prodeje z Nahlížení do KN (ČÚZK). Najděte 5 prodejů ve stejné čtvrti za posledních 12 měsíců s podobnou dispozicí. To je vaše referenční realizovaná cena.
3. Vyžádejte si LV (list vlastnictví). Zkontrolujete, zda nabídková cena nezahrnuje skryté zástavy nebo věcná břemena.
4. Vyjednávejte od nabídkové ceny dolů. V Praze se sleva oproti inzerci pohybuje typicky v jednotkách procent. Začněte vyšším diskontem, akceptujte realistický.
5. Nepodepisujte rezervační smlouvu dříve než za 7 dní. Rozhodujte se v klidu, ne pod tlakem makléře nebo časového limitu. Využijte dobu na prověření nemovitosti.

08 Co dělat, pokud prodáváte

1. Brivo odhad jako kontrolní porovnání. Pokud se odhad makléře výrazně liší od Brivo odhadu (typicky o 20 %+), ptejte se proč — důvody mohou být specifické pro váš byt (rekonstrukce, výhled, právní stav), které algoritmus nezohlednil. Dobří makléři vám rozdíl rádi vysvětlí.
2. Kompletní příprava bytu. Profesionální fotografie a virtuální 3D prohlídka zvyšují vnímanou hodnotu a zkracují dobu inzerce.
3. Cenu nastavte mírně pod Brivo horní hranici. Trh trestá neprodané inzeráty — čím déle visí, tím slabší je vaše vyjednávací pozice.
4. Vyžadujte transparentnost v poplatcích. Výše makléřské provize se liší podle makléře, lokality a rozsahu služeb. Vždy si vyžádejte provizi písemně, porovnejte nabídky více makléřů a nechte si zdůvodnit každou položku nad rámec standardní zprostředkovatelské smlouvy.
5. Zvažte prodej napřímo. Sreality umožňuje prodej bez makléře. Ušetříte na typickém pražském bytě nezanedbatelnou částku, výměnou za vlastní čas a práci.

09 Zdroje dat a metodika

Všechna čísla v článku jsou ověřitelná z primárních veřejných zdrojů:

• Sreality JSON listings API — agregát Brivo z aktuální nabídky (medián Kč/m² po čtvrtích, vzorek ≥30 inzerátů). Brivo Cenový Index Praha — strojově čitelný JSON na /api/cenovy-index-praha
• ČÚZK / katastr nemovitostí — historicky uzavřené prodeje (referenční realizovaná cena pro ověření tržní hodnoty). Veřejně přes Nahlížení do KN
• ČSÚ Index cen bytových nemovitostí — meziroční index +13,3 % (Q4 2025). ČSÚ — Index cen bytových nemovitostí
• ČBA Monitor (Flat Zone data) — průměr novostaveb 172 700 Kč/m² Praha (Q4 2025); realizované hypoteční sazby 4,43 % (III/2026). Detail
• Swiss Life Hypoindex — nabídkové hypoteční sazby 5,30 % (VI/2026). hypoindex.cz
• Trigema / Deloitte Real Index — kvartální analýzy, prognózy. Tiskové zprávy Trigema.
• ČNB — 2T repo sazba 3,50 % (od 9. 5. 2025, potvrzeno 7. 5. 2026). cnb.cz

Metodika Brivo medián. Kč/m² počítáme jako medián (ne aritmetický průměr) napříč ≥30 inzerovanými byty po čtvrti. Medián je odolný proti odlehlým hodnotám. Aktualizace čtvrtletně, vždy 1. den v 03:00 UTC. Prodejní data z katastru zpracováváme s odstupem ~30 dní (lhůta vkladu).

10 Časté otázky

Jaká je průměrná cena bytu v Praze 2026?

Medián napříč 12 publikovanými pražskými čtvrtěmi je 160 543 Kč/m² (data k květnu 2026). Konkrétní rozsah z publikovaných čtvrtí: od 140 820 Kč/m² (Prosek) po 197 368 Kč/m² (Karlín). Prémiové adresy v Praze 1 (Pařížská, Maiselova, okolí Karlova mostu) historicky přesahují 250 000 Kč/m² (RealityMIX, VI/2026). Trh meziročně vzrostl o +13,3 % (ČSÚ, Q4 2025).

Která pražská čtvrť je nejlevnější?

Z našich publikovaných čtvrtí je nejlevnější Prosek (Praha 9) — 140 820 Kč/m². Z velkých sídlišť, která zatím nemáme publikovaná, jsou typicky levnější Stodůlky (Praha 13), Modřany (Praha 12) a Háje (Praha 11).

Která pražská čtvrť je nejdražší?

Z našich publikovaných čtvrtí je nejdražší Karlín (Praha 8) — 197 368 Kč/m². Bubeneč (Praha 6) na 182 485 Kč/m² je druhý nejdražší. Praha 1 dosahuje průměru kolem 210 000–216 000 Kč/m² (RealityMIX, VI/2026); prémiové adresy na Pařížské nebo v okolí Karlova mostu přesahují 250 000–300 000 Kč/m² — to jsou ale luxusní jednotky, ne typický bytový trh.

Bude pokračovat růst cen v 2026?

Hlavní strukturální faktor — nedostatek nové nabídky bytů v Praze — se ze zákona o územním plánování ani kapacit stavebních úřadů nemění. Při setrvalém demografickém přílivu a hypotečních sazbách výrazně nižších než v roce 2023 zůstávají podmínky pro udržení cenového růstu zachovány. Konkrétní výhled na druhé pololetí 2026 si ověřte v aktuálních kvartálních reportech — tržní situace se mění a žádná organizace k datu vydání tohoto článku nepublikovala ověřitelnou numerickou prognózu pro H2 2026.

Jak se liší cena nabídková od skutečné prodejní?

Inzertní cena na Sreality leží typicky 5–15 % nad cenou, za kterou se byt nakonec prodá. Brivo Cenový Index pracuje s mediánem aktuální nabídky — uzavřené prodeje pak agreguje ČSÚ a ČÚZK s odstupem několika měsíců. Pro vlastní odhad pracujte raději s realizovanou (katastrální) cenou než nabídkovou.

Kolik stojí byt 70 m² v Praze?

Při mediánu 160 543 Kč/m² stojí typický byt 70 m² přibližně 11 238 010 Kč. Konkrétně v publikovaných čtvrtích: Prosek ~9 857 400 Kč, Holešovice ~11 513 180 Kč. Pro váš konkrétní byt zohlední Brivo odhad patro, stav, dispozici a další faktory.

Vyplatí se kupovat v Praze v 2026, nebo počkat?

Otázka má dvě úrovně. Z čistě finančního pohledu: pokud kupujete pro vlastní bydlení, čekání na korekci stojí roční růst cen plus ušlý nájem. Pokud spekulujete na krátkodobou korekci, riziko je asymetrické — korekce vyžaduje silný vnější šok. Druhá úroveň je vaše konkrétní situace: výše vlastních prostředků, jistota příjmu, plánovaný horizont. Tržní načasování je vedlejší — důležitější jsou vlastní finance.

Vyplatí se prodávat byt v Praze nyní?

Z pohledu prodejce je trh aktuálně silný: ceny rostou, nabídka je nízká a sazby klesly oproti roku 2023. Pokud máte konkrétní důvod k prodeji (dědictví, přechod na větší byt), neváhejte. Pokud čekáte „na maximum" — cenový vrchol v reálném čase nepoznáte. Pracujte s rozsahem, ne s odhadem ideálního okamžiku.

Související: cena bytu v dalších městech ČR

Pražská cena patří mezi nejvyšší v ČR. Pro kontext stojí srovnání s ostatními krajskými městy:

• Cena bytu Brno — medián 134 010 Kč/m² (−17 % vs Praha).
• Cena bytu Ostrava — ~69 000–71 000 Kč/m² (−56 % vs Praha, ale +21,7 % meziročně — nejrychlejší růst v ČR).
• Ceny bytů po krajích ČR — kompletní srovnání 14 krajů.
• Bezplatný odhad konkrétního bytu za 60 sekund.