Kolik stojí byt v Praze 2026: průvodce po čtvrtích

01 Shrnutí pražského trhu

Ceny bytů v Praze v roce 2025 výrazně rostly a růst pokračoval i v roce 2026. Realizované ceny starších bytů v Praze byly podle ČSÚ ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 11,9 % vyšší, v Česku mimo Prahu o 14,5 %.

02 Pražský průměr a co znamená

Když se píše „byt v Praze stojí tolik a tolik za metr“, je důležité vědět, o jakou cenu jde. Různé zdroje měří různé věci, a proto se jejich čísla liší i o desítky tisíc korun na metr čtvereční.

Průměr je užitečný jen jako kontext. Pro konkrétní rozhodnutí, tedy koupit, prodat nebo čekat, potřebujete ceny srovnatelných bytů ve vaší čtvrti, ve vašem typu domu a ve vašem stavu.

Kupní cena podle ČSÚ je průměr cen z kupních smluv zapsaných v katastru nemovitostí (131 520 Kč/m² za rok 2025). Nabídková cena je cena v inzerátech (podle dat CEMAP 165 261 Kč/m² v srpnu 2026). Deloitte Real Index uvádí ceny prodaných bytů včetně novostaveb a DPH (153 100 Kč/m² v 1. pololetí 2026). Rozdíly mezi čísly vznikají odlišným obdobím i tím, že cena v inzerátu není cena, za kterou se byt nakonec prodá.

03 Ceny bytů v pražských čtvrtích

Ceny se v Praze mezi čtvrtěmi výrazně liší. Podle Deloitte Real Index stály prodané byty v 1. pololetí 2026 nejvíc v Praze 1 (216 700 Kč/m²) a v Praze 2 (199 900 Kč/m²), nejméně v Praze 4 (144 400 Kč/m²). Údaje zahrnují novostavby i přeprodeje a počítají s DPH.

Ceny podle jednotlivých čtvrtí v tomto článku nezveřejňujeme. Aktuální data a jejich zdroje najdete na stránce aktuální ceny bytů v Praze.

04 Tři cenová pásma Prahy

05 Proč jsou rozdíly mezi čtvrtěmi tak velké

Prodané byty v Praze 1 byly v 1. pololetí 2026 podle Deloitte Real Index zhruba o polovinu dražší než v Praze 4 (216 700 proti 144 400 Kč/m², vlastní výpočet). Samotná „lokalita“ to nevysvětlí. Do ceny se promítá:

Když tyto faktory znáte, snáze posoudíte, zda cena konkrétního bytu odpovídá jeho poloze a stavu. Zlepšení dopravy nebo vybavenosti se do cen promítá postupně a předem nikdo neví, kdy a jak výrazně.

06 Co řídí pohyb cen v roce 2026

Co ceny v roce 2026 ovlivňuje:

• Hypoteční sazby. Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla v říjnu 2026 na 5,79 %; šlo o sedmý růst v řadě. ČNB zvýšila dvoutýdenní repo sazbu s účinností od 19. června 2026 z 3,50 % na 3,75 %.
• Dostupnost bydlení. Podle ČNB dosáhla domácnost s mediánovými příjmy koncem roku 2025 bezpečně na úvěr na byt jen zhruba ve 3 až 4 krajích.
• Nabídka a poptávka. Kolik bytů se v Praze dokončí a kolik lidí bude chtít kupovat, se v cenách projevuje se zpožděním. Konkrétní dopad předem odhadnout nelze.
• Daně a regulace. Změny daní nebo pravidel pro hypotéky mohou změnit chování kupujících i prodávajících. Sledujte vždy aktuální legislativu.

Vlastní prognózu cen nezveřejňujeme. ČNB ve své letní prognóze 2026 očekává, že ceny nových nemovitostí v Česku porostou v roce 2026 průměrně o 6,9 % a v roce 2027 o 5,9 %, tedy pomaleji než v roce 2025 (13,6 %). Jde o celostátní odhad pro nové nemovitosti, ne o prognózu pro jedno město.

07 Co dělat, pokud kupujete

Porovnávejte nabídku se skutečně prodanými srovnatelnými byty v téže čtvrti, ne jen s jinými inzeráty. Před podpisem si ověřte list vlastnictví, tedy zda byt nezatěžují zástavní práva nebo věcná břemena. Rezervační smlouvu podepisujte až po klidném rozmyšlení a s jistotou financování.

08 Co dělat, pokud prodáváte

1. Ujasněte si, o jakou cenu jde. Kupní cena podle ČSÚ ukazuje, za kolik se byty prodaly, nabídková cena v inzerci, kolik prodávající žádají. Pro stanovení ceny je důležitější ta první.
2. Hledejte srovnatelné prodeje. Zajímejte se o byty ve stejné čtvrti, s podobnou dispozicí, stavem a typem domu, které se v poslední době skutečně prodaly. Kupní ceny eviduje katastr nemovitostí.
3. Udělejte si orientační odhad. Online odhad dá rozsah podle lokality a parametrů bytu. Nezná ale konkrétní stav, výhled ani právní vady.
4. Nechte cenu posoudit makléře na místě. Pokud se jeho cena výrazně liší od vašeho odhadu, ptejte se proč. Dobrý makléř rozdíl vysvětlí na srovnatelných prodejích.
5. Vyjasněte si provizi a podmínky. Před podpisem smlouvy si nechte vysvětlit výši provize, co zahrnuje, jak dlouho smlouva platí a zda jde o výhradní, nebo nevýhradní zastoupení.

Pokud řešíte daň z prodeje, přečtěte si článek daň z prodeje bytu 2026.

09 Zdroje dat a metodika

Čísla v článku pocházejí z těchto zdrojů:

• ČSÚ, Ceny nemovitostí 2023–2025, tab. 2-4 (okresy): průměrné kupní ceny bytů z katastru nemovitostí, rok 2025 a 2024 (CC BY 4.0).
• ČSÚ, Indexy realizovaných cen bytů, 2. čtvrtletí 2026: starší byty v Praze +11,9 %, nové +3,1 % meziročně.
• Realiťák roku a CEMAP, Koupě versus nájem ve městech (srpen 2026): nabídkové ceny a nabídkové nájemné (citace).
• Realiťák roku a CEMAP, Byty ve velkých městech 2023–2026 a Realitní trh v červenci 2026: doba nabízení (citace).
• Deloitte Real Index, 1. pololetí 2026: ceny prodaných bytů včetně novostaveb a DPH (citace).
• Swiss Life Hypoindex, říjen 2026: průměrná nabídková sazba hypoték.
• ČNB: vývoj repo sazby, letní prognóza 2026 a Zpráva o finanční stabilitě, jaro 2026.

Metodika. U každého čísla uvádíme typ ceny (kupní, nebo nabídková), období a zdroj. ČSÚ uvádí ceny za okresy, Index Sreality.cz za kraje. Meziroční změny a procentní rozdíly z dat ČSÚ jsou vlastní výpočet. Podrobněji na stránce jak počítáme.

10 Časté otázky

Kolik stojí byt v Praze v roce 2026?

Průměrná kupní cena bytu v Praze byla podle ČSÚ za rok 2025 131 520 Kč/m². Ve 2. čtvrtletí 2026 byly realizované ceny starších bytů meziročně o 11,9 % vyšší (ČSÚ). V inzerci se byty v srpnu 2026 nabízely za 165 261 Kč/m² (Realiťák roku a CEMAP). Cena konkrétního bytu závisí na čtvrti, stavu, patře a dispozici. Aktuální data najdete na stránce aktuální ceny bytů v Praze.

Kolik stojí 1 m² bytu v Praze?

Záleží na typu ceny. Kupní cena podle ČSÚ byla za rok 2025 v průměru 131 520 Kč/m². Prodané byty včetně novostaveb stály podle Deloitte v 1. pololetí 2026 153 100 Kč/m² včetně DPH. Nabídková cena v inzerci byla v srpnu 2026 165 261 Kč/m² (Realiťák roku a CEMAP).

Která pražská čtvrť je nejdražší a která nejlevnější?

Podle Deloitte Real Index stály prodané byty v 1. pololetí 2026 nejvíc v Praze 1 (216 700 Kč/m²) a v Praze 2 (199 900 Kč/m²), nejméně v Praze 4 (144 400 Kč/m²). V Praze 7 to bylo 170 100 Kč/m². Data zahrnují novostavby i přeprodeje a počítají s DPH.

Kolik stojí byt 70 m² v Praze?

Modelový příklad: při průměrné kupní ceně podle ČSÚ za rok 2025 (131 520 Kč/m²) vychází byt 70 m² zhruba na 9,2 mil. Kč. Při průměrné nabídkové ceně v inzerci ze srpna 2026 (165 261 Kč/m²) by to bylo zhruba 11,6 mil. Kč. Jde o výpočet z průměrů, ne o cenu konkrétního bytu. Ten ovlivní hlavně čtvrť, stav, patro a dispozice.

Jak se liší cena nabídková od skutečné prodejní?

Nabídková cena je cena v inzerátu, tedy kolik prodávající žádá. Kupní cena je cena z kupní smlouvy zapsané v katastru nemovitostí. Průměrná kupní cena v Praze podle ČSÚ (131 520 Kč/m² za rok 2025) je nižší než průměrná nabídková cena podle dat CEMAP (165 261 Kč/m² v srpnu 2026); rozdíl ale zčásti vzniká i odlišným obdobím. Pro odhad ceny vašeho bytu pracujte raději s cenami skutečně prodaných srovnatelných bytů.

Jak dlouho se v Praze prodává byt?

Byty se v Praze v červenci 2026 nabízely průměrně 45 dní (Realiťák roku a CEMAP), průměr Česka byl 53 dní. Doba nabízení je doba, po kterou je inzerát evidovaný v datech CEMAP, ne doba do podpisu kupní smlouvy.

Jak se budou vyvíjet ceny bytů v Praze v roce 2026?

Vlastní prognózu cen nezveřejňujeme. ČNB ve své letní prognóze 2026 očekává, že ceny nových nemovitostí v Česku porostou v roce 2026 průměrně o 6,9 % a v roce 2027 o 5,9 %, tedy pomaleji než v roce 2025 (13,6 %). Jde o celostátní odhad pro nové nemovitosti, ne o prognózu pro jedno město.

Vyplatí se prodávat byt v Praze nyní?

Ceny bytů v Praze podle posledních dat rostou (starší byty +11,9 % meziročně ve 2. čtvrtletí 2026, ČSÚ), hypotéky ale od jara zdražují (Swiss Life Hypoindex 5,79 % v říjnu 2026). Pokud máte konkrétní důvod k prodeji, například dědictví, rozdělení majetku nebo stěhování, nemá smysl čekat na „vrchol“. Ten v reálném čase nikdo nepozná. Pracujte s realistickou cenou podle srovnatelných prodejů.