Slovník realitního trhu — 32 pojmů, které potřebujete znát
Stručné, srozumitelné definice nejdůležitějších českých realitních pojmů — od PENB a LTV po dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1), katastr nemovitostí, znalecký posudek a daň z prodeje. Vše s konkrétními příklady a odkazy.
Ocenění a ceny
Tržní cena nemovitosti
Cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím v běžných tržních podmínkách. Liší se od nabídkové ceny (na inzertních portálech) i od ceny v znaleckém posudku. Brivo modely cílí na tržní cenu na základě reálných uzavřených prodejů z katastru.
Bezplatný odhad →Cena za m² (Kč/m²)
Tržní cena nemovitosti dělená podlahovou plochou v m². Hlavní srovnávací metrika napříč lokalitami, dispozicemi a typy nemovitostí. V Praze se Q1 2026 pohybuje od 140 820 Kč/m² (Prosek) po 182 485 Kč/m² (Bubeneč). Median 12 sledovaných čtvrtí: 160 543 Kč/m².
Index Praha →Nabídková vs realizovaná cena
Nabídková cena je částka, za kterou je byt vystaven v inzerci (Sreality, Bezrealitky). Realizovaná (kupní) cena je částka, za kterou se byt skutečně prodal — evidovaná v katastru. Realizovaná cena bývá zpravidla o 5–10 % nižší než nabídková.
AVM (Automated Valuation Model)
Algoritmus, který predikuje tržní cenu nemovitosti z dat o porovnatelných prodejích. Brivo je AVM kalibrovaný na český trh. Typická přesnost evropských AVM je ±10–25 %; Brivo cílí na ±15–20 % v lokalitách s ≥30 prodejů.
Metodika →Cenový rozsah (low–high)
Brivo vrací rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2–9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výhled). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu v ~80 % případů.
Dispozice a typy bytů
Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1…)
Počet pokojů + kuchyňský kout (kk) nebo samostatná kuchyň (čísla). 2+kk = 2 pokoje + kuchyňský kout, 3+1 = 3 pokoje + samostatná kuchyň. Cena za m² roste s dispozicí pomaleji než celková cena — větší byty mají typicky nižší Kč/m².
1+kk (garsonka)
Jedna obytná místnost s kuchyňským koutem. Typická plocha 25–38 m² (median 30 m²). V Praze stojí ~4,2–5,5 mil. Kč podle čtvrti (Prosek vs Bubeneč). Nejmenší dispozice — vhodné pro singles, investory, mladé profesionály.
2+kk
Dva pokoje + kuchyňský kout. Typická plocha 38–58 m² (median 48 m²). Nejpopulárnější dispozice v Praze. Cena v Q1–Q2 2026: 6,8–8,8 mil. Kč podle čtvrti. V Brně 5,8–7,0 mil. Kč.
3+kk
Tři pokoje + kuchyňský kout. Typická plocha 58–80 m² (median 70 m²). Dispozice pro rodiny. V Praze 9,9–12,8 mil. Kč podle čtvrti. V Brně 8,5–10,2 mil. Kč.
OV (osobní vlastnictví) vs družstevní byt
V OV je byt zapsán v katastru jako samostatná bytová jednotka; vlastník může volně prodat, zatížit hypotékou. Družstevní byt je formálně ve vlastnictví bytového družstva, vlastník drží podíl + nájem; prodej a hypotéka složitější. OV byty se prodávají za vyšší cenu (~5–10 % rozdíl).
Rodinný dům (RD)
Samostatně stojící obytný objekt s nejvýše 3 bytovými jednotkami, určený pro jednu rodinu. V katastru zapsán jako stavba (ne bytová jednotka). Cena se počítá jinak než u bytu — záleží na pozemku, dispozici domu a zastavěné ploše.
Odhad domu →Katastr a dokumenty
Katastr nemovitostí (ČÚZK)
Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje vlastnické vztahy, geometrické určení, výměry a evidenci kupních smluv s realizovanou cenou. Dostupný na nahlizenidokn.cuzk.cz. Brivo z něj čerpá realizované ceny prodejů.
List vlastnictví (LV)
Dokument z katastru zachycující vše o nemovitosti — vlastníky, výměry, zatížení (hypotéka, věcná břemena, exekuce). Nezbytný před koupí. Online zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz, oficiální výpis za 100 Kč.
Kupní smlouva (nemovitost)
Písemná smlouva mezi prodávajícím a kupujícím s úředně ověřenými podpisy. Vlastnictví přechází až vkladem do katastru (ne podpisem smlouvy). Vklad trvá 20–30 dní, poplatek 2 000 Kč.
PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy)
Dokument hodnotící spotřebu energie nemovitosti, povinný při prodeji a pronájmu od roku 2013. Stupně A (nejlepší) až G (nejhorší). Cena vypracování 3 000–7 000 Kč, platí 10 let. Bez PENB hrozí pokuta 100 000 Kč.
Co je PENB →Znalecký posudek
Oficiální dokument vyhotovený soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí. Cena 3 000–8 000 Kč, vypracování 1–3 týdny, vyžaduje fyzickou prohlídku. Nutný pro hypotéky, dědictví, soudní spory. Online odhad jako Brivo posudek nenahrazuje.
Posudek vs odhad →SVJ (Společenství vlastníků jednotek)
Právnická osoba, kterou tvoří vlastníci bytových jednotek v jednom domě. Vzniká automaticky při vzniku 2. samostatného vlastnictví. Spravuje společné části domu, vybírá fond oprav, hlasováním rozhoduje o rekonstrukcích. Před koupí ověřte stav fondu a usnesení posledního shromáždění.
Hypotéka a financování
Hypotéka
Účelový úvěr na koupi nemovitosti zajištěný zástavním právem k té samé nemovitosti. V ČR typicky na 20–30 let s LTV 80–90 % (klient složí vlastní vklad 10–20 %). Úrokové sazby Q1 2026: 4,8–5,5 % p.a. pro fixaci 5 let.
LTV (Loan-to-Value)
Poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti v procentech. LTV 80 % = banka půjčí 80 % ceny, klient skládá 20 % z vlastních. ČNB doporučuje max LTV 90 %; nad 80 % banka aplikuje vyšší úrok (~0,3–0,5 p.b.).
LTV 80 vs 90 →Anuita (anuitní splátka)
Pevná měsíční splátka hypotéky se stejnou výší po celou fixaci. Skládá se z úroku a úmoru, jejichž poměr se v čase mění — zpočátku převažuje úrok, ke konci úmor. Snadno spočitatelná anuitním vzorcem nebo kalkulačkou.
Fixace (úroková fixace)
Období, po které je úroková sazba hypotéky neměnná. V ČR typicky 3, 5, 7 nebo 10 let. Po konci fixace banka navrhne novou sazbu — klient může souhlasit nebo refinancovat hypotéku jinde bez sankce.
Refinancování hypotéky
Převedení stávající hypotéky k jiné bance na konci fixace, obvykle za nižší úrok. Bez sankcí, pokud probíhá v okně 30 dní před koncem fixace. Úspora na 20letém zbytku úvěru činí často 200 000–500 000 Kč.
Refinancování 2026 →Daně
Daň z prodeje nemovitosti (§4 ZDP)
Daň 15 % z rozdílu mezi prodejní a kupní cenou (kapitálový zisk), pokud nesplníte časový test ani podmínku bydlení. Týká se fyzických osob. Daňové přiznání podává prodávající do 1. dubna následujícího roku.
Daň z prodeje 2026 →Časový test 5/10 let
Pro nemovitosti pořízené před 1. 1. 2021 musíte vlastnit ≥5 let, abyste prodej osvobodili od daně. Pro nemovitosti pořízené po 1. 1. 2021 platí 10letý test. Alternativně 2 roky bezprostřední bydliště osvobozuje vždy.
Časový test →Daň z nabytí (zrušená)
Bývalá daň 4 % z kupní ceny, kterou platil kupující. Zrušena Zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Od té doby kupující daň z nabytí neplatí.
Proč daň z nabytí neplatí →DPH na bydlení (12 %)
Snížená sazba DPH 12 % na výstavbu, rekonstrukci a opravy staveb pro sociální bydlení (byt do 120 m², dům do 350 m²). Sazba sjednocena z dřívějších 10 % a 15 % konsolidačním balíčkem od 1. 1. 2024. Standardní 21 % DPH platí pro plochy nad limit, pozemky a stavby přestavěné mimo bydlení.
Srovnání a statistika
Comparable sales (porovnatelné prodeje)
Reálně uzavřené prodeje srovnatelných nemovitostí (stejná dispozice, stav, lokalita, podobný rok stavby) za posledních 6–12 měsíců. Jádro každého kvalitního odhadu — bez comparable sales je odhad jen statistický průměr lokality.
Cenová mapa Sreality
Vizualizace průměrných realizovaných cen Kč/m² podle lokalit, agregovaná Sreality nad daty z katastru. Ukazuje medián za posledních 12 měsíců — vstupní orientace pro velké lokality. Brivo agreguje i aktuální nabídku z Sreality listings.
Cenový Index Praha →Sample size (vzorek prodejů)
Počet srovnatelných prodejů za sledované období, z nichž je vypočtena cena Kč/m². Vzorek ≥ 30 prodejů za rok = statisticky robustní; pod 10 = orientační. Brivo zveřejňuje vzorek u každé čtvrti pro transparentnost.
Geografie
Čtvrť (městská část)
Lokalitní jednotka uvnitř města — Praha má 22 městských částí + ~120 čtvrtí (Vinohrady, Karlín, Smíchov…). Cena bytu se v Praze liší mezi čtvrtěmi až o 30 % (Bubeneč vs Prosek). Brivo sleduje 12 pražských + 5 brněnských čtvrtí.
Srovnání čtvrtí →Okres
Administrativní jednotka mezi krajem a obcí, 77 okresů v ČR. ČSÚ vykazuje realizované ceny bytů na úrovni okresu. Okres Praha má 2024 realizovanou cenu 115 889 Kč/m², nejlevnější okres Ústecký 36 403 Kč/m².
Ceny podle krajů →Kraj
Vyšší územní samosprávný celek — 14 krajů v ČR. ČSÚ vykazuje cenový vývoj nemovitostí na úrovni kraje (Index cen bytových nemovitostí, čtvrtletně). Praha jako kraj má nejvyšší ceny, Ústecký a Karlovarský nejnižší.