Slovník realitního trhu: 73 pojmů, které potřebujete znát
Stručné, srozumitelné definice nejdůležitějších českých realitních pojmů, od PENB a LTV po katastr nemovitostí, věcná břemena, úschovy a daň z prodeje. Každý pojem má vlastní podrobnou stránku s příklady a čísly.
Ocenění a ceny
Tržní cena nemovitosti
Cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím v běžných tržních podmínkách. Liší se od nabídkové ceny (na inzertních portálech) i od ceny v znaleckém posudku. Doporučený makléř cílí na tržní cenu na základě reálných uzavřených prodejů z katastru.
Cena za m² (Kč/m²)
Cena nemovitosti dělená podlahovou plochou v m². Hlavní srovnávací metrika napříč lokalitami, dispozicemi a typy nemovitostí. Vždy záleží na typu ceny: průměrná kupní cena bytu v Praze byla podle ČSÚ za rok 2025 131 520 Kč/m², nabídková cena v inzerci v srpnu 2026 165 261 Kč/m² (data CEMAP).
Nabídková vs realizovaná cena
Nabídková cena je částka, za kterou je byt vystaven v inzerci (Sreality, Bezrealitky). Realizovaná (kupní) cena je částka, za kterou se byt skutečně prodal, evidovaná v katastru. Obě čísla se proto nedají zaměňovat.
AVM (Automated Valuation Model)
AVM je automatický algoritmus, který odhaduje cenu z dat o prodejích bez návštěvy a bez lidského posouzení. Používají ho hlavně banky a portály pro rychlou orientaci. Typická přesnost evropských AVM je ±10–25 %. Brivo funguje jinak: cenu určuje ověřený makléř, který nemovitost posoudí i osobně.
Cenový rozsah (low-high)
Brivo vrací rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2-9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výhled). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu v ~80 % případů.
Dispozice a typy bytů
Dispozice (1+kk, 2+kk, 3+1…)
Počet pokojů + kuchyňský kout (kk) nebo samostatná kuchyň (čísla). 2+kk = 2 pokoje + kuchyňský kout, 3+1 = 3 pokoje + samostatná kuchyň. Cena za m² roste s dispozicí pomaleji než celková cena, větší byty mají typicky nižší Kč/m².
1+kk (garsonka)
Jedna obytná místnost s kuchyňským koutem. Typická plocha 25-38 m² (median 30 m²). V Praze stojí ~4,2-5,5 mil. Kč podle čtvrti (Prosek vs Bubeneč). Nejmenší dispozice, vhodné pro singles, investory, mladé profesionály.
2+kk
Dva pokoje + kuchyňský kout. Typická plocha 38-58 m² (median 48 m²). Nejpopulárnější dispozice v Praze. Cena v Q1-Q2 2026: 6,8-8,8 mil. Kč podle čtvrti. V Brně 5,8-7,0 mil. Kč.
3+kk
Tři pokoje + kuchyňský kout. Typická plocha 58-80 m² (median 70 m²). Dispozice pro rodiny. V Praze 9,9-12,8 mil. Kč podle čtvrti. V Brně 8,5-10,2 mil. Kč.
OV (osobní vlastnictví) vs družstevní byt
V OV je byt zapsán v katastru jako samostatná bytová jednotka; vlastník může volně prodat, zatížit hypotékou. Družstevní byt je formálně ve vlastnictví bytového družstva, vlastník drží podíl + nájem; prodej je převodem podílu, který se do katastru nezapisuje; možnost hypotéky kupujícího ověřte u banky.
Rodinný dům (RD)
Samostatně stojící obytný objekt s nejvýše 3 bytovými jednotkami, určený pro jednu rodinu. V katastru zapsán jako stavba (ne bytová jednotka). Cena se počítá jinak než u bytu, záleží na pozemku, dispozici domu a zastavěné ploše.
Katastr a dokumenty
Katastr nemovitostí (ČÚZK)
Veřejný registr nemovitostí v ČR vedený Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním. Obsahuje vlastnické vztahy, geometrické určení, výměry a evidenci kupních smluv s realizovanou cenou. Vlastníka a zapsaná omezení zjistíte zdarma na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz. Brivo z něj čerpá realizované ceny prodejů.
List vlastnictví (LV)
Dokument z katastru zachycující vše o nemovitosti, vlastníky, výměry, zatížení (hypotéka, věcná břemena, exekuce). Nezbytný před koupí. Online zdarma na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz, ověřený výpis za 100 Kč.
Kupní smlouva (nemovitost)
Písemná smlouva mezi prodávajícím a kupujícím, podpisy se v praxi úředně ověřují. Vlastnictví přechází až vkladem do katastru (ne podpisem smlouvy). Vklad trvá obvykle 3 až 4 týdny, poplatek 2 000 Kč.
PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy)
Dokument hodnotící energetickou náročnost budovy, třídy A (mimořádně úsporná) až G (mimořádně nehospodárná). Při prodeji a pronájmu ho vlastník předkládá zájemci, platí 10 let. Za nesplnění povinností hrozí pokuta až 200 000 Kč.
Znalecký posudek
Oficiální dokument vyhotovený soudním znalcem v oboru oceňování nemovitostí, obvykle s fyzickou prohlídkou. Používá se hlavně v soudních sporech a tam, kde ho vyžaduje úřad. Online odhad jako Brivo posudek nenahrazuje.
SVJ (Společenství vlastníků jednotek)
Právnická osoba, kterou tvoří vlastníci bytových jednotek v jednom domě. Musí ji založit vlastníci v domě s alespoň 5 jednotkami, z nichž 4 patří různým vlastníkům. Spravuje společné části domu, vybírá fond oprav, hlasováním rozhoduje o rekonstrukcích. Před koupí ověřte stav fondu a usnesení posledního shromáždění.
Věcné břemeno
Právo vázané na pozemek nebo stavbu, kterým je ve prospěch majitele jiné nemovitosti zřizovány povinnosti či práva (např. právo přejezdu, vedení potrubí).
Zástavní právo
Zákonné právo věřitele zajišťující splácení dluhu, kdy banka či poskytovatel si vybere náhradu z prodeje nebo pronajmutí nemovitosti, pokud dlužník nesplatí.
Plomba na katastru
Upozornění v katastru, že právní poměry k nemovitosti jsou dotčeny změnou, nejčastěji podaným návrhem na vklad. Plomba je veřejná a o jejím vyznačení katastr vlastníka informuje.
Katastrální mapa
Grafické zobrazení pozemků a staveb v určitém katastrálním území, které ukazuje hranice vlastnictví, čísla parcel a jejich vztah k okolním nemovitostem.
Výpis z katastru nemovitostí
Úřední dokument obsahující všechny právně závazné údaje o pozemku nebo stavbě, jeho vlastníkovi, právech a závazcích vázaných na nemovitost.
Vklad do katastru nemovitostí
Zápis právního jednání do katastrálního systému, kterým se zaznamená změna vlastníka, břemene, práva nebo zákazu na nemovitosti.
Přepis nemovitosti
Zápis, kterým se zaznamenávají změny v popisech, hranicích nebo kombinacích pozemků a staveb v katastrálním systému.
Fond oprav
Peníze shromažďované vlastníky bytů v domě na financování oprav a údržby společných částí budovy.
Prohlášení vlastníka
Listina, kterou vlastník domu rozdělil dům na jednotky. Určuje jednotlivé byty, společné části domu a velikost podílů na nich a je uložena ve sbírce listin katastru.
Kolaudace
Právní akt, kterým příslušný stavební úřad potvrzuje, že stavba byla postavena podle projektu a je bezpečná k užívání.
Vlastnictví a podíly
Vlastnické právo
Absolutní právo osoby na věc, které jí dává právo věc užívat, jejíž užitky si přisvojovat a s věcí nakládat v souladu se zákonem.
Spoluvlastnictví nemovitosti
Právní stav, kdy se nemovitost nachází v jednotném vlastnictví více osob, kterých má na ni společný podíl a společné právo ji užívat a s ní nakládat.
Společné jmění manželů (SJM)
Právní režim pro majetek nabytý manželi za trvání manželství. Patří oběma společně, bez podílů, nezávisle na tom, kdo ho fakticky nabyl nebo platil.
Ideální polovina
Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na celé nemovitosti. Neurčuje konkrétní místnost nebo část pozemku, ale podíl na právech a povinnostech k celé věci.
Majetkové vypořádání
Právní proces oddělení a rozdělení majetku mezi spoluvlastníky, nejčastěji při rozvodu, kdy si každá strana vezme svůj podíl.
Předkupní právo
Zákonné nebo smluvené právo určité osoby koupit nemovitost na stejných podmínkách, jaké nabídla osoba cizí, než si ji vezme někdo úplně jiný.
Družstevní vlastnictví
Právo člena bytového družstva užívat a disponovat bytovou jednotkou, přičemž nemá vlastníka ve smyslu katastru, ale členské právo v družstvu.
Výlučné vlastnictví
Právo jednotlivého vlastníka užívat a disponovat bytovou jednotkou (bytem, garážovým stáním) v domě se společnými částmi, jimiž se vlastníci podílí podle poměru.
Úschovy a převod peněz
Advokátní úschova
Uložení peněz na zvláštním účtu právníka, který slouží jako neutrální prostředník při nákupu nemovitosti.
Notářská úschova
Uložení peněz na účtu notáře, který je oprávněn vést úschovu podle notářského řádu a tarifikuje ji vyšší sazbou.
Bankovní úschova
Uložení peněz na speciálně zřízený účet v bance, která plní funkci neutrálního prostředníka v koupě nemovitosti.
Úschova u realitní kanceláře
Uložení peněz na samostatném účtu úschovy realitní kanceláře. Zákon ji připouští jen na písemnou žádost klienta a za přísných podmínek.
Hypotéka a financování
Hypotéka
Účelový úvěr na koupi nemovitosti zajištěný zástavním právem k té samé nemovitosti. V ČR typicky na 20-30 let s LTV 80-90 % (klient složí vlastní vklad 10-20 %). Úrokové sazby Q1 2026: 4,4-4,7 % p.a. pro fixaci 5 let (ČBA Monitor 2026).
LTV (Loan-to-Value)
Poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti v procentech. LTV 80 % = banka půjčí 80 % ceny, klient skládá 20 % z vlastních. ČNB doporučuje horní hranici LTV 80 %, u žadatelů mladších 36 let na vlastní bydlení 90 %; nad 80 % banka aplikuje vyšší úrok (~0,3-0,5 p.b.).
Anuita (anuitní splátka)
Pevná měsíční splátka hypotéky se stejnou výší po celou fixaci. Skládá se z úroku a úmoru, jejichž poměr se v čase mění, zpočátku převažuje úrok, ke konci úmor. Snadno spočitatelná anuitním vzorcem nebo kalkulačkou.
Fixace (úroková fixace)
Období, po které je úroková sazba hypotéky neměnná. V ČR typicky 3, 5, 7 nebo 10 let. Po konci fixace banka navrhne novou sazbu, klient může souhlasit nebo refinancovat hypotéku jinde bez sankce.
Refinancování hypotéky
Převedení stávající hypotéky k jiné bance na konci fixace, obvykle za nižší úrok. Bez poplatku ke konci fixace nebo do 3 měsíců od oznámení nové sazby. Úspora na 20letém zbytku úvěru činí často 200 000-500 000 Kč.
Daně
Daň z prodeje nemovitosti (§4 ZDP)
Daň 15 % ze zisku (nad 1 762 812 Kč ročního základu 23 %), pokud nesplníte test bydliště, časový test ani podmínky reinvestice. Přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku, elektronicky do začátku května.
Časový test 5/10 let
Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 musí od nabytí uplynout více než 5 let, pro nabyté od 1. 1. 2021 více než 10 let. Alternativou je test bydliště (2 roky bezprostředně před prodejem) nebo reinvestice do bydlení.
Daň z nabytí (zrušená)
Bývalá daň 4 % z kupní ceny, kterou platil kupující. Zrušena Zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020. Od té doby kupující daň z nabytí neplatí.
DPH na bydlení (12 %)
Snížená sazba DPH 12 % na výstavbu, rekonstrukci a opravy staveb pro sociální bydlení (byt do 120 m², dům do 350 m²). Sazba sjednocena z dřívějších 10 % a 15 % konsolidačním balíčkem od 1. 1. 2024. Standardní 21 % DPH platí pro plochy nad limit, pozemky a stavby přestavěné mimo bydlení.
Darovací daň (zrušená)
Daň zrušená k 1. lednu 2014, která se vztahovala na bezúplatný příjem nemovitosti nebo majetku mezi fyzickými osobami.
Dědická daň (zrušená)
Daň zrušená k 1. lednu 2014, která se vztahovala na příjmy ze dědictví, včetně nemovitostí.
Daň z nemovitých věcí
Roční daň, kterou platí vlastník nemovitosti státu, výše se liší podle obce a typu nemovitosti.
Prodej v praxi
Home staging
Profesionální příprava nemovitosti k prodeji nebo pronájmu, zaměřená na zvýšení její atraktivity pro potenciální kupující.
Inspekce nemovitosti
Odborná kontrola technického stavu nemovitosti, kterou provádí kvalifikovaný inspektor s cílem odhalit případné vady a problémy.
Skrytá vada nemovitosti
Poškození nebo vada stavby, která není viditelná při běžné prohlídce a kterou prodávající měl povinnost odhalit.
Předávací protokol
Písemný dokument, kterým se potvrzuje předání nemovitosti od prodávajícího kupujícímu a stav všech věcí s ní spojených.
Předání nemovitosti
Právní a fyzické předání vlastnictví a užívání nemovitosti od prodávajícího na kupujícího po splnění všech podmínek kupní smlouvy.
Rezervační záloha
Peníze, které kupující zaplatí prodávajícímu jako záväz na to, že si nemovitost vyhradí a nebude ji prodávat dalším zájemcům.
Provize realitní kanceláře
Poplatek, který si realitní kancelář účtuje za zprostředkování prodeje nemovitosti, obvykle jako procento z kupní ceny.
Realitní makléř
Osoba, která je oprávněna zprostředkovávat prodej nemovitostí a jednat jménem prodávajícího nebo kupujícího za určitou provizi.
Realitní kancelář
Podnikatel (firma nebo fyzická osoba) s živnostenským oprávněním k realitnímu zprostředkování, který prodej zprostředkovává sám nebo prostřednictvím svých makléřů.
Odstoupení od kupní smlouvy
Právní akt, kdy se kupující nebo prodávající rozhodne zrušit kupní smlouvu a vrátit se do původního stavu.
Exekuce a insolvence
Exekuce nemovitosti
Právní řízení, kterým věřitel vynucuje splácení dluhu prodejem nemovitosti v dražbě, často za cenu nižší než tržní.
Exekuční titul
Právní dokument, na základě kterého věřitel může nařídit exekuci, obsahující doklad o existenci a výši dluhu.
Insolvence a prodej nemovitosti
Právní stav, kdy dlužník nemůže splácet své dluhy a jeho majetek se prodává věřitelům, často iniciován insolvenčním řízením před soudem.
Pozemky
Rozdělení pozemku
Proces oddělení části pozemku a vytvoření nové samostatné parcely, která se zapisuje do katastru jako samostatný majetek.
BPEJ (bonitovaná půdně ekologická jednotka)
Klasifikační systém zemědělských pozemků podle jejich kvality a schopnosti produkce, určený k účelům daně z nemovitostí a oceňování.
Srovnání a statistika
Comparable sales (porovnatelné prodeje)
Reálně uzavřené prodeje srovnatelných nemovitostí (stejná dispozice, stav, lokalita, podobný rok stavby) za posledních 6-12 měsíců. Jádro každého kvalitního odhadu, bez comparable sales je odhad jen statistický průměr lokality.
Cenová mapa Sreality
Vizualizace průměrných realizovaných cen Kč/m² podle lokalit, agregovaná Sreality nad daty z katastru. Ukazuje medián za posledních 12 měsíců, vstupní orientace pro velké lokality. Brivo agreguje i aktuální nabídku z Sreality listings.
Sample size (vzorek prodejů)
Počet srovnatelných prodejů za sledované období, z nichž je vypočtena cena Kč/m². Vzorek ≥ 30 prodejů za rok = statisticky robustní; pod 10 = orientační. Brivo zveřejňuje vzorek u každé čtvrti pro transparentnost.
Geografie
Čtvrť (městská část)
Lokalitní jednotka uvnitř města. Praha má 22 městských částí + ~120 čtvrtí (Vinohrady, Karlín, Smíchov…). Cena bytu se v Praze liší mezi čtvrtěmi až o 30 % (Bubeneč vs Prosek). Brivo sleduje 12 pražských + 5 brněnských čtvrtí.
Okres
Administrativní jednotka mezi krajem a obcí, 77 okresů v ČR. ČSÚ vykazuje realizované ceny bytů na úrovni okresu. Okres Praha má 2024 realizovanou cenu 115 889 Kč/m², nejlevnější okres Ústecký 36 403 Kč/m².
Kraj
Vyšší územní samosprávný celek, 14 krajů v ČR. ČSÚ vykazuje cenový vývoj nemovitostí na úrovni kraje (Index cen bytových nemovitostí, čtvrtletně). Praha jako kraj má nejvyšší ceny, Ústecký a Karlovarský nejnižší.