16 nejčastějších úprav s konkrétními čísly návratnosti. Co se vyplatí a co jsou jen vyhozené peníze. Zadejte cenu vaší nemovitosti a uvidíte, kolik vám každá investice reálně vrátí.
Neznáte cenu? Použijte online odhad zdarma.
Profesionální vymalování v neutrálních barvách (off-white, světle šedá). Největší dopad za nejnižší cenu — okamžitě působí čistěji a větší.
Vždy. I pokud byt vypadá v pořádku, čerstvá malba zvedne první dojem.
Hloubkové vyčištění (parkety přebrousit a nalakovat, koberec vyčistit nebo vyměnit, plovoucí umýt a nablýskat).
Pokud podlahy vypadají opotřebovaně.
Výměna úchytů, baterie, dvířek nebo jen jejich nastříkání. Bez kompletní rekonstrukce kuchyně.
Kuchyň je strukturálně OK, ale vypadá zastarale.
Nová baterie, sprchová zástěna, ručníky, nové zrcadlo, nábytek. Bez výměny obkladů a sanity.
Koupelna je čistá, ale vypadá zastarale.
Profesionální čištění, odstranění osobních věcí (fotky, suvenýry), odstranění známek opotřebení.
Vždy před fotkami a prohlídkami. Asi nejlepší ROI na světě.
Plastová okna s tepelnou izolací. Zlepšuje energetický průkaz (PENB), což sníží provozní náklady kupujícímu.
Stará dřevěná okna, vysoké energetické náklady. Pokud má dům nová okna, nemá smysl.
IKEA Method nebo střední cenová kategorie kuchyňské linky. Zachycuje hodnotu jen u bytů, kde je kuchyň skutečně neopravitelná.
Kuchyň je 25+ let stará, neopravitelná, nebo zcela mimo styl. Návratnost typicky 60–80 %.
Nové obklady, vana/sprchový kout, WC, umyvadlo. Standardní dodavatelský provoz.
Stará koupelna z 80.–90. let. Návratnost 50–80 %.
Laminátové nebo vinylové podlahy v hlavních místnostech. Levné a rychlé.
Pokud má byt poškozené nebo zastaralé podlahy ve více místnostech.
Výměna elektrických rozvodů, přidání zásuvek, modernizace rozvaděče. Nutné u bytů z 60.–80. let.
Pouze u bytů s viditelně staré elektroinstalace (hliníkové vodiče, málo zásuvek). Návratnost 40–70 %.
Kuchyňská linka na míru za 400–800 tis. Kč. V průměrném bytě je to over-engineering.
Pouze u luxusních bytů (>15M Kč) v prémiové lokalitě. Jinak nevrátí ani 50 % nákladů.
Vestavné skříně přesně podle míry pokojů. Často kupující chce něco jiného.
Pouze pokud byt aktuálně nemá žádné úložné prostory. Návratnost 30–50 %.
Split jednotka (ne mobilní). Nutná v některých moderních bytech v Karlíně/Smíchově s velkými okny na jih.
U bytů s velkými skleněnými fasádami. V běžných cihlových domech minimální dopad.
Tmavě modré stěny, tapeta s dinosaury, exotické dřevo. Limituje kupující.
NIKDY před prodejem. Ztrácí kupující kvůli vkusu.
Specifické vybavení, které většina kupujících nechce.
NIKDY. Lepší investice do běžné rekonstrukce koupelny.
Pět zásad, podle kterých Brivo vyhodnocuje, zda investice před prodejem dává smysl.
Vymalování za 12 tis. Kč zvedne cenu o víc než kompletní rekonstrukce kuchyně za 250 tis. Kč. Důvod: kupující reaguje na první dojem, ne na detail. Optimalizujte za maximální dopad vůči nákladům.
Off-white stěny > tmavě modré. Standardní podlahy > exotické dřevo. Univerzální vybavení > designová kuchyň na míru. Cílem je oslovit nejširší okruh kupujících, ne dělat »svůj sen«.
Většina rekonstrukcí má návratnost 50–80 % (z každých 10 tis. Kč nákladů se vrátí 5–8 tis. Kč). Vymalování a hloubkový úklid jsou výjimky s ROI 200–500 %. Pokud nejde o tyto výjimky, dělejte jen to, co je opravdu nutné.
Faktury a daňové doklady = odečitatelné z daně z příjmu při prodeji (15 % z výnosu). Vlastní práce nelze. Vyplatí se to i u drobných úprav, pokud nemáte osvobození od daně.
Termíny rekonstrukcí se v ČR zpravidla protahují o 30–50 %. Plánujte spuštění inzerce minimálně 4 týdny po předpokládaném dokončení. Lepší pozdější start než ukázat byt v rozestavěnem stavu.
Vymalování celého bytu (8–15 tis. Kč → +1–2 % ceny), profesionální úklid s depersonalizací (3–8 tis. Kč → +0,5–1 %), drobné úpravy kuchyně bez kompletní rekonstrukce (8–25 tis. Kč → +1–2,5 %). Tyto tři položky se vyplatí téměř vždy a vrátí se 2–10×.
Pouze pokud je kuchyň 25+ let stará a strukturálně neopravitelná. Návratnost typicky 60–80 % (vrátíte se 6–8 tisíc z každých 10 vložených). Pokud kuchyň »jen vypadá zastarale«, vyplatí se cílené drobné úpravy (úchyty, baterie, dvířka) za 8–25 tis. Kč.
Ano u starších bytů s dřevěnými okny — náklady 60–150 tis. Kč, růst ceny +2–4 %. Také zlepší PENB (energetický průkaz), což sníží provozní náklady kupujícímu a zvýší jeho zájem. Pokud má dům okna nová, nemá smysl je měnit.
Personalizovaný design (silné barvy, tapety, exotické dřevo) — limituje kupující. Luxusní vybavení v průměrném bytě (designová kuchyň za 800 tis. v 8M bytě) — nevrátí ani 50 % nákladů. Sauna nebo vířivka — většina kupujících je nechce. Vestavěné skříně na míru — kupující často chtějí jiné rozložení.
Drobné úpravy (vymalování, čištění, kuchyňské detaily): 2–4 týdny dopředu. Středně velké úpravy (výměna podlah, koupelnové úpravy): 4–8 týdnů. Velké rekonstrukce (kuchyň, koupelna, okna): 3–4 měsíce. Plánujte s rezervou — termíny se zpravidla protahují.
Ano, ale jen doložené fakturami a daňovými doklady. Spočítejte si na naší kalkulačce daně z prodeje — odečitatelné jsou stavební práce, materiál, projektová dokumentace. Vlastní práce (»svépomocí«) odečíst nelze.
Brivo vám zdarma spočítá aktuální tržní cenu vaší nemovitosti. Pak si tady vyberte rekonstrukce, které se vyplatí, a kalkulačkou daně zjistíte čistý výtěžek.