Časté dotazy o realitách v České republice
41 odpovědí na časté otázky o cenách bytů, prodeji nemovitosti, dani z příjmu, hypotéce a PENB. U každého čísla uvádíme zdroj a období: ČSÚ, Deloitte Real Index, CEMAP, ČNB, Swiss Life Hypoindex nebo platný zákon.
Odhad ceny nemovitosti
Kolik stojí odhad ceny bytu?
Vyplnění formuláře na Brivo.cz je zdarma, bez registrace a bez závazků. Formulář cenu nepočítá: doporučíme vám ověřeného makléře, se kterým spolupracujeme, a ten se vám ozve do 24 hodin a cenu s vámi probere. Pro hypotéku si banka nechává zpracovat vlastní ocenění. Znalecký posudek potřebujete hlavně pro soud nebo tam, kde ho výslovně vyžaduje úřad či notář.
Odhad ceny bytu →Jak přesný je odhad ceny od makléře?
Přesnost předem zaručit nelze, záleží na tom, kolik srovnatelných prodejů v okolí je. Formulář na Brivo.cz cenu nepočítá: ověřený makléř, se kterým spolupracujeme, se vám ozve do 24 hodin a cenu posoudí podle stavu, patra, rekonstrukce a poptávky, tedy podle toho, co z veřejných dat vyčíst nejde. Pro první orientaci slouží veřejné údaje o kupních cenách, které na webu uvádíme se zdrojem. Pro hypotéku si banka nechává zpracovat vlastní ocenění, znalecký posudek potřebujete hlavně pro soud.
Jak počítáme →Jaký je rozdíl mezi odhadem od makléře a znaleckým posudkem?
Odhad od makléře, kterého doporučí Brivo, je pro vás bezplatný a orientační: vychází z prodejů ve vaší lokalitě a ze zkušenosti makléře, který nemovitost posoudí. Znalecký posudek vyhotovuje znalec zapsaný v seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti (zákon č. 254/2019 Sb.). Pro hypotéku si banka nechává zpracovat vlastní ocenění. Znalecký posudek potřebujete hlavně pro soud nebo tam, kde ho výslovně vyžaduje úřad či notář. Odhad od makléře slouží pro vlastní rozhodování o prodeji.
Odhadce a znalecký posudek →Z jakých dat vycházejí ceny na Brivo.cz?
Z veřejných zdrojů: průměrné kupní ceny bytů z publikace ČSÚ Ceny nemovitostí (z kupních smluv v katastru), čtvrtletní indexy ČSÚ, Deloitte Real Index, nabídkové ceny z inzerce (Realiťák roku a CEMAP, Index Sreality.cz) a pro pražské čtvrti cenová mapa Sreality.cz. U každého čísla uvádíme, zda jde o kupní, nebo nabídkovou cenu, a za jaké období. Vlastní databázi prodejů nevedeme a formulář cenu nepočítá.
Metodika →Musím se na Brivo registrovat?
Ne. Registrace ani účet nejsou potřeba. Abychom vám mohli doporučit makléře, vyplníte ve formuláři kontakt. Ten uložíme a předáme jen doporučenému makléři, aby se vám mohl ozvat. Podrobnosti najdete v zásadách zpracování osobních údajů (/gdpr).
Vyplnit formulář →Jaké nemovitosti Brivo pokrývá?
Brivo doporučuje ověřené makléře, se kterými spolupracujeme, pro prodej bytů, rodinných domů a pozemků. Cenové přehledy na webu vycházejí z veřejných dat (ČSÚ, Deloitte Real Index, CEMAP, Index Sreality.cz) a u každého čísla uvádíme zdroj a období.
Odhad ceny nemovitosti →Cena podle lokality
Kolik stojí byt v Praze v roce 2026?
Průměrná kupní cena bytu v Praze byla podle ČSÚ za rok 2025 131 520 Kč/m². Ve 2. čtvrtletí 2026 byly realizované ceny starších bytů v Praze meziročně o 11,9 % vyšší (ČSÚ). V inzerci se byty v Praze v srpnu 2026 nabízely za 165 261 Kč/m² (Realiťák roku a CEMAP). Kupní cena pochází z kupních smluv v katastru, nabídková z inzerátů, proto se liší.
Cena bytu Praha →Kolik stojí byt v Brně v roce 2026?
Průměrná kupní cena bytu v okrese Brno-město byla podle ČSÚ za rok 2025 99 713 Kč/m², o 12,9 % více než v roce 2024 (vlastní výpočet z dat ČSÚ). V inzerci se byty v Brně v srpnu 2026 nabízely za 136 267 Kč/m² (Realiťák roku a CEMAP).
Cena bytu Brno →Kolik stojí byt v Karlíně?
Karlín patří do Prahy 8. Prodané byty v Praze 8 stály podle Deloitte Real Index v 1. pololetí 2026 průměrně 149 000 Kč/m² včetně DPH; údaj zahrnuje novostavby i přeprodeje a jde o průměr celého obvodu. Ceny v samotném Karlíně se od něj mohou výrazně lišit. Cenu konkrétního bytu ovlivní hlavně ulice, stav, patro a dispozice.
Cena bytu Karlín →Kolik stojí byt na Vinohradech?
Vinohrady zasahují do několika městských částí, hlavně do Prahy 2, Prahy 3 a Prahy 10. Prodané byty stály podle Deloitte Real Index v 1. pololetí 2026 průměrně 199 900 Kč/m² v Praze 2, 163 000 Kč/m² v Praze 3 a 149 600 Kč/m² v Praze 10, vždy včetně DPH a za celý obvod včetně novostaveb. Ceny na samotných Vinohradech se od průměrů obvodů mohou lišit.
Cena bytu Vinohrady →O kolik je byt v Praze dražší než v Brně?
Podle kupních cen ČSÚ za rok 2025 stál byt v Praze průměrně 131 520 Kč/m² a v okrese Brno-město 99 713 Kč/m², tedy v Brně zhruba o 24 % méně (vlastní výpočet z dat ČSÚ). V inzerci byl rozdíl v srpnu 2026 menší: Praha 165 261 Kč/m², Brno 136 267 Kč/m² (Realiťák roku a CEMAP).
Srovnání Praha a Brno →Kde je nejlevnější byt v Praze?
Z obvodů Praha 1 až 10 stály prodané byty v 1. pololetí 2026 nejméně v Praze 4 (144 400 Kč/m²), dále v Praze 9 (146 600 Kč/m²) a Praze 8 (149 000 Kč/m²), vše podle Deloitte Real Index včetně DPH. Ostatní části Prahy Deloitte samostatně neuvádí.
Cena bytu Praha →Kde je nejdražší byt v Praze?
Z obvodů Praha 1 až 10 stály prodané byty v 1. pololetí 2026 nejvíc v Praze 1 (216 700 Kč/m²), dále v Praze 2 (199 900 Kč/m²) a Praze 7 (170 100 Kč/m²), vše podle Deloitte Real Index včetně DPH. Údaje zahrnují novostavby i přeprodeje.
Cena bytu Praha →Jaká je průměrná cena bytu v ČR?
Průměrná kupní cena bytu v ČR byla podle ČSÚ za rok 2025 72 410 Kč/m². Mezi kraji se pohybovala od 41 915 Kč/m² (Karlovarský kraj) po 131 520 Kč/m² (Praha). Jde o ceny z kupních smluv zapsaných v katastru nemovitostí, tedy ceny, za které se byty skutečně prodaly, ne nabídkové ceny z inzerátů.
Ceny podle krajů →Cena podle dispozice
Kolik stojí 1+kk v Praze?
Ověřené ceny podle dispozic zvlášť neuvádíme, cenu bytu určuje hlavně jeho plocha a lokalita. Pro orientaci: byt o ploše 30 m² by při průměrné kupní ceně v Praze za rok 2025 (131 520 Kč/m², ČSÚ) vyšel zhruba na 3,9 mil. Kč, při nabídkové ceně ze srpna 2026 (165 261 Kč/m², CEMAP) zhruba na 5,0 mil. Kč.
Cena 1+kk Praha →Kolik stojí 2+kk v Praze?
Ověřené ceny podle dispozic zvlášť neuvádíme, cenu bytu určuje hlavně jeho plocha a lokalita. Pro orientaci: byt o ploše 50 m² by při průměrné kupní ceně v Praze za rok 2025 (131 520 Kč/m², ČSÚ) vyšel zhruba na 6,6 mil. Kč, při nabídkové ceně ze srpna 2026 (165 261 Kč/m², CEMAP) zhruba na 8,3 mil. Kč.
Cena 2+kk Praha →Kolik stojí 3+kk v Praze?
Ověřené ceny podle dispozic zvlášť neuvádíme, cenu bytu určuje hlavně jeho plocha a lokalita. Pro orientaci: byt o ploše 70 m² by při průměrné kupní ceně v Praze za rok 2025 (131 520 Kč/m², ČSÚ) vyšel zhruba na 9,2 mil. Kč, při nabídkové ceně ze srpna 2026 (165 261 Kč/m², CEMAP) zhruba na 11,6 mil. Kč.
Cena 3+kk Praha →Kolik stojí 2+kk v Brně?
Ověřené ceny podle dispozic zvlášť neuvádíme. Pro orientaci: byt o ploše 50 m² by při průměrné kupní ceně v okrese Brno-město za rok 2025 (99 713 Kč/m², ČSÚ) vyšel zhruba na 5,0 mil. Kč, při nabídkové ceně v Brně ze srpna 2026 (136 267 Kč/m², CEMAP) zhruba na 6,8 mil. Kč.
Cena 2+kk Brno →Prodej a daně
Musím platit daň z příjmu při prodeji bytu?
Ne, pokud splníte některou z podmínek osvobození: od nabytí uplynulo více než 5 let (nabytí do 31. 12. 2020) nebo více než 10 let (nabytí od 1. 1. 2021), měli jste v bytě či domě bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo peníze z prodeje použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali. Osvobození neplatí pro nemovitost v obchodním majetku. Jinak se zisk daní 15 %, část ročního základu daně nad 1 762 812 Kč (rok 2026) sazbou 23 %.
Daň z prodeje 2026 →Co je časový test 5, nebo 10 let?
Lhůta vlastnictví, po jejímž uplynutí jste osvobozeni od daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 musí uplynout více než 5 let, pro nabyté od 1. 1. 2021 více než 10 let. Lhůta běží ode dne, kdy návrh na vklad došel katastrálnímu úřadu, ne ode dne podpisu smlouvy ani dne provedení vkladu.
Časový test podrobně →Kolik je daň z nabytí nemovitých věcí?
Daň z nabytí nemovitých věcí (4 %) byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020. Od té doby ji kupující neplatí. Z úředních poplatků zůstává správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad (kdo ho zaplatí, si strany mohou ujednat v kupní smlouvě) a poplatky za úřední ověření podpisů.
Proč daň z nabytí neplatí →Jak prodat byt rychle?
Rozhoduje hlavně realistická cena. Nastavte ji podle srovnatelných bytů v okolí, ne podle přání; pro orientaci slouží veřejné údaje o kupních cenách. Pomáhají kvalitní fotografie, úplný popis a připravené dokumenty (PENB, prohlášení vlastníka, potvrzení správce o dluzích). Makléř za vás zajistí inzerci a prohlídky; výši jeho provize zákon nestanoví, sjednáváte ji ve smlouvě.
Jak prodat byt 2026 →Jak dlouho trvá prodej bytu?
Oficiální statistika celkové délky prodeje neexistuje. Pro orientaci: byty se v červenci 2026 nabízely průměrně 45 dní v Praze, 58 dní v Brně a 53 dní v celém Česku (Realiťák roku a CEMAP); jde o dobu evidence inzerátu, ne o dobu do podpisu kupní smlouvy. Po podání návrhu na vklad trvalo provedení vkladu do katastru v září 2026 průměrně 22 dnů (ČÚZK). Dřív než za 20 dnů od odeslání informace vlastníkovi vklad provést nelze.
Návrh na vklad do katastru →Kdy je nejlepší čas prodat byt?
Obecně nejlepší měsíc ověřená data neukazují. Rozhoduje hlavně vaše situace: zda splníte podmínky osvobození od daně (bydliště 2 roky, časový test, reinvestice), kdy končí fixace hypotéky a kdy peníze potřebujete. Pro představu o trhu: realizované ceny starších bytů v Praze byly ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 11,9 % vyšší (ČSÚ). Vlastní prognózu cen nezveřejňujeme.
Kdy prodat nemovitost →Kolik si bere realitní makléř za provizi?
Výši provize zákon nestanoví, je věcí dohody. Smlouva s makléřem musí mít písemnou formu a musí obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení (§ 9 a § 10 zákona č. 39/2020 Sb.). Je-li makléř plátcem DPH, připočítá se 21 % DPH. Spočítat si ji můžete v kalkulačce na stránce o provizi realitní kanceláře.
Provize realitní kanceláře →Co je reinvestice do bydlení a jak osvobozuje od daně?
Pokud nesplníte časový test ani dva roky bydlení, může příjem osvobodit použití peněz na vlastní bydlení: musíte je na něj použít do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali. Použijete-li jen část, je osvobozena jen odpovídající část příjmu. Platí to, pokud jste v prodávaném bytě měli bydliště, nebo jste ho nabyli od 1. 1. 2021 (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) a § 4b zákona o daních z příjmů). Získání peněz oznamte finančnímu úřadu do lhůty pro podání přiznání.
Pravidla reinvestice →PENB a energetika
Co je PENB?
PENB je průkaz energetické náročnosti budovy. Řadí budovu do tříd A (mimořádně úsporná) až G (mimořádně nehospodárná). Při prodeji a pronájmu ho musíte předložit zájemci a třídu uvádět v inzerci; u bytu ho lze nahradit vyúčtováním energií za 3 roky, pokud SVJ průkaz domu nedodá. Za nesplnění povinností hrozí pokuta až 200 000 Kč.
Co je PENB →Kolik stojí PENB?
Vypracování PENB pro rodinný dům stojí podle ČSOB Pojišťovny orientačně kolem 10 000 Kč, pro bytový dům s více než 10 byty i kolem 30 000 Kč; vlastník bytu obvykle využije PENB celého domu, který zajišťuje SVJ. Zpracovat ho smí jen energetický specialista a platí 10 let. Energetickou třídu uvádějte už v inzerátu; za nesplnění povinností hrozí pokuta až 200 000 Kč.
Kdo musí mít PENB →Jaký je rozdíl mezi PENB třídou A a G?
Třída A je podle vyhlášky č. 264/2020 Sb. mimořádně úsporná, B velmi úsporná a G mimořádně nehospodárná. Konkrétní vypočtenou spotřebu najdete přímo v průkazu.
PENB A a G →Co je zelená hypotéka?
Hypotéka se zvýhodněnou úrokovou sazbou, kterou některé banky nabízejí na koupi energeticky úsporné nemovitosti nebo na úspornou rekonstrukci. Podmínky, například požadovanou třídu PENB, i výši zvýhodnění určuje každá banka sama, proto je porovnávejte přímo v nabídkách bank.
Zelená hypotéka →Hypotéka
Jaká je aktuální sazba hypotéky?
Průměrná nabídková sazba hypoték byla podle Swiss Life Hypoindexu v říjnu 2026 5,79 % (v září 5,51 %). Při LTV do 80 % se lišila podle fixace: 5,42 % u jednoleté, 5,53 % u tříleté, 5,84 % u pětileté a 6,35 % u desetileté. Při LTV nad 80 % byla 5,71–6,61 %. Konkrétní sazba závisí na bance, příjmu a nemovitosti.
Sazby a podmínky →Co je LTV u hypotéky?
LTV (Loan to Value) je poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti v procentech. LTV 80 % znamená, že banka půjčí 80 % hodnoty a zbylých 20 % zaplatíte z vlastních zdrojů. ČNB stanovuje pro hypotéky na vlastní bydlení horní hranici LTV 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %. U hypoték na investiční byty ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 %.
LTV 80, nebo 90 % →Co je lepší: LTV 80, nebo 90 %?
Při LTV do 80 % bývá sazba nižší: v říjnu 2026 byla průměrná nabídková sazba u pětileté fixace 5,84 % při LTV do 80 % a 6,15 % při LTV nad 80 % (Swiss Life Hypoindex). U bytu za 8 mil. Kč potřebujete při LTV 80 % vlastních 1,6 mil. Kč, při LTV 90 % 800 tis. Kč. LTV 90 % mohou čerpat jen žadatelé mladší 36 let na vlastní bydlení. Co vyjde levněji, záleží na rozdílu v úroku za celou dobu splácení; nechte si spočítat obě varianty.
LTV 80, nebo 90 % podrobně →Kdy refinancovat hypotéku?
Bez poplatku můžete hypotéku splatit ke konci fixace nebo do 3 měsíců od oznámení nové sazby, proto je dobré nabídky porovnávat zhruba 3 měsíce předem. Mimo tyto případy smí banka u fixací sjednaných od 1. 9. 2024 požadovat jen účelně vynaložené náklady, nejvýše 0,25 % splacené částky za každý započatý rok zbývající fixace a celkem nejvýše 1 % (§ 117 a 117a zákona č. 257/2016 Sb.). Při prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření smlouvy je splacení zdarma.
Refinancování 2026 →Kolik musím mít vlastních peněz na byt?
Obvykle alespoň 20 %, protože ČNB stanovuje horní hranici LTV 80 %. Žadatelé mladší 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, mohou mít LTV až 90 %, tedy vlastních 10 %. U bytu za 8 mil. Kč to je 1,6 mil. Kč při LTV 80 % nebo 800 tis. Kč při LTV 90 %. Počítejte i s vedlejšími náklady, například se správním poplatkem 2 000 Kč za návrh na vklad, ověřením podpisů, odhadem pro banku a případně provizí makléře.
Pojmy a technické
Co je katastr nemovitostí?
Veřejný seznam nemovitostí v ČR, který vede Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Obsahuje vlastnické vztahy, výměry pozemků a omezení vlastnického práva; při převodech eviduje i cenové údaje, ze kterých vycházejí statistiky ČSÚ. Na nahlizenidokn.cuzk.gov.cz zjistíte vlastníka a zapsaná omezení zdarma. Ověřený výpis z katastru je zpoplatněn (na Czech POINT 100 Kč za první stránku).
Více o katastru →Co je SVJ?
SVJ je společenství vlastníků jednotek, právnická osoba, kterou tvoří vlastníci bytů v jednom domě. Spravuje společné části domu (střecha, stoupačky, fasáda) a vybírá příspěvky na správu domu, často nazývané fond oprav. Před koupí si vyžádejte potvrzení správce o dluzích prodávajícího a usnesení posledního shromáždění: pokud SVJ plánuje velkou opravu, mohou se příspěvky zvýšit.
SVJ podrobně →Jaký je rozdíl mezi osobním vlastnictvím a družstevním bytem?
Byt v osobním vlastnictví je v katastru zapsán jako samostatná jednotka a vlastník ho může prodat i zastavit pro hypotéku. Družstevní byt vlastní bytové družstvo; člen má družstevní podíl a s ním nájem bytu. Prodává se proto družstevní podíl, ne byt, a převod se nezapisuje do katastru. Financování hypotékou bývá u družstevního bytu složitější.
Osobní vlastnictví a družstvo →Co je anuita u hypotéky?
Anuita je pevná měsíční splátka hypotéky, která zůstává stejná po celou fixaci. Skládá se z úroku a úmoru (částky, která splácí jistinu). Zpočátku v ní převažuje úrok, ke konci úmor. Pro ilustraci: hypotéka 6 mil. Kč na 20 let má při sazbě 5 % anuitu zhruba 39 600 Kč měsíčně, při sazbě 6 % zhruba 43 000 Kč.
Anuita podrobně →Co je fixace u hypotéky?
Fixace je období, po které se úroková sazba hypotéky nemění. Banky nabízejí různé délky, například 1, 3, 5 nebo 10 let. Delší fixace dává jistotu výše splátky na delší dobu, kratší dřív umožní reagovat na změnu sazeb. V říjnu 2026 byly delší fixace dražší: při LTV do 80 % 5,42 % u jednoleté a 6,35 % u desetileté (Swiss Life Hypoindex).
Fixace →Co znamená 2+kk?
2+kk znamená dva pokoje a kuchyňský kout, kuchyň tedy není samostatná místnost. Jde o běžný český zápis dispozice; první číslo udává počet obytných místností, „kk“ kuchyňský kout a „1“ samostatnou kuchyň (například 2+1). Plochu bytu dispozice neurčuje, tu najdete v prohlášení vlastníka nebo v inzerátu.
2+kk podrobně →