Prodat byt, nebo pronajmout? Jak to spočítat
Pronájem bytu v Praze vycházel podle nabídkových cen a nabídkového nájemného ze srpna 2026 na hrubý výnos zhruba 3,4 % ročně (vlastní výpočet z dat Realiťák roku a CEMAP). Jestli se vám vyplatí víc než prodej, záleží na čistém výnosu po nákladech a dani, na daňových dopadech prodeje a na tom, co s penězi uděláte. Tady je postup, jak to posoudit.
Stručně: kdy co
Prodejte, pokud
- Čistý výnos z pronájmu je nižší, než kolik vám peníze vynesou jinde s rizikem, které jste ochotni nést
- Prodej je osvobozený od daně z příjmu (časový test, 2 roky bydliště, reinvestice)
- Nepotřebujete pravidelný příjem z nájmu
- Nechcete spravovat nemovitost na dálku
Pronajměte, pokud
- Potřebujete pravidelný příjem (například v důchodu)
- Plánujete se do bytu za několik let vrátit
- Prodej by zatím nesplnil žádnou z podmínek osvobození od daně
- Chcete byt udržet v rodině
1. Spočítejte si hrubý a čistý výnos
Hrubý roční výnos spočítáte jednoduše:
Příklad pro byt o ploše 60 m² v Praze podle průměrů Realiťák roku a CEMAP ze srpna 2026: nabídková cena 165 261 Kč/m² × 60 m² = 9,92 mil. Kč, nabídkové nájemné 474 Kč/m² × 60 m² = 28 440 Kč měsíčně. Hrubý výnos = (28 440 × 12) ÷ 9 915 660 × 100 = 3,4 %. Jde o ceny v inzerci, skutečně sjednané ceny se mohou lišit. Ve stejném měsíci vycházel hrubý výnos v Brně zhruba na 3,7 % a v Ostravě na 4,1 % (vlastní výpočet).
Z hrubého výnosu pak odečtěte skutečné náklady na vlastnictví:
- Daň z nemovitých věcí: počítá se z výměry podle sazeb za m² a koeficientů, které obec může upravit místním koeficientem 0,5 až 5,0, ne z ceny bytu (zákon č. 338/1992 Sb.)
- Příspěvky do fondu oprav: jejich výši určuje společenství vlastníků
- Údržba a opravy bytu
- Pojištění
- Měsíce bez nájemníka: každý prázdný měsíc znamená výpadek 1/12 (8,3 %) ročního nájmu
- Odměna správce, pokud byt nespravujete sami (výši určuje smlouva se správcem)
- Daň z příjmu z nájmu podle § 9 ZDP: 15 % ze základu daně (příjmy minus výdaje, nebo paušál 30 %), u části ročního základu nad 1 762 812 Kč 23 %
Čistý výnos tak vychází nižší než hrubý. Ověřený průměr čistého výnosu pro Prahu neexistuje, spočítejte ho proto ze svých skutečných nákladů. Výnos z nájmu v posledních letech klesal: podle dat CEMAP vzrostlo mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 nabídkové nájemné bytů v Česku o 79,5 %, zatímco nabídkové ceny bytů o 213,6 %.
2. Porovnejte s tím, co by peníze vynesly jinde
Pokud byt prodáte, uvolníte kapitál. Výnosy jiných možností se mění se sazbami a s trhy, proto porovnávejte aktuální nabídky bank a fondů, ne historické průměry. Pro představu o úrovni sazeb: ČNB drží od 19. června 2026 dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 %.
| Možnost | Riziko | Jak rychle se k penězům dostanete |
|---|---|---|
| Spořicí účet, termínovaný vklad | Nízké | Podle podmínek účtu, u termínovaného vkladu po skončení lhůty |
| Státní dluhopisy ČR | Nízké | Podle typu dluhopisu a podmínek předčasného prodeje |
| Akciové fondy a ETF | Vyšší, hodnota může i klesnout | Obvykle během několika dní |
| Pronájem bytu | Střední: prázdné měsíce, neplatící nájemník, opravy | Až prodejem bytu, ten trvá týdny až měsíce |
Kromě nájmu může byt vydělat i růstem ceny. Index realizovaných cen starších bytů v Praze byl podle ČSÚ ve 2. čtvrtletí 2026 na 293,5 bodu (průměr roku 2010 = 100), ceny se tedy od roku 2010 téměř ztrojnásobily. Plynule ale nerostou: od 2. do 4. čtvrtletí 2023 byly realizované ceny starších bytů v Česku meziročně nižší (ČSÚ). Vlastní prognózu cen nezveřejňujeme. ČNB ve své letní prognóze 2026 očekává, že ceny nových nemovitostí v Česku porostou v roce 2026 průměrně o 6,9 % a v roce 2027 o 5,9 %, tedy pomaleji než v roce 2025 (13,6 %). Jde o celostátní odhad pro nové nemovitosti, ne o prognózu pro jedno město.
Shrnutí: byt má smysl držet, pokud chcete fyzický majetek, příjem v důchodu nebo bydlení pro rodinu. Pokud vás zajímá hlavně výnos, porovnejte čistý výnos z nájmu s aktuálními nabídkami jiných investic a počítejte s tím, že prodej bytu trvá týdny až měsíce.
3. Zohledněte daňové dopady
Při prodeji
- Časový test (§ 4 ZDP): osvobození, pokud od nabytí uplynulo více než 5 let (nabytí do 31. 12. 2020) nebo více než 10 let (nabytí od 1. 1. 2021).
- Bydliště alespoň 2 roky před prodejem: osvobození bez ohledu na časový test, pokud byt nebyl v obchodním majetku (§ 4 odst. 1 písm. a) ZDP).
- Reinvestice: osvobození, pokud peníze použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali; platí, pokud jste v bytě měli bydliště, nebo jste ho nabyli od 1. 1. 2021 (§ 4 a § 4b ZDP).
- Pokud žádnou podmínku nesplníte: 15 % ze zisku (prodejní cena minus nabývací cena a doložené výdaje), část ročního základu daně nad 1 762 812 Kč 23 %.
- Daň z nabytí: zrušena od 26. 9. 2020 (zákon č. 386/2020 Sb.), kupující ji neplatí.
Při pronájmu
- Daň z příjmu: 15 % ze základu daně, tedy z příjmů z nájmu po odečtení výdajů (§ 9 ZDP); část ročního základu daně nad 1 762 812 Kč 23 %.
- Paušální výdaje: 30 % z příjmů z nájmu, nejvýše 600 000 Kč ročně.
- Skutečné výdaje: daň z nemovitých věcí, údržba a opravy, pojištění, odpisy budovy podle § 31 ZDP (sazba závisí na odpisové skupině, například ve skupině 6 je to 1,02 % v prvním roce a 2,02 % v dalších letech).
- DPH: nájem bytu je zpravidla od DPH osvobozen (§ 56a zákona č. 235/2004 Sb.); řešíte ho jen jako plátce DPH.
4. Zohledněte časový horizont
Krátká nepřítomnost (stáž v zahraničí, dočasná péče o blízké). Prodej a pozdější koupě jiného bytu znamenají náklady na provizi, právní služby, úschovu a vklad, případně daň z příjmu, pokud prodej není osvobozený. Na krátkou dobu proto obvykle dává větší smysl pronájem.
Šedá zóna. Pronájem dává smysl, pokud se do bytu chcete vrátit. Bez pevného plánu porovnejte čistý výnos z nájmu s jinými možnostmi.
Dlouhý horizont, bydlíte jinde. Rozhoduje čistý výnos po všech nákladech a čas, který chcete správě věnovat. Pokud výnos vychází nízko a správa vás zatěžuje, zvažte prodej.
Dědictví, druhý domov, rodinná hodnota. Výnos tu nebývá hlavním měřítkem. Pokud byt držíte, zvažte předání správy správci.
Než se rozhodnete, zjistěte tržní cenu bytu
Bez tržní ceny nespočítáte výnos ani zisk z prodeje. Doporučíme vám ověřeného makléře, se kterým spolupracujeme. Ozve se do 24 hodin a cenu i možnosti prodeje s vámi probere. Zdarma a nezávazně.
Časté dotazy
Kdy se vyplatí byt prodat místo pronájmu?
Když čistý výnos z pronájmu po nákladech a dani vychází nižší než výnos, který vám peníze z prodeje přinesou jinde s rizikem, které jste ochotni nést, a zároveň nepotřebujete pravidelný příjem z nájmu ani byt pro sebe. Pro orientaci: podle nabídkových cen a nabídkového nájemného ze srpna 2026 vychází hrubý výnos z nájmu v Praze zhruba na 3,4 %, v Brně na 3,7 % a v Ostravě na 4,1 % ročně (vlastní výpočet z dat Realiťák roku a CEMAP). Čistý výnos je po odečtení nákladů a daně nižší.
Kdy se vyplatí byt pronajmout místo prodeje?
Když chcete pravidelný příjem, plánujete se do bytu za několik let vrátit, nebo ho chcete udržet v rodině. Pronájem vyžaduje váš čas na správu, nebo odměnu pro správce. Důvodem počkat s prodejem může být i daň: pokud prodej zatím nesplňuje žádnou z podmínek osvobození od daně z příjmu, zisk se daní.
Jaký je hrubý a čistý výnos z pronájmu bytu v Praze?
Hrubý výnos je roční nájem dělený cenou bytu. Podle dat Realiťák roku a CEMAP byla v srpnu 2026 průměrná nabídková cena bytu v Praze 165 261 Kč/m² a nabídkové nájemné 474 Kč/m² měsíčně, hrubý výnos tak vychází zhruba na 3,4 % ročně (vlastní výpočet; jde o ceny v inzerci, ne o skutečně sjednané ceny). Čistý výnos dostanete po odečtení daně z nemovitých věcí, příspěvků do fondu oprav, údržby, pojištění, měsíců bez nájemníka a daně z příjmu. Ověřený průměr čistého výnosu pro Prahu neexistuje, spočítejte ho ze svých skutečných nákladů.
Musím platit daň z příjmu, když prodám byt?
Pokud jste byt nabyli do 31. 12. 2020, je v roce 2026 pětiletý časový test vždy splněn a prodej je osvobozen. U bytu nabytého od 1. 1. 2021 musí uplynout více než 10 let. Osvobozeni jste také, pokud jste v bytě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud peníze použijete na vlastní bydlení do konce roku následujícího po roce, kdy jste je dostali. Výjimkou je byt v obchodním majetku. Příjem z pronájmu daníte podle § 9 zákona o daních z příjmů: od příjmů odečtete prokazatelné výdaje (například údržbu, opravy a daň z nemovitých věcí), nebo paušálně 30 % příjmů. Sazba je 15 %, u části ročního základu daně nad 1 762 812 Kč (rok 2026) 23 %.
Jak rychle dnes prodám byt v Praze a jak rychle ho pronajmu?
Byty k prodeji se v Praze v červenci 2026 nabízely průměrně 45 dní (Realiťák roku a CEMAP). Jde o dobu evidence inzerátu, ne o dobu do podpisu kupní smlouvy. Potom následuje kupní smlouva, úschova a vklad do katastru, který v září 2026 trval průměrně 22 dnů od podání návrhu (ČÚZK). Ověřená data o tom, jak rychle se v Praze pronajímají byty, nemáme; rozhoduje hlavně výše nájemného proti srovnatelným nabídkám.
Související
Průvodce
Jak prodat byt v Praze
Průvodce prodejem bytu v Praze krok za krokem
Daně
Daň z prodeje nemovitosti 2026
Kalkulačka, časový test podle § 4 ZDP, výjimky
Tržní data
Ceny bytů v Praze
Kupní a nabídkové ceny se zdrojem a obdobím
Srovnání
Online odhad, nebo znalecký posudek
Kdy stačí orientační odhad a kdy potřebujete znalce
Tržní data
Ceny bytů v ČR podle krajů
Kupní ceny podle ČSÚ v krajích a okresech
Průvodce
Jak prodat byt
Postup prodeje krok za krokem, smlouvy a úschova