DomůProdejBlog
Co zvýší cenuDaň z prodeje
+420 773 155 299
Průvodce · zákon č. 39/2020 Sb.

Realitní makléř: jak vybrat a co od něj čekat

Realitní makléř vám při prodeji vždy hledá kupujícího a zpravidla zajišťuje i inzerci, návrh ceny, prohlídky a podklady. Podniká sám, nebo pracuje pro realitní kancelář. Vybírejte podle zkušeností s podobnými prodeji ve vaší lokalitě, ověřte si živnost a pojištění a před podpisem si přečtěte smlouvu, hlavně provizi a výhradnost.

Jak makléře ověřit

Ve zkratce

  • Realitní zprostředkování je vázaná živnost. Oprávnění ověříte zdarma v Registru živnostenského podnikání.
  • Makléř musí být pojištěn a pojistku vám musí na vyžádání ukázat (§ 7 a § 8 zákona č. 39/2020 Sb.).
  • Smlouva s makléřem musí být písemná a obsahovat označení nemovitosti, kupní cenu a výši provize, nebo způsob jejich určení (§ 9 a § 10).
  • Výši provize zákon nestanoví, sjednáváte ji s makléřem.
  • Výhradní smlouvu lze se spotřebitelem sjednat nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4).

Co realitní makléř dělá

Zákon o realitním zprostředkování definuje jeho práci jako činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, u prodeje tedy kupní smlouvy (§ 2 písm. a)). Vždy k ní patří vyhledání zájemce o koupi (§ 3 odst. 1). Zpravidla zahrnuje také (§ 3 odst. 2):

  • inzerci,
  • posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny,
  • marketing nemovitosti,
  • zajištění prohlídek,
  • obstarání stavebně technické dokumentace,
  • zprostředkování právních služeb,
  • zprostředkování úschovy kupní ceny.

Které z těchto služeb dostanete právě vy, určuje vaše smlouva. Rozhodnutí, zda a komu nemovitost prodáte, zůstává na vás: prodávajícího, který je spotřebitel, nemůže makléř smluvně zavázat k uzavření kupní smlouvy (§ 14).

Makléř, nebo realitní kancelář?

Zákon pojmy „makléř“ ani „realitní kancelář“ nepoužívá. Mluví o realitním zprostředkovateli, tedy o tom, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování (§ 2 písm. b)). Může jím být fyzická osoba i firma (§ 5 odst. 2 počítá i s právnickou osobou).

V běžné řeči je realitní kancelář podnikatel, který prodej zprostředkovává prostřednictvím svých makléřů, a makléř je konkrétní člověk, se kterým jednáte. Pro vás je podstatné, kdo je vaší smluvní stranou:

  • Makléř s vlastní živností uzavírá smlouvu svým jménem a sám odpovídá za pojištění.
  • Makléř, který jedná za kancelář: smluvní stranou je kancelář. Lidé, jejichž prostřednictvím kancelář činnost vykonává, musí splňovat odbornou způsobilost podle přílohy č. 5 živnostenského zákona (§ 7 odst. 6 zákona č. 455/1991 Sb.).
  • Makléř s vlastní živností, který jedná jen jménem nebo pod značkou jiné kanceláře má na základě písemné smlouvy s ní poloviční limity pojištění (§ 7 odst. 5) a na vyžádání vám musí tuto smlouvu předložit (§ 8 odst. 2).

Stručné definice najdete ve slovníku: realitní makléř a realitní kancelář.

Jak vybrat realitního makléře

Promluvte si s více makléři a jejich nabídky porovnejte podle stejných otázek:

  1. Jaké podobné nemovitosti ve vaší lokalitě v poslední době prodával? Požádejte o konkrétní příklady.
  2. Jak zdůvodní navrženou cenu? Pomůže, když znáte orientační cenu předem, například z odhadu ceny bytu.
  3. Které služby za provizi udělá a které náklady by účtoval zvlášť. Chtějte to písemně.
  4. Jaká je provize, zda je uvedena s DPH a kdy je splatná.
  5. Zda trvá na výhradní smlouvě, na jak dlouho a za co hrozí smluvní pokuta.
  6. Kde bude uložena kupní cena. Úschova patří k bance, notáři nebo advokátovi.
  7. Zda má živnostenské oprávnění a pojištění. Postup najdete v dalším oddílu.
  8. Smlouvu si odneste domů a podepište ji, až jí budete rozumět.

Jak si makléře ověřit sami

Následující kroky zvládnete před podpisem smlouvy během několika minut. Vycházejí přímo ze zákona.

1. Živnostenské oprávnění

Realitní zprostředkování je vázaná živnost (§ 23 a příloha č. 2 zákona č. 455/1991 Sb.). Podnikatel nebo jeho odpovědný zástupce musí prokázat odbornou způsobilost: magisterské vzdělání v oblasti práva, ekonomických oborů nebo stavebnictví; bakalářské vzdělání, 1 rok praxe a mezinárodně uznávaný kurz zaměřený na nemovitosti; maturitu nebo vyšší vzdělání a 3 roky praxe v oboru; nebo profesní kvalifikaci realitní zprostředkovatel. Musí být také bezúhonný (§ 5 zákona č. 39/2020 Sb.).

Veřejnou část živnostenského rejstříku zpřístupňuje Živnostenský úřad ČR dálkově (§ 60 odst. 10 živnostenského zákona). Otevřete Registr živnostenského podnikání, vyhledejte makléře nebo jeho kancelář podle IČO či názvu a zkontrolujte, že mezi živnostmi má „Realitní zprostředkování“. Jedná-li makléř za kancelář, ověřte kancelář.

2. Pojištění

Makléř musí být po celou dobu činnosti pojištěn pro případ újmy, kterou vám způsobí, s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro více událostí v jednom roce (§ 7 odst. 1). U makléřů jednajících jen jménem nebo pod značkou jiné kanceláře je to polovina (§ 7 odst. 5). Požádejte o pojistku, makléř vám ji musí předložit (§ 8 odst. 1).

3. Smlouva

  • Smlouva o realitním zprostředkování musí být písemná (§ 9 odst. 2).
  • Musí obsahovat označení nemovitosti, kupní cenu a výši provize, nebo způsob jejich určení. Bez těchto údajů je neplatná a neplatnost můžete namítnout jen vy (§ 10).
  • Nesmí být na stejné listině jako kupní smlouva (§ 15).

4. Úschova kupní ceny

Makléř smí nabízet zprostředkování úschovy jen u banky, notáře nebo advokáta, případně soudního exekutora v rámci řízení (§ 4 odst. 1). Vlastní úschovu smí poskytnout jen na vaši písemnou žádost na samostatné listině, na základě písemné smlouvy o úschově a na samostatném účtu u banky (§ 4 odst. 2). Peníze se do ní přijímají a vydávají jen bezhotovostně (§ 4 odst. 3).

Kolik stojí realitní makléř

Výši provize zákon nestanoví. Smlouva musí obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10 odst. 1 písm. c)). Provize je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy a záloha od spotřebitele smí činit nejvýše dvě třetiny provize (§ 19 odst. 1 a 3).

Kdy vzniká nárok na provizi, kdo ji platí, jak je to s DPH a kalkulačku výtěžku z prodeje najdete v článku provize realitní kanceláře.

Výhradní, nebo nevýhradní smlouva

Výhradní (exkluzivní) smlouva omezuje vaše právo uzavřít smlouvu o prodeji téže nemovitosti s jiným makléřem a právo prodat ji bez součinnosti svého makléře (§ 17 odst. 1). Se spotřebitelem ji lze sjednat jen na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců; prodloužení lze dohodnout nejdříve 30 dnů před koncem (§ 17 odst. 4).

Nevýhradní smlouva tato omezení nemá. Je-li se spotřebitelem uzavřena na dobu neurčitou, výpovědní doba smí být nejvýše 1 měsíc (§ 18).

Prodej bez makléře

Makléře k prodeji nemovitosti mít nemusíte. Kdo prodává sám, zajišťuje si inzerci, prohlídky, kupní smlouvu, úschovu kupní ceny a návrh na vklad do katastru sám, případně s advokátem. Makléř tuto práci převezme za provizi. Pokud už s makléřem máte výhradní smlouvu, je prodej bez jeho součinnosti po dobu jejího trvání omezen (§ 17 odst. 1).

Jak postupovat krok za krokem, popisuje průvodce jak prodat byt. Souvisí s tím také návrh na vklad do katastru a daň z prodeje nemovitosti.

Jak funguje doporučení Brivo.cz

Brivo.cz je česká služba, která lidem prodávajícím byt, dům nebo pozemek zdarma doporučí ověřeného realitního makléře v jejich lokalitě.

  1. Vyplníte krátký formulář o nemovitosti a kontaktu.
  2. Do 24 hodin od odeslání formuláře se vám ozveme a doporučíme vám makléře z naší partnerské sítě pro vaši lokalitu.
  3. Makléři předáme vaše kontaktní údaje a údaje o nemovitosti, aby vás mohl kontaktovat.
  4. Smlouvu, včetně výše provize, uzavíráte přímo s makléřem, pokud se tak rozhodnete.

Makléře vybíráme podle pěti kritérií: minimálně 5 let praxe v regionu, doložené prodeje, ověřené recenze, aktivní práce s kupci a férové podmínky bez záloh.

Doporučení je nezávazné. Nejste povinni s doporučeným makléřem uzavřít smlouvu ani nemovitost prodat. Pokud vám makléř nevyhovuje, napište nám a pokusíme se vám doporučit jiného, je-li ve vaší lokalitě k dispozici.

Co Brivo.cz není

Brivo.cz není realitní zprostředkovatel podle zákona č. 39/2020 Sb.: nevyhledává kupující, neinzeruje vaši nemovitost a nevyjednává za vás. Nejsme stranou smlouvy mezi vámi a makléřem a nepřijímáme od vás žádné platby, zálohy ani peníze do úschovy. Za doporučení neplatíte nic. Službu Brivo.cz financují makléři, se kterými spolupracujeme.

Podrobnosti najdete v podmínkách služby.

Prodej s makléřem podle měst

Pro krajská města máme průvodce prodejem bytu a domu s místními cenami a postupem. Doporučení makléře si přes formulář můžete vyžádat i pro jiné místo.

Ceny bytů v jednotlivých krajích: cena bytu podle krajů.

Časté otázky

Kdo může být realitní makléř?

Realitní zprostředkování je vázaná živnost (§ 23 a příloha č. 2 zákona č. 455/1991 Sb.). Podnikatel nebo jeho odpovědný zástupce musí prokázat odbornou způsobilost, například magisterské vzdělání v oblasti práva, ekonomických oborů nebo stavebnictví, maturitu a 3 roky praxe v oboru, nebo profesní kvalifikaci realitní zprostředkovatel. Musí být také bezúhonný (§ 5 zákona č. 39/2020 Sb.). Lidé, jejichž prostřednictvím realitní kancelář činnost vykonává, musí splnit mírnější požadavky přílohy č. 5 živnostenského zákona (§ 7 odst. 6).

Jak si ověřím, že makléř má živnostenské oprávnění?

V Registru živnostenského podnikání na rzp.gov.cz. Jde o veřejnou část živnostenského rejstříku, kterou Živnostenský úřad ČR zpřístupňuje dálkově (§ 60 odst. 10 zákona č. 455/1991 Sb.). Vyhledejte makléře nebo jeho kancelář podle IČO či názvu a podívejte se, zda má mezi živnostmi „Realitní zprostředkování“.

Musí mít realitní makléř pojištění?

Ano. Po celou dobu činnosti musí být pojištěn pro případ újmy způsobené klientovi s limitem nejméně 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč za rok (§ 7 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Makléřům, kteří jednají jen jménem nebo pod značkou jiné realitní kanceláře, se limity snižují na polovinu (§ 7 odst. 5). Na vyžádání vám makléř musí předložit pojistku (§ 8 odst. 1).

Kolik procent si bere realitní makléř?

Pevné procento neexistuje. Zákon výši provize nestanoví, jen vyžaduje, aby smlouva s makléřem obsahovala výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10 odst. 1 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb.). Provizi si sjednáváte s konkrétním makléřem. Podrobnosti najdete v článku o provizi realitní kanceláře.

Na jak dlouho mohu podepsat exkluzivní smlouvu?

Je-li prodávající spotřebitel, lze výhradnost sjednat jen na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců. Prodloužit ji lze opakovaně, ale dohodnout prodloužení lze nejdříve 30 dnů před koncem (§ 17 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.).

Může mě makléř smlouvou zavázat, že nemovitost prodám?

Ne. Prodávajícího, který je spotřebitel, nemůže makléř smluvně zavázat k tomu, že uzavře kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní (§ 14 zákona č. 39/2020 Sb.).

Kam se ukládá kupní cena, když prodávám přes makléře?

Makléř smí nabízet zprostředkování úschovy kupní ceny jen u banky, notáře nebo advokáta, případně soudního exekutora v rámci řízení (§ 4 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Vlastní úschovu smí poskytnout jen na vaši písemnou žádost na samostatné listině, na základě písemné smlouvy o úschově a na samostatném účtu u banky (§ 4 odst. 2), a to jen bezhotovostně (§ 4 odst. 3).

Kolik stojí doporučení makléře přes Brivo.cz?

Za doporučení neplatíte nic. Službu Brivo.cz financují makléři, se kterými spolupracujeme. Brivo.cz není stranou smlouvy mezi vámi a makléřem. Smlouvu o realitním zprostředkování, včetně výše provize, uzavíráte přímo s makléřem.

Zdroje

Jak jsme postupovali

Text připravila redakce Brivo s pomocí nástrojů umělé inteligence. Každé právní tvrzení jsme ke dni 12. 10. 2026 ověřili v aktuálním znění zákonů uvedených výše na zakonyprolidi.cz a postup ověření živnosti vyzkoušeli v Registru živnostenského podnikání. „Obvyklou“ výši provize neuvádíme, protože ji zákon nestanoví a nezávislý zdroj s uvedenou metodikou jsme nenašli.

Upozornění: Informace na této stránce mají obecný a informativní charakter a nenahrazují právní poradenství k vaší konkrétní smlouvě. Brivo.cz není realitní kancelář a smlouvy o realitním zprostředkování s prodávajícími neuzavírá.

Související

Provize realitní kancelářeJak prodat bytExkluzivní smlouvaOdhad ceny bytuDaň z prodeje nemovitostiSlovník: realitní makléř