DomůProdejBlog
Co zvýší cenuDaň z prodeje
+420 773 155 299
Průvodce · odhad, posudek a druhy cen

Odhad nemovitosti: odhadce, znalecký posudek a cena

Odhad nemovitosti vám může udělat realitní makléř, odhadce s živností oceňování majetku nebo znalec zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti. Znalecký posudek smí podat jen znalec. Potřebujete ho hlavně tehdy, když o ceně rozhoduje soud. Pro samotný prodej nebo darování ho žádný z předpisů citovaných níže nevyžaduje a na nastavení prodejní ceny vám stačí odhad od makléře nebo online orientace.

Kdy potřebujete znalce

Ve zkratce

  • Znaleckou činnost smějí vykonávat jen znalci, znalecké kanceláře a znalecké ústavy zapsané v seznamu znalců (§ 2 a § 3 zákona č. 254/2019 Sb.).
  • Obvyklá cena, cena zjištěná a ocenění pro banku jsou různé věci a slouží k různým účelům.
  • V dědickém řízení soud vychází zpravidla z prohlášení dědiců, znalec přichází na řadu jen v odůvodněných případech.
  • Odměnu znalce si u soukromé zakázky sjednáváte písemně předem. Pro soudy a úřady platí od 1. 1. 2026 sazba 800 až 1 000 Kč za hodinu.
  • Brivo.cz odhadce ani znalce nezprostředkovává. Zdarma vám doporučí ověřeného makléře, který s vámi cenu probere.

Obvyklá, zjištěná, nabídková: jaké ceny existují

Zákon o oceňování majetku upravuje způsoby oceňování pro účely, které stanoví jiné předpisy (§ 1 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb.). Než si objednáte odhad, ujasněte si, k čemu ho potřebujete, protože každý účel může vyžadovat jinou cenu.

CenaCo znamenáKde se používá
Obvyklá cenaCena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, bez vlivu tísně, osobních vztahů a zvláštní obliby. Určí se ze sjednaných cen porovnáním (§ 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.).Základní způsob oceňování, nestanoví-li zákon jiný (§ 2 odst. 1). Například v dědickém řízení soud stanoví obvyklou cenu pozůstalosti (§ 180 zákona o zvláštních řízeních soudních).
Tržní hodnotaOdhadovaná částka, za kterou by majetek ke dni ocenění směnili ochotný kupující a ochotný prodávající, nezávislí na sobě, po náležitém marketingu a bez tísně (§ 2 odst. 4).Jen v odůvodněných případech, kdy obvyklou cenu nelze určit; důvody musí ocenění uvést (§ 2 odst. 3).
Cena zjištěnáCena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než jako obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota (§ 2 odst. 7). U nemovitostí se počítá podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb.Výdaj při zdanění prodeje zděděné nebo darované nemovitosti (§ 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů, Pokyn GFŘ D-59).
Ocenění pro bankuOcenění nemovitosti, která zajišťuje hypoteční úvěr. Zákon o spotřebitelském úvěru pro něj samostatnou definici ceny nestanoví, mluví o ocenění nemovité věci poskytnuté jako zajištění (§ 83 odst. 2).Hypotéka. Banka podle něj posuzuje zajištění úvěru, ne prodejní cenu.
Nabídková cenaCena, za kterou prodávající nemovitost inzeruje. Zákonem definována není a nemusí odpovídat ceně, za kterou se nemovitost nakonec prodá.Inzerce a vyjednávání s kupujícími. Obvyklá cena se podle zákona určuje ze sjednaných, ne z nabídkových cen.

Úplné znění definic najdete v § 2 zákona o oceňování majetku. Cenu zjištěnou u nemovitostí upravuje oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., kterou Ministerstvo financí novelizuje; aktuální znění platí od 1. 1. 2026.

Kdo dělá odhad: makléř, odhadce, znalec

Realitní makléř
  • Odhadne, za kolik se nemovitost na trhu pravděpodobně prodá, a navrhne nabídkovou cenu.
  • Vychází ze znalosti prodejů ve vaší lokalitě a z prohlídky. Jak k ceně dochází doporučení makléři, popisujeme v metodice.
  • Nejde o znalecký posudek ani o ocenění podle oceňovací vyhlášky.
Odhadce
  • Obvykle podnikatel s vázanou živností Oceňování majetku pro věci nemovité (příloha č. 2 živnostenského zákona).
  • Musí prokázat odbornou způsobilost, například vysokoškolské vzdělání zaměřené na oceňování majetku, nebo maturitu v oboru a 2 roky praxe v oceňování.
  • Jeho ocenění není znalecký posudek. Živnost ověříte v Registru živnostenského podnikání.
Znalec
  • Je zapsán v seznamu znalců, který vede Ministerstvo spravedlnosti (§ 3 a § 15 zákona č. 254/2019 Sb.). Pro nemovitosti jde o obor Ekonomika, odvětví Oceňování nemovitých věcí.
  • Musí být odborně způsobilý a bezúhonný a složit slib do rukou ministra spravedlnosti (§ 5). Znaleckou činnost vykonává osobně, nezávisle a nestranně a jen v oboru a odvětví, pro které je zapsán (§ 1 odst. 3 a 4).
  • Posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný a mít předepsané náležitosti včetně znalecké doložky a otisku znalecké pečeti (§ 28). Za újmu, kterou při znalecké činnosti způsobí, odpovídá (§ 21).
  • Nesmí posudek podat, lze-li mít důvodnou pochybnost o jeho nepodjatosti, například pro jeho poměr k věci nebo k zadavateli (§ 18).

Výjimečně může soud nebo úřad ustanovit k podání posudku i osobu, která v seznamu zapsána není, například když pro daný obor nikdo zapsán není (§ 26). Pro běžné ocenění bytu nebo domu to v úvahu zpravidla nepřichází.

Kdy potřebujete znalecký posudek

Soudní řízení

Závisí-li rozhodnutí soudu na odborných znalostech, vyžádá si soud nejprve odborné vyjádření. Je-li otázka složitá nebo je-li pochybnost o správnosti vyjádření, ustanoví znalce (§ 127 občanského soudního řádu). Typicky jde o spory, ve kterých se strany přou o cenu nemovitosti. Posudek si můžete objednat i sami: má-li všechny zákonem požadované náležitosti a doložku znalce o tom, že si je vědom následků vědomě nepravdivého posudku, provádí se jako důkaz stejně, jako by si ho vyžádal soud (§ 127a).

Dědické řízení

Posudek tu není pravidlem. Soud stanoví obvyklou cenu pozůstalosti (§ 180 zákona o zvláštních řízeních soudních) a vychází přitom ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění toho, kdo spravuje pozůstalost. Znaleckým posudkem lze cenu zjistit v odůvodněných případech. Rozhodný je stav v době smrti zůstavitele (§ 181). Celý průběh řízení popisuje průvodce dědické řízení.

Daň z prodeje zděděné nebo darované nemovitosti

Prodáváte-li nemovitost, kterou jste zdědili nebo dostali darem, a prodej není od daně osvobozen, je výdajem cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí (§ 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů). Podle Pokynu GFŘ D-59 jde u nemovitostí o cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky účinné k datu ocenění, ne o obvyklou cenu.

Výhrada: zákon ani pokyn GFŘ výslovně neříkají, že cenu zjištěnou musí určit znalec. Skutečnosti uvedené v daňovém přiznání ale prokazujete vy (§ 92 odst. 3 daňového řádu). Jakým dokladem výdaj prokázat, proberte s daňovým poradcem dřív, než si ocenění objednáte. Kdy se daň platí a kdy ne, vysvětluje článek daň z prodeje nemovitosti.

Kdy posudek zákon nevyžaduje

  • Prodej a darování. Žádný z předpisů citovaných na této stránce pro samotnou kupní nebo darovací smlouvu odhad ani posudek nepředepisuje.
  • Daň z nabytí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. 9. 2020, posudek kvůli ní nepotřebujete.
  • Hypotéka. Ocenění zajišťuje banka podle svých pravidel, viz další oddíl.

Odhad pro banku při hypotéce

Ocenění nemovitosti, která hypotéku zajišťuje, upravuje zákon o spotřebitelském úvěru takto:

  • Před uzavřením smlouvy smí banka po vás chtít jen náhradu daní, správních poplatků a obdobných plateb a účelně vynaložených nákladů na ocenění předmětu zajištění (§ 83 odst. 1).
  • Požaduje-li náhradu nákladů na ocenění, musí vám výsledek ocenění a jeho odůvodnění vydat bez zbytečného odkladu po vyhotovení (§ 83 odst. 2).
  • Banka musí mít trvale zpřístupněno, zda ocenění požaduje, jaké náklady z něj pro vás plynou a zda ho máte zajistit vy (§ 92 odst. 1 písm. r)).
  • Je-li ocenění pro získání úvěru nezbytné, započítávají se jeho náklady do celkových nákladů úvěru a tím do RPSN (§ 133 odst. 2).

Cenu ocenění určuje sazebník konkrétní banky. Částky neuvádíme, protože jsme k nim nenašli ověřený primární zdroj platný pro všechny banky.

Kolik stojí znalecký posudek a odhad

Posudek, který si objednáte sami

  • Odměna se řídí smlouvou se znalcem (§ 31 odst. 2 zákona č. 254/2019 Sb.).
  • Smluvní odměnu je nutné sjednat písemně před začátkem práce a nesmí záviset na výsledku, tedy ani na tom, jak vysoká cena vyjde. V posudku znalec uvede, zda byla smluvní odměna sjednána (§ 31 odst. 3).
  • Nebylo-li sjednáno jinak, má znalec navíc nárok na náhradu účelně vynaložených hotových výdajů a ztráty času, včetně cesty (§ 32 odst. 1). Je-li plátcem DPH, připočte daň (§ 31 odst. 6).
  • Když odměnu písemně nesjednáte, určí se podle vyhlášky o znalečném stejně jako u posudku pro soud (§ 31 odst. 2).

Posudek pro soud nebo úřad

  • Časová odměna je od 1. 1. 2026 800 až 1 000 Kč za každou hodinu účelně vynaložené práce (§ 2 odst. 1 vyhlášky č. 504/2020 Sb., ve znění vyhlášky č. 286/2025 Sb.).
  • U mimořádně obtížného posudku lze odměnu zvýšit až o 20 %, u urychleného zpracování až o 50 % (§ 7).
  • Nedoloží-li znalec ušlý výdělek, náleží mu za ztrátu času 50 Kč za každou započatou čtvrthodinu (§ 15 odst. 2).
  • O znalečném rozhodne orgán, který posudek zadal, nejpozději do 30 dnů od doručení vyúčtování (§ 34 zákona č. 254/2019 Sb.).

Výslednou cenu posudku na byt nebo dům neuvádíme. Záleží na počtu hodin, které znalec na posudku stráví, a tržní ceníky znalců a odhadců nemáme z čeho ověřit. Požádejte znalce o nabídku předem a písemně.

Odhad od makléře přes Brivo.cz vás nestojí nic. Za doporučení neplatíte nic. Službu Brivo.cz financují makléři, se kterými spolupracujeme.

Jak vybrat a ověřit znalce

  1. Najděte znalce v seznamu. Veřejná část seznamu znalců je na seznat.justice.cz. Hledejte obor Ekonomika, odvětví Oceňování nemovitých věcí. U každého znalce je zveřejněn mimo jiné obor a odvětví, sídlo, IČO, telefon, den zápisu a případné pozastavení činnosti (§ 16 odst. 1).
  2. Řekněte, k čemu posudek potřebujete. Pro koho je (soud, finanční úřad, dědické řízení), jakou cenu má určit (obvyklou, nebo zjištěnou) a ke kterému dni. Pro dědictví je rozhodný stav v době smrti, pro daň den nabytí.
  3. Sjednejte odměnu písemně předem. Bez písemné smlouvy se odměna určí podle vyhlášky o znalečném.
  4. Zkontrolujte hotový posudek. Na poslední straně musí být znalecká doložka s označením seznamu, oboru a odvětví a s číslem položky v evidenci posudků (§ 28 odst. 7). Listinné vyhotovení musí být vlastnoručně podepsané a opatřené otiskem znalecké pečeti (§ 27 odst. 2).

U odhadce si v Registru živnostenského podnikání ověřte, že má živnost Oceňování majetku pro věci nemovité. Jak ověřit realitního makléře, popisuje průvodce realitní makléř.

Kdy stačí odhad makléře nebo online orientace

Chcete-li vědět, za kolik nemovitost nabídnout, zda prodat teď, nebo počkat, nebo zda se prodej vyplatí víc než pronájem, znalecký posudek nepotřebujete. Posudek odpovídá na otázku, jakou cenu určují předpisy, ne na to, kolik vám kupující skutečně zaplatí.

  • Online odhad vám dá rychlou orientaci z dat o cenách v okolí. Stav, patro ani specifika vaší nemovitosti nezná, je proto jen orientační.
  • Ověřený makléř, se kterým spolupracujeme, odhad zpřesní, protože zná prodeje ve vaší lokalitě a nemovitost může posoudit na místě.
  • Znalec přichází na řadu, když cenu potřebujete doložit soudu nebo úřadu podle pravidel popsaných výše.

Brivo.cz odhad ani znalecký posudek nevyhotovuje a znalce ani odhadce nedoporučuje. Po vyplnění formuláře se vám do 24 hodin ozveme a zdarma doporučíme ověřeného realitního makléře ve vaší lokalitě kdekoli v Česku, který cenu s vámi probere. Konkrétní cenu předem neslibujeme. Odkud čísla bereme, popisuje jak počítáme.

Odhad ceny nemovitostiOdhad ceny bytuOdhad ceny domuOdhad ceny pozemku

Časté chyby

  • Záměna obvyklé a zjištěné ceny. Pro daň z prodeje zděděné nebo darované nemovitosti je výdajem cena zjištěná ke dni nabytí, ne obvyklá cena z dědického řízení.
  • Ocenění k nesprávnému dni. Pro dědictví je rozhodný stav v době smrti zůstavitele, pro daň den nabytí. Posudek k dnešnímu dni tu nepomůže.
  • Ocenění odhadce místo znaleckého posudku. Kde soud nebo úřad vyžaduje znalecký posudek, ocenění bez znalecké doložky nestačí.
  • Odměna nesjednaná písemně. Smluvní odměna musí být písemná a sjednaná předem, jinak se určí podle vyhlášky o znalečném.
  • Nabídkové ceny z inzerátů jako obvyklá cena. Obvyklá cena se podle zákona určuje ze sjednaných cen, inzerované ceny jsou jen nabídky.
  • Ocenění banky jako prodejní cena. Ocenění pro hypotéku slouží bance k posouzení zajištění úvěru. Prodejní cenu proberte s makléřem.

Časté otázky

Jaký je rozdíl mezi znalcem a odhadcem?

Znalec je zapsán v seznamu znalců, který vede Ministerstvo spravedlnosti, a jen on (případně znalecká kancelář nebo znalecký ústav) smí podat znalecký posudek se znaleckou doložkou a pečetí (§ 2 odst. 1 a § 28 zákona č. 254/2019 Sb.). Odhadcem se obvykle rozumí podnikatel s vázanou živností Oceňování majetku pro věci nemovité (příloha č. 2 živnostenského zákona). Jeho ocenění znaleckým posudkem není.

Jaký je rozdíl mezi obvyklou a zjištěnou cenou?

Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění, bez vlivu tísně, osobních vztahů nebo zvláštní obliby; určí se ze sjednaných cen porovnáním (§ 2 odst. 2 zákona č. 151/1997 Sb.). Cena zjištěná je cena určená podle zákona o oceňování majetku jinak než jako obvyklá cena (§ 2 odst. 7), u nemovitostí podle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obvyklá cena se používá například v dědickém řízení, cena zjištěná jako výdaj při zdanění prodeje zděděné nebo darované nemovitosti.

Potřebuji znalecký posudek k prodeji nebo darování nemovitosti?

Žádný z předpisů citovaných na této stránce pro samotný prodej nebo darování odhad ani znalecký posudek nepředepisuje. Cenu ale může být potřeba doložit později, například jako výdaj při zdanění prodeje darované nemovitosti (§ 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů). Kvůli dani z nabytí nemovitých věcí posudek nepotřebujete, tato daň byla zrušena s účinností od 26. 9. 2020.

Potřebuji znalecký posudek v dědickém řízení?

Zpravidla ne. Při ocenění pozůstalosti soud vychází ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění provedeného tím, kdo spravuje pozůstalost. Znaleckým posudkem lze cenu zjistit jen v odůvodněných případech (§ 181 odst. 1 zákona o zvláštních řízeních soudních). Rozhodný je stav v době smrti zůstavitele (§ 181 odst. 2).

Kolik stojí znalecký posudek na byt nebo dům?

Pevnou cenu zákon nestanoví. U soukromé zakázky se odměna řídí písemnou smlouvou se znalcem, uzavřenou před začátkem práce, a nesmí záviset na výsledku (§ 31 odst. 2 a 3 zákona č. 254/2019 Sb.). Není-li odměna sjednána, nebo zadává-li posudek soud či úřad, náleží znalci od 1. 1. 2026 časová odměna 800 až 1 000 Kč za hodinu práce (§ 2 odst. 1 vyhlášky č. 504/2020 Sb.) a náhrada hotových výdajů a ztráty času. Plátce DPH připočte daň. Kolik hodin posudek zabere, zákon neurčuje.

Kdo platí odhad nemovitosti pro hypotéku?

Banka může před uzavřením smlouvy požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů na ocenění nemovitosti, která úvěr zajišťuje. Když ji od vás požaduje, musí vám výsledek ocenění a jeho odůvodnění vydat bez zbytečného odkladu po vyhotovení (§ 83 zákona č. 257/2016 Sb.). Zda ocenění požaduje a kolik stojí, musí mít banka trvale zveřejněno (§ 92 odst. 1 písm. r)).

Kde najdu soudního znalce na oceňování nemovitostí?

Ve veřejné části seznamu znalců Ministerstva spravedlnosti na seznat.justice.cz. Hledejte obor Ekonomika a odvětví Oceňování nemovitých věcí (vyhláška č. 505/2020 Sb.). U znalce uvidíte mimo jiné obor a odvětví, sídlo, IČO, telefon, den zápisu a případné pozastavení činnosti (§ 16 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb.).

Nahradí odhad od makléře znalecký posudek?

Ne. Odhad makléře je odborný názor na to, za kolik se nemovitost na trhu pravděpodobně prodá. Hodí se pro nastavení nabídkové ceny a rozhodnutí, zda a kdy prodat. Tam, kde soud nebo jiný orgán vyžaduje znalecký posudek, ho podat nemůže, protože znaleckou činnost smí vykonávat jen znalci zapsaní v seznamu (§ 2 odst. 1 zákona č. 254/2019 Sb.).

Zdroje

Jak jsme postupovali

Text připravila redakce Brivo s pomocí nástrojů umělé inteligence. Každé právní tvrzení a každou částku jsme ke dni 12. 10. 2026 ověřili v aktuálním znění předpisů uvedených výše na zakonyprolidi.cz a u předpisů s vyhlášeným budoucím zněním zkontrolovali, že se citované paragrafy nemění. Tržní ceny odhadů, znaleckých posudků a ocenění pro banky neuvádíme, protože k nim nemáme ověřený primární zdroj. Text neprošel kontrolou znalce ani advokáta.

Upozornění: Text má informativní charakter a nenahrazuje právní ani daňové poradenství. Brivo.cz není znalec, odhadce ani realitní zprostředkovatel podle zákona č. 39/2020 Sb. (podmínky).

Související

Odhad ceny nemovitostiJak počítámeDědické řízeníDaň z prodeje nemovitostiRealitní makléřJak prodat byt