Průvodce · zákon č. 39/2020 Sb.

Provize realitní kanceláře: kolik stojí makléř

Výši provize realitní kanceláře zákon nestanoví. Sjednává se ve smlouvě o realitním zprostředkování jako částka, nebo způsob jejího určení, například procento z kupní ceny. Splatná je nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy; dřívější splatnost je možná jen s výslovným poučením ve smlouvě. Je-li makléř plátcem DPH, připočte k provizi 21 %.

Spočítat provizi

Ve zkratce

Smlouva s makléřem musí obsahovat výši provize nebo způsob jejího určení, jinak je neplatná (§ 10 odst. 1 a 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
Provize je splatná nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy (§ 19 odst. 1).
Záloha od spotřebitele smí být nejvýše dvě třetiny provize (§ 19 odst. 3).
U makléře, který je plátcem DPH, se k provizi připočítává 21 % DPH.
Výhradní smlouvu lze se spotřebitelem sjednat nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4).
Provizi nelze zaplatit ani zajistit směnkou nebo šekem (§ 16).

Kalkulačka provize a výtěžku z prodeje

Zadejte prodejní cenu a sazbu provize z nabídky makléře. Kalkulačka spočítá provizi bez DPH, DPH 21 %, provizi celkem a kolik vám z ceny zbude před daní z příjmů. Žádnou sazbu nepředvyplňujeme, protože zákon žádnou „obvyklou“ výši nestanoví.

Prodejní cena (Kč)

Sazba provize podle vaší smlouvy (% bez DPH)

Zadejte sazbu, kterou vám makléř nabídl. Zákon žádnou výši nestanoví.

Je makléř plátcem DPH?

Ano, připočíst 21 %Ne

Uvádí-li smlouva provizi už včetně DPH, zvolte „Ne“ a zadejte sazbu ze smlouvy.

Provize bez DPH: …
DPH 21 %: …
Provize celkem: …
Výtěžek po provizi, před daní: …

Vyplňte prodejní cenu a sazbu provize.

Zda budete z prodeje platit daň z příjmů, spočítáte v kalkulačce daně z prodeje nemovitosti.

Kolik procent je obvyklá provize?

Zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování žádnou sazbu nestanoví. Vyžaduje jen, aby smlouva obsahovala výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10 odst. 1 písm. c)). Provize je tedy věcí dohody s konkrétním makléřem.

Nezávislý průzkum výše provizí s uvedenou metodikou a obdobím jsme ke dni 12. 10. 2026 nenašli. Proto na této stránce žádné „obvyklé“ procento neuvádíme. Procenta, která se objevují v přehledech na internetu, většinou neuvádějí, odkud pocházejí.

Při srovnání nabídek se dívejte nejen na sazbu, ale i na to, co za ni makléř dělá (viz následující oddíl), zda je uvedena s DPH, kdy je splatná a zda smlouva obsahuje výhradnost a smluvní pokuty. Než začnete s makléři jednat, pomůže vám znát orientační cenu nemovitosti: odhad ceny bytu.

Co provize zahrnuje a co ne

Realitní zprostředkování podle zákona vždy zahrnuje vyhledání zájemce o koupi (§ 3 odst. 1). Zpravidla k němu patří také (§ 3 odst. 2):

inzerce,
posouzení stavu nemovitosti a návrh nabídkové ceny,
marketing nemovitosti,
zajištění prohlídek,
obstarání stavebně technické dokumentace,
zprostředkování právních služeb,
zprostředkování úschovy kupní ceny.

Které z těchto služeb dostanete právě vy, určuje vaše smlouva. Pokud je provize sjednána, má se za to, že zahrnuje i náklady makléře spojené se zprostředkováním (§ 2449 občanského zákoníku). Chce-li makléř účtovat některé náklady zvlášť, například placenou inzerci, mělo by to být ve smlouvě výslovně ujednáno.

Co do provize nepatří

Poplatky státu. Správní poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč za každý návrh (položka 120 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb.).

Úschova kupní ceny. Makléř smí úschovu zprostředkovat jen u banky, notáře nebo advokáta (případně soudního exekutora v rámci řízení) (§ 4 odst. 1). Zda ji platíte zvlášť, určuje smlouva.

Kdy vzniká nárok na provizi a kdy je splatná

Smlouvou o zprostředkování se makléř zavazuje zprostředkovat uzavření smlouvy s třetí osobou a vy se zavazujete zaplatit mu provizi (§ 2445 odst. 1 OZ). Podle občanského zákoníku je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Je-li kupní smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je splatná až jejím splněním (§ 2447 odst. 1 OZ).

Zákon o realitním zprostředkování k tomu přidává pravidla na ochranu klientů (§ 19):

Provize je splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, u prodeje tedy kupní smlouvy (§ 19 odst. 1).
Dřívější splatnost lze sjednat jen tehdy, když smlouva s makléřem obsahuje poučení, že splatnost není vázána na uzavření kupní smlouvy. I pak nejdříve k okamžiku, kdy vám makléř obstará příležitost kupní smlouvu uzavřít (§ 19 odst. 2).
Záloha na provizi sjednaná se spotřebitelem nesmí přesáhnout dvě třetiny sjednané provize (§ 19 odst. 3).

Kdy makléř provizi požadovat nemůže

Kupní smlouva se uzavře až po skončení smlouvy s makléřem kvůli jeho nečinnosti, pochybení nebo nedostatečné součinnosti. Po spotřebiteli pak makléř provizi požadovat nesmí (§ 19 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.).
Makléř byl v rozporu se smlouvou činný i pro druhou stranu. Pak nemá právo na provizi ani na náhradu nákladů (§ 2450 OZ).

Pozor na opačnou situaci: pokud se kupní smlouva, ke které se činnost makléře vztahovala, uzavře až po skončení smlouvy s ním z jiných důvodů, nárok na provizi tím nezaniká (§ 2454 OZ).

Výhradní, nebo nevýhradní smlouva

Výhradní (exkluzivní) ujednání omezuje vaše právo uzavřít smlouvu o prodeji téže nemovitosti s jiným makléřem a právo prodat ji bez součinnosti svého makléře (§ 17 odst. 1).

Výhradní smlouva

Právo souběžně najmout jiného makléře je omezeno.
Prodej bez součinnosti makléře je omezen.
Se spotřebitelem jen na dobu určitou, nejdéle 6 měsíců. Prodloužit ji lze opakovaně, ale dohodnout prodloužení lze nejdříve 30 dnů před koncem (§ 17 odst. 4).

Exkluzivní smlouva podrobně

Nevýhradní smlouva

Omezení podle § 17 se na ni nevztahuje.
Lze ji uzavřít na dobu určitou i neurčitou.
Je-li se spotřebitelem na dobu neurčitou, výpovědní doba smí být nejvýše 1 měsíc (§ 18).

Nevýhradní smlouva podrobně

Smluvní pokuty

Zákon č. 39/2020 Sb. smluvní pokuty výslovně neupravuje. Pokud je smlouva obsahuje, například pro případ porušení výhradnosti, řídí se občanským zákoníkem. Makléř může pokutu požadovat bez ohledu na to, zda mu vznikla škoda (§ 2048 OZ), a nepřiměřeně vysokou pokutu může soud na návrh dlužníka snížit (§ 2051 OZ).

K samotnému prodeji vás makléř jako spotřebitele smluvně zavázat nemůže (§ 14). Před podpisem si přečtěte, za co přesně pokuta hrozí a v jaké výši.

Obecně o smlouvě s makléřem: zprostředkovatelská smlouva.

Kdo provizi platí

Provizi platí ten, kdo s makléřem uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb., § 2445 OZ). Zákon neurčuje, zda to má být prodávající, nebo kupující.

Provize od obou stran. Zákon počítá s tím, že makléř může mít ke stejné nemovitosti smlouvu s více klienty. Pak musí svému klientovi sdělit výši provize sjednané s tou druhou osobou, nebo způsob jejího určení. Pokud klient tuto informaci nedostane nejpozději při uzavření smlouvy, může od smlouvy s makléřem odstoupit (§ 12 odst. 3 a 4).

Provize při pronájmu se řídí stejným zákonem, tato stránka se ale věnuje prodeji. Zda je pro vás výhodnější prodat, nebo pronajmout, rozebíráme v článku prodat, nebo pronajmout.

Provize a DPH

Je-li makléř plátcem DPH, připočítává k provizi daň v základní sazbě 21 % (§ 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb.). Plátcem se povinně stává podnikatel, jehož obrat za kalendářní rok přesáhne 2 000 000 Kč (§ 6).

Příklad: provize 150 000 Kč bez DPH činí u plátce 150 000 × 1,21 = 181 500 Kč včetně DPH. U makléře, který plátcem není, zůstává 150 000 Kč.

Ve smlouvě i v nabídce si proto ověřte, zda je částka nebo sazba uvedena s DPH, nebo bez DPH.

Na co si dát pozor ve smlouvě

Smlouva je písemná (§ 9 odst. 2) a není na stejné listině jako kupní smlouva (§ 15).
Obsahuje označení nemovitosti, kupní cenu nebo způsob jejího určení a výši provize nebo způsob jejího určení. Bez těchto údajů je neplatná a neplatnost můžete namítnout jen vy (§ 10).
Je jasné, zda je provize uvedena s DPH, nebo bez DPH.
Splatnost je vázána na uzavření kupní smlouvy. Pokud má být dřív, musí smlouva obsahovat výslovné poučení (§ 19 odst. 2).
Záloha, pokud je sjednána, nepřesahuje dvě třetiny provize (§ 19 odst. 3).
Výhradnost je sjednána na dobu určitou, nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4). U smlouvy na dobu neurčitou je výpovědní doba nejvýše 1 měsíc (§ 18).
Víte, za co a v jaké výši hrozí smluvní pokuta.
Je popsáno, co provize zahrnuje a které náklady makléř případně účtuje zvlášť.
Provize se neplatí ani nezajišťuje směnkou nebo šekem (§ 16).
Makléř vám na požádání předloží pojistku. Musí být pojištěn s limitem alespoň 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost, u makléřů jednajících jen jménem nebo pod značkou jiné kanceláře s polovičním limitem (§ 7 odst. 1 a 5, § 8 odst. 1).

Časté otázky

Kolik procent si bere realitní kancelář?

Pevné procento neexistuje. Zákon č. 39/2020 Sb. výši provize nestanoví, jen vyžaduje, aby smlouva s makléřem obsahovala výši provize nebo způsob jejího určení (§ 10 odst. 1 písm. c)). Nezávislý průzkum výše provizí s uvedenou metodikou a obdobím jsme ke dni 12. 10. 2026 nenašli, proto žádné „obvyklé“ procento neuvádíme. Sazbu si sjednáváte s konkrétním makléřem.

Je v provizi realitní kanceláře DPH?

Záleží na tom, zda je makléř plátcem DPH. Plátce k provizi připočítává DPH v základní sazbě 21 % (§ 47 odst. 1 písm. a) zákona č. 235/2004 Sb.). Plátcem se povinně stává podnikatel, jehož obrat za kalendářní rok přesáhne 2 000 000 Kč (§ 6). Ve smlouvě si ověřte, zda je částka uvedena s DPH, nebo bez DPH.

Kdy se provize realitní kanceláři platí?

Nejdříve dnem uzavření kupní smlouvy (§ 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Dřívější splatnost lze sjednat jen s výslovným poučením ve smlouvě, a to nejdříve k okamžiku, kdy vám makléř obstará příležitost kupní smlouvu uzavřít (§ 19 odst. 2).

Kdo platí provizi, prodávající, nebo kupující?

Ten, kdo s makléřem uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování (§ 2445 odst. 1 občanského zákoníku). Zákon neurčuje, která strana obchodu to má být. Má-li makléř ke stejné nemovitosti smlouvu i s druhou stranou, musí vám sdělit výši provize, kterou si sjednal s ní (§ 12 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).

Kolik může makléř chtít jako zálohu na provizi?

Je-li klient spotřebitel, záloha nesmí přesáhnout dvě třetiny sjednané provize (§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.). Provizi ani zálohu nelze zaplatit ani zajistit směnkou nebo šekem (§ 16).

Musím zaplatit provizi, když nemovitost prodám sám?

Rozhoduje smlouva. Výhradní smlouva podle § 17 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. omezuje vaše právo prodat bez součinnosti makléře; co se stane při jejím porušení (provize, nebo smluvní pokuta), určuje text smlouvy. Pokud kupujícího našel makléř a kupní smlouvu uzavřete až po skončení smlouvy s ním, nárok na provizi tím podle § 2454 občanského zákoníku nezaniká.

Kdy makléř nemá nárok na provizi?

Například tehdy, když se kupní smlouva uzavře až po skončení smlouvy s makléřem kvůli jeho nečinnosti, pochybení nebo nedostatečné součinnosti; po spotřebiteli pak provizi požadovat nesmí (§ 19 odst. 4 zákona č. 39/2020 Sb.). Právo na provizi i náhradu nákladů ztrácí také makléř, který byl v rozporu se smlouvou činný i pro druhou stranu (§ 2450 občanského zákoníku).

Dá se provize vyjednat?

Ano, výše provize je věcí dohody mezi vámi a makléřem, zákon ji nestanoví. Při srovnání nabídek se dívejte nejen na sazbu, ale i na to, co za ni makléř dělá, zda je uvedena s DPH, kdy je splatná a jaké podmínky má případná výhradnost.

Zdroje

Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, znění od 1. 7. 2021: § 2, § 3, § 4, § 7, § 8, § 9, § 10, § 12, § 14 až § 19
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění pro rok 2026: § 2445 až § 2454 (smlouva o zprostředkování), § 2048 a § 2051 (smluvní pokuta)
Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, znění pro rok 2026: § 6 (kdo je plátcem), § 47 odst. 1 písm. a) (základní sazba 21 %)
Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, znění pro rok 2026: položka 120 písm. a) sazebníku (návrh na vklad do katastru)

Jak jsme postupovali

Text připravila redakce Brivo s pomocí nástrojů umělé inteligence. Každé právní tvrzení a každé číslo jsme ke dni 12. 10. 2026 ověřili v aktuálním znění zákonů uvedených výše na zakonyprolidi.cz a zkontrolovali, že u citovaných paragrafů není vyhlášena budoucí změna. Výši „obvyklé“ provize neuvádíme, protože jsme k ní nenašli nezávislý zdroj s uvedenou metodikou a obdobím.

Upozornění: Informace na této stránce mají obecný a informativní charakter a nenahrazují právní ani daňové poradenství k vaší konkrétní smlouvě. Brivo.cz není realitní kancelář a smlouvy o realitním zprostředkování s prodávajícími neuzavírá.

Související

Zprostředkovatelská smlouva Exkluzivní smlouva Nevýhradní smlouva Daň z prodeje nemovitosti Odhad ceny bytu Prodat, nebo pronajmout