Odhad ceny nemovitosti zdarma: byt, dům i pozemek
Ve formuláři níže vyberete byt, dům nebo pozemek, zadáte adresu a plochu. Do 24 hodin se vám ozveme a zdarma doporučíme ověřeného realitního makléře pro váš region, který cenu posoudí i podle toho, co online odhad nevidí: stavu, patra, vybavení a poptávky ve vašem okolí.
Kde se vaše nemovitost nachází?
Stačí ulice a město. Podle nich doporučíme makléře, který lokalitu zná.
Adresa slouží pouze pro určení lokality, nikde ji nezveřejníme.
Odhad podle typu nemovitosti
Každý typ nemovitosti se oceňuje podle jiných vlastností. Podrobnosti najdete na samostatných stránkách:
- Odhad ceny bytu: lokalita, dispozice, patro, stav domu i bytu a rozdíl mezi kupní a nabídkovou cenou.
- Odhad ceny domu: plocha domu a pozemku, typ domu, energetická náročnost a příslušenství.
- Odhad ceny pozemku: druh pozemku, územní plán, inženýrské sítě a právní stav.
Chatu nebo jinou nemovitost označíte ve formuláři volbou Jiné. Pokud potřebujete úřední ocenění pro soud, úřad nebo dědické řízení, přečtěte si průvodce odhad nemovitosti a znalecký posudek.
Co umí a neumí online odhad ceny nemovitosti
Online odhad, někdy nazývaný kalkulačka ceny nemovitosti, je automatický výpočet. Porovná vaši nemovitost se srovnatelnými nemovitostmi v okolí podle adresy, typu a plochy a výsledek ukáže jako rozpětí. Rychle vám tak řekne, v jakém pásmu se cena přibližně pohybuje. Nenahrazuje ale prohlídku ani znalecký posudek.
- orientační rozpětí ceny během několika minut,
- srovnání s cenami v okolí podle adresy, typu a plochy,
- první představu, zda má smysl prodej dál řešit.
- stav, rekonstrukci a vybavení nemovitosti,
- patro, orientaci, výhled a hluk,
- energetickou třídu podle průkazu (PENB),
- zástavy, věcná břemena a jiná omezení,
- aktuální poptávku ve vaší lokalitě.
Kde je srovnatelných prodejů málo, typicky u venkovských domů, chat nebo pozemků, bývá rozpětí široké nebo ho nástroj nespočítá vůbec. Vlastní měření přesnosti online odhadů nemáme, proto žádné procento přesnosti neuvádíme.
Co dělá formulář na této stránce. Cenu nepočítá. Slouží k doporučení makléře: zadáte adresu, typ, dispozici, plochu, jak spěcháte s prodejem a kontakt, a ověřený makléř se vám ozve do 24 hodin. Pro první orientaci slouží veřejné cenové údaje v tabulce níže a cenové stránky jednotlivých měst.
Z jakých dat online odhady vycházejí
Online nástroje se liší hlavně tím, s jakými cenami počítají. Při porovnávání výsledků je proto dobré vědět, o který typ ceny jde:
- Kupní ceny z katastru. Ceny, za které se nemovitosti skutečně prodaly. ČSÚ z nich počítá průměrné ceny bytů jako prostý průměr cen za m² z kupních smluv zapsaných v katastru a kategorie s méně než třemi údaji nezveřejňuje.
- Cenová mapa Sreality.cz. Medián kupních cen za posledních 12 měsíců podle lokality, sestavený z cenových údajů katastru.
- Nabídkové ceny z inzerce. Ceny, za které prodávající nemovitosti nabízejí, například v datech CEMAP nebo v Indexu Sreality.cz. Nejsou to ceny, za které se nemovitost prodala.
Pro představu: průměrné kupní ceny bytů z katastru za rok 2025 podle ČSÚ. Jde o průměry za celé území, ne o cenu konkrétního bytu.
| Území | Průměrná kupní cena bytu, 2025 | Podrobnosti |
|---|---|---|
| Česko celkem | 72 410 Kč/m² | průměr všech okresů |
| Praha | 131 520 Kč/m² | Ceny bytů v Praze |
| okres Brno-město | 99 713 Kč/m² | Ceny bytů v Brně |
| okres Ostrava-město | 60 498 Kč/m² | Ceny bytů v Ostravě |
Ceny se mění v čase: realizované ceny starších bytů v Praze byly ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 11,9 % vyšší (index ČSÚ). Vývoj po čtvrtích sledují cenový index Praha a cenový index Brno. Jak s daty pracujeme a u kterého čísla jde o kupní a u kterého o nabídkovou cenu, popisuje stránka Jak počítáme.
Online odhad, odhad makléře, odhad pro banku a znalecký posudek
Každý z odhadů slouží k něčemu jinému a jiný je i ten, kdo ho platí:
| Typ odhadu | Kdo ho dělá | K čemu slouží | Kdo platí | Povaha výsledku |
|---|---|---|---|---|
| Online odhad | automatický výpočet z dat o cenách v okolí | první orientace, zda má smysl prodej řešit | obvykle zdarma | orientační, nezná stav nemovitosti |
| Odhad makléře | realitní makléř, který zná místní trh | nabídková cena a strategie prodeje | doporučení přes Brivo.cz je zdarma, podmínky spolupráce sjednáváte s makléřem | tržní posouzení, ne úřední podklad |
| Odhad pro banku | odhadce, kterého určí banka | podklad pro hypotéku | obvykle žadatel o úvěr, tedy kupující; podle sazebníků bank kolem 5 000 Kč, některé banky ocenění nabízejí zdarma | slouží bance |
| Znalecký posudek | znalec zapsaný v seznamu Ministerstva spravedlnosti | tam, kde ho vyžaduje soud nebo úřad | objednatel, cenu sjednává se znalcem | úřední podklad |
Cenu odhadu pro banku uvádíme orientačně podle sazebníků bank ze sekundárního zdroje. Cenu znaleckého posudku neuvádíme, ověřený údaj k ní nemáme. Kdy znalecký posudek potřebujete a jak vybrat znalce, popisuje průvodce odhad nemovitosti a znalecký posudek.
Tržní, nabídková, obvyklá a zjištěná cena
- Tržní cena je cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím. Právě o ni jde při prodeji.
- Nabídková cena je cena v inzerátu, tedy to, co prodávající žádá.
- Obvyklá cena se posuzuje mimo jiné v dědickém řízení. Z obvyklé ceny majetku se počítá odměna notáře, viz průvodce dědické řízení.
- Zjištěná cena se určuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Při prodeji zděděného nebo darovaného bytu je výdajem pro daň z příjmů právě cena zjištěná ke dni nabytí, viz daň z prodeje nemovitosti.
Co ovlivňuje cenu nemovitosti
Jak moc který faktor cenu změní, záleží na typu nemovitosti a lokalitě, proto pevné váhy ani procenta neuvádíme.
- Lokalita. Obec, čtvrť a ulice, dopravní dostupnost a okolí.
- Plocha. Užitná plocha bytu nebo domu, u domu a pozemku i výměra pozemku.
- Dispozice. Trh oceňuje různé dispozice odlišně i při stejné ploše.
- Stav a stáří. Rekonstrukce, rok stavby a typ konstrukce, například cihla nebo panel.
- Podlaží a orientace. U bytu patro, výtah a světové strany.
- Energetická náročnost. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) řadí budovy do tříd A (mimořádně úsporná) až G (mimořádně nehospodárná). Když makléř grafickou část průkazu od prodávajícího nedostane, musí v inzerátu uvést nejhorší třídu G (§ 7a zákona č. 406/2000 Sb.).
- Právní stav. Zástavní právo, věcná břemena nebo spoluvlastnictví. Zapsaná omezení ověříte zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.
- Vývoj trhu. Ceny se mění v čase, starší data je potřeba brát s rezervou.
Časté otázky
Je odhad ceny nemovitosti na Brivo.cz zdarma?
Ano. Ve formuláři zadáte adresu, typ nemovitosti, plochu a kontakt. Do 24 hodin se vám ozveme a zdarma doporučíme ověřeného realitního makléře pro váš region. Za doporučení neplatíte nic. Službu Brivo.cz financují makléři, se kterými spolupracujeme. Konkrétní cenu vaší nemovitosti Brivo.cz neslibuje, posoudí ji makléř.
Jak přesný je online odhad ceny nemovitosti?
Online odhad je orientační. Vychází z cen srovnatelných nemovitostí v okolí, ale nezná stav, patro, vybavení ani právní vady konkrétní nemovitosti. Proto ukazuje rozpětí, ne jednu cenu, a kde je srovnatelných prodejů málo, nemusí výsledek vůbec spočítat. Vlastní měření přesnosti odhadů nemáme, proto žádné procento přesnosti neuvádíme.
Z jakých dat online odhady vycházejí?
Podle nástroje buď z kupních cen, za které se nemovitosti skutečně prodaly (ČSÚ je počítá z kupních smluv v katastru nemovitostí), nebo z nabídkových cen v inzerci, které vyjadřují, co prodávající žádá. Proto se výsledky různých nástrojů liší. Jak s daty pracujeme my, popisuje stránka Jak počítáme.
Kolik stojí odhad nemovitosti pro banku?
Odhad pro hypoteční banku platí obvykle žadatel o úvěr, tedy kupující. Podle sazebníků bank stojí orientačně kolem 5 000 Kč a některé banky nabízejí ocenění zdarma. Prodávající ho k prodeji nepotřebuje.
Kolik stojí znalecký posudek na nemovitost?
Cenu znaleckého posudku sjednáváte přímo se znalcem a závisí na rozsahu práce. Ověřený průměr, který bychom mohli uvést, nemáme. Znalce najdete v seznamu znalců vedeném Ministerstvem spravedlnosti. Posudek potřebujete tam, kde ho vyžaduje soud nebo úřad.
Jak zjistit cenu nemovitosti z katastru?
Průměrné kupní ceny bytů spočítané z kupních smluv v katastru zveřejňuje ČSÚ v publikaci Ceny nemovitostí, po krajích a okresech. Vlastníka a zapsaná omezení konkrétní nemovitosti, například zástavní právo nebo věcné břemeno, ověříte zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí (nahlizenidokn.cuzk.gov.cz).
Jaký je rozdíl mezi tržní a odhadní cenou?
Tržní cena je cena, za kterou by se nemovitost reálně prodala mezi nezávislým kupujícím a prodávajícím. Odhadní cenou se obvykle myslí výsledek konkrétního odhadu, ať už online, od makléře, banky nebo znalce, a každý z nich slouží jinému účelu. Pro dědické řízení se posuzuje obvyklá cena, pro daň z prodeje zděděného bytu cena zjištěná podle zákona o oceňování majetku.
Doporučíte makléře i pro chatu nebo jiný typ nemovitosti?
Ve formuláři vyberete byt, dům, pozemek, nebo možnost Jiné, kterou zvolíte třeba u chaty. Do 24 hodin se vám ozveme a podle typu a lokality doporučíme makléře.
Zdroje
- ČSÚ, Ceny nemovitostí 2023 až 2025 (publikace 014016-26), rok 2025, vydáno 15. 7. 2026: průměrné kupní ceny bytů z katastru nemovitostí za Česko, Prahu a okresy Brno-město a Ostrava-město; metodika (prostý průměr, jen kupní smlouvy)
- ČSÚ, Indexy realizovaných cen bytů, 2. čtvrtletí 2026, vydáno 14. 9. 2026: meziroční změna realizovaných cen starších bytů v Praze
- Sreality.cz, cenová mapa, stav k 12. 10. 2026: medián kupních cen podle lokality za posledních 12 měsíců z údajů katastru
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, znění pro rok 2026, § 7a beze změny i od 1. 1. 2027: § 7a (průkaz energetické náročnosti při prodeji, třída G v inzerci bez průkazu)
- Vyhláška č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov, znění od 1. 9. 2024: § 9 odst. 5 a příloha č. 2 (klasifikační třídy A až G)
- Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif, znění od 14. 3. 2025: § 12 odst. 1 (odměna notáře v dědickém řízení z obvyklé ceny majetku)
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, znění od 1. 8. 2026, beze změny i od 1. 1. 2027: § 10 odst. 5 (výdajem u zděděného nebo darovaného bytu je cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb.)
- Zákon č. 254/2019 Sb., o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, znění pro rok 2026: znalce zapisuje do seznamu Ministerstvo spravedlnosti
- Hyponamiru.cz, Odhad nemovitosti: kolik stojí a jak probíhá, 2026: orientační cena odhadu pro hypoteční banku podle sazebníků bank (sekundární zdroj)
- ČÚZK, Nahlížení do katastru nemovitostí, stav k 12. 10. 2026: bezplatné ověření vlastníka a zapsaných omezení
Jak jsme postupovali
Text připravila redakce Brivo s pomocí nástrojů umělé inteligence. Ceny bytů jsme ke dni 12. 10. 2026 ověřili v tabulkách ČSÚ, právní tvrzení v aktuálním znění předpisů uvedených výše a popis formulářů v kódu webu Brivo.cz. Přesnost online odhadů, cenu znaleckého posudku ani vliv jednotlivých faktorů na cenu v procentech neuvádíme, protože k nim nemáme ověřený zdroj.
Upozornění: Online odhad i odhad makléře jsou orientační a nejsou znaleckým posudkem. Brivo.cz není realitní zprostředkovatel podle zákona č. 39/2020 Sb. (podmínky).
Související