Jak prodat byt: postup krok za krokem
Byt prodáte v deseti krocích: určíte cenu, připravíte podklady včetně průkazu energetické náročnosti, najdete kupujícího, uzavřete písemnou kupní smlouvu, kupní cenu necháte složit do úschovy a podáte návrh na vklad do katastru. Poplatek za návrh je 2 000 Kč a katastr smí vklad povolit nejdříve po 20 dnech.
Ve zkratce
- Kupní smlouva musí být písemná a podpisy prodávajícího i kupujícího musí být na téže listině (§ 560 a § 561 odst. 2 občanského zákoníku).
- Průkaz energetické náročnosti (PENB) domu si vyžádáte od SVJ, předložíte ho zájemcům a předáte kupujícímu nejpozději při podpisu smlouvy (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.).
- U bytu v domě rozděleném na jednotky doložíte kupujícímu potvrzení správce domu o dluzích (§ 1186 odst. 3 občanského zákoníku).
- Makléř smí zprostředkovat úschovu kupní ceny jen u banky, notáře nebo advokáta (§ 4 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Návrh na vklad stojí 2 000 Kč a vklad lze povolit nejdříve po 20 dnech (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona).
- Daň z příjmů neplatíte mimo jiné po 2 letech bydlení v bytě bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů).
Postup prodeje bytu krok za krokem
Pořadí kroků odpovídá běžnému prodeji bytu v osobním vlastnictví. U každého kroku najdete zákonné ustanovení a odkaz na podrobnou stránku.
1. Určete prodejní cenu
Vycházejte z cen, za které se srovnatelné byty v okolí prodávají, ne jen z cen v inzerátech. Orientační cenu zjistíte v odhadu ceny bytu, přehled cen najdete pro Prahu, Brno a Ostravu. Co může cenu zvýšit, rozebíráme v článku co zvedne cenu bytu, k načasování slouží průvodce kdy prodat nemovitost.
2. Připravte podklady
Zkontrolujte v katastru, že údaje o bytě a vlastnících sedí a zda na bytě nevázne zástavní právo nebo jiné omezení. U bytu v domě rozděleném na jednotky si od správce domu vyžádejte potvrzení o dluzích na příspěvcích na správu domu a na službách; kupujícímu ho musíte doložit (§ 1186 odst. 3 občanského zákoníku). Úplný seznam je v oddílu jaké podklady potřebujete.
3. Zajistěte průkaz energetické náročnosti
Jako vlastník bytu musíte od SVJ prokazatelně vyžádat PENB domu (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.). SVJ vám ho předá do 30 dnů, pokud ho má, jinak do 60 dnů (§ 7a odst. 2 písm. f)). Když ho na písemnou žádost nedostanete, nahradíte ho vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepla pro byt za uplynulé 3 roky (§ 7a odst. 7). Co průkaz obsahuje, vysvětluje heslo PENB.
4. Připravte prezentaci a inzerát
Inzerát musí uvádět energetickou třídu z PENB (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.). Pokud makléř grafickou část PENB nedostane, uvede v inzerátu třídu G (§ 7a odst. 3 písm. d)). Stav bytu popište pravdivě: prodávající musí kupujícímu už při jednání sdělit všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí (§ 1728 odst. 2 občanského zákoníku).
5. Prohlídky a jednání s kupujícími
PENB musíte zájemci předložit ještě před uzavřením smlouvy (§ 7a odst. 3 zákona č. 406/2000 Sb.). Na dotazy k vadám, dluhům, nájemníkům nebo zástavám odpovídejte pravdivě. Za vadu, kterou kupující musel s obvyklou pozorností poznat, neodpovídáte, ledaže jste ho výslovně ujistili, že byt je bez vad, nebo jste vadu lstivě zastřeli (§ 2103 občanského zákoníku).
6. Rezervace nebo smlouva o smlouvě budoucí
Po dohodě s kupujícím se často uzavírá rezervační smlouva. Zákon ji zvlášť neupravuje, takže podmínky včetně vrácení rezervačního poplatku určuje její text. Ve smlouvě o smlouvě budoucí se strana zavazuje uzavřít kupní smlouvu po výzvě v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku (§ 1785 až § 1788 občanského zákoníku).
7. Kupní smlouva a úschova kupní ceny
Kupní smlouva musí být písemná a podpisy obou stran musí být na téže listině (§ 560 a § 561 odst. 2 občanského zákoníku). Podpisy se v praxi úředně ověřují: neověřené podpisy musí navrhovatel do 30 dnů od podání návrhu na vklad prokázat jako pravé, jinak katastr řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona).
Kupní cena se zpravidla skládá do úschovy u banky, notáře nebo advokáta a vyplácí se podle podmínek smlouvy o úschově, typicky po zápisu kupujícího do katastru. Advokát smí od 1. 4. 2025 přijmout peníze jen na základě písemné smlouvy, bezhotovostně a na zvláštní účet vedený pro jednu úschovu (§ 52g až § 52j zákona o advokacii). Podrobně v průvodci smlouvou o advokátní úschově.
8. Návrh na vklad do katastru
Návrh se podává na povinném formuláři, který ČÚZK doporučuje vyplnit v bezplatné aplikaci Návrh na vklad. Podat ho může prodávající i kupující; Portál veřejné správy doporučuje, aby ho podepsali všichni účastníci. Správní poplatek je 2 000 Kč za návrh (položka 120 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb.). Katastrální úřad smí vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů ode dne, kdy vlastníkovi odeslal informaci o změně (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona). Vyplnění pole po poli popisuje průvodce návrhem na vklad do katastru.
9. Předání bytu a přepis energií
Byt předáváte v termínu podle kupní smlouvy. Sepište předávací protokol se stavy měřidel, předejte klíče a se svými dodavateli energií vyřešte ukončení odběru nebo jeho převod na kupujícího. Zaplacené příspěvky do fondu oprav a zálohy na služby SVJ při prodeji automaticky nevypořádává; jejich vyrovnání si s kupujícím můžete sjednat v kupní smlouvě (§ 1186 odst. 1 občanského zákoníku).
10. Daň z příjmů a daňové přiznání
Příjem z prodeje bytu je osvobozen, pokud jste v bytě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů), nebo pokud od nabytí uplynulo více než 10 let, u bytu nabytého do 31. 12. 2020 více než 5 let (§ 4 odst. 1 písm. b), čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.). Osvobozený příjem do přiznání neuvádíte (§ 38g odst. 3). Další možnosti osvobození, výpočet a lhůty najdete na stránce daň z prodeje nemovitosti.
Jaké podklady k prodeji bytu potřebujete
- Písemná kupní smlouva (§ 560 občanského zákoníku).
- Návrh na vklad na předepsaném formuláři.
- PENB domu, nebo vyúčtování elektřiny, plynu a tepla za 3 roky, pokud vám SVJ průkaz na písemnou žádost nepředá (§ 7a odst. 3 a 7 zákona č. 406/2000 Sb.).
- Potvrzení správce domu o dluzích na příspěvcích na správu domu a na službách (§ 1186 odst. 3 občanského zákoníku).
- Listina, kterou jste byt nabyli (kupní nebo darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví). Podle data nabytí se posuzuje osvobození od daně.
- Prohlášení vlastníka, ze kterého plyne, co k bytu patří a jaký podíl na společných částech domu má.
- Vyčíslení zůstatku hypotéky od banky, pokud je byt zastavený.
- Doklady o opravách a technickém zhodnocení bytu.
Výpis z katastru katastrální úřad od prodávajícího nepožaduje. Vlastníka a zapsaná omezení si zdarma ověříte v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí. Seznam vychází z citovaných zákonů; kupující nebo jeho banka mohou chtít další doklady.
Kolik prodej bytu stojí
Pevné částky uvádíme jen tam, kde je stanoví zákon nebo tarif. Ostatní náklady závisí na smlouvě, kterou uzavřete.
| Položka | Kolik | Podle čeho |
|---|---|---|
| Návrh na vklad | 2 000 Kč za návrh | položka 120 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb.; platí navrhovatel, kdo ho ponese, lze sjednat ve smlouvě (§ 3) |
| Ověření podpisu na úřadě nebo Czech POINT | 50 Kč za každý podpis | položka 5 písm. a) sazebníku zákona č. 634/2004 Sb. |
| Ověření podpisu u notáře | 70 Kč za podpis jedné osoby na téže listině; notář plátce DPH připočte DPH | položka H notářského tarifu (vyhláška č. 196/2001 Sb.) |
| Úschova kupní ceny | podle smlouvy o úschově | ceník banky nebo smlouva s advokátem; u notáře notářský tarif (položka C) |
| Provize makléře | podle smlouvy s makléřem | zákon výši nestanoví (§ 10 odst. 1 písm. c) zákona č. 39/2020 Sb.); provize podrobně |
| Kupní smlouva od advokáta | podle smlouvy s advokátem | dohoda s advokátem |
| Daň z příjmů | 0 Kč při osvobození, jinak podle zákona | zákon č. 586/1992 Sb.; kalkulačka daně |
Cenu vyhotovení PENB neuvádíme. U bytu se předává průkaz celého domu, který vám předá SVJ, a ověřený údaj o případných nákladech pro vlastníka bytu nemáme.
Jak dlouho prodej bytu trvá
Celkovou dobu prodeje spolehlivě předpovědět nelze. Záleží na ceně, stavu bytu, lokalitě i financování kupujícího. K dispozici jsou dva ověřené údaje:
- Doba nabízení: byty se v Česku v září 2026 nabízely průměrně 62 dní (Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz, tisková zpráva ze 7. 10. 2026). Jde o dobu evidence inzerátu, ne o dobu do podpisu kupní smlouvy.
- Vklad do katastru: po podání návrhu smí katastrální úřad vklad povolit nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona).
Doba nabízení ≠ doba prodeje. K době nabízení připočtěte přípravu podkladů (na předání PENB má SVJ až 60 dnů, pokud ho nemá k dispozici), vyjednávání, případné vyřízení hypotéky kupujícího, podpis smluv a vklad.
Prodat sám, s makléřem, nebo výkupní firmě?
Zákonné kroky jsou ve všech třech případech stejné: písemná kupní smlouva, úschova a vklad do katastru. Liší se v tom, kdo co zajišťuje.
Cenu, inzerci s energetickou třídou, prohlídky, jednání i přípravu smluv zajišťujete vy. Kupní smlouvu a úschovu si můžete nechat připravit advokátem nebo notářem. Informační povinnost vůči kupujícímu i odpovědnost za vady máte stejně jako při prodeji přes makléře.
Realitní zprostředkování vždy zahrnuje vyhledání zájemce a zpravidla i inzerci, návrh nabídkové ceny, prohlídky, obstarání dokumentace a zprostředkování právních služeb a úschovy (§ 3 zákona č. 39/2020 Sb.). Smlouva s makléřem musí být písemná (§ 9) a musí obsahovat označení bytu, kupní cenu a výši provize nebo způsob jejich určení (§ 10). Výhradní smlouvu lze se spotřebitelem sjednat nejdéle na 6 měsíců (§ 17 odst. 4) a k samotnému prodeji vás makléř smluvně zavázat nemůže (§ 14). Více v článcích zprostředkovatelská smlouva a provize realitní kanceláře.
Byt můžete prodat i firmě, která nemovitosti kupuje na vlastní účet. Postup je stejný jako u jiného kupujícího. Nabídnutou cenu porovnejte s odhadem tržní ceny a kupní smlouvu si před podpisem nechte zkontrolovat advokátem.
Zvláštní situace
- Byt s hypotékou. Hypotéka se obvykle splatí z kupní ceny přes úschovu a zástavní právo se z katastru vymaže na základě návrhu na vklad za 2 000 Kč. Je-li zapsán zákaz zcizení ve prospěch banky, nelze byt bez její součinnosti převést. Poplatek za předčasné splacení banka účtovat nesmí, splácíte-li v souvislosti s prodejem zastaveného bytu a od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců (§ 117 odst. 3 písm. e) zákona č. 257/2016 Sb.). U fixace sjednané před 1. 9. 2024 se tato pravidla použijí až od začátku nové fixace. Na vaši žádost vám banka musí vyčíslit dlužnou částku i případnou náhradu nákladů (§ 117 odst. 6).
- Pronajatý byt. Prodejem nájem nekončí, práva a povinnosti z nájmu přecházejí na kupujícího (§ 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 občanského zákoníku). Zda je pro vás výhodnější prodat, nebo pronajímat dál, rozebírá článek prodat, nebo pronajmout.
- Družstevní byt, dědictví, společné jmění manželů. Družstevní byt se prodává jako družstevní podíl, ne jako nemovitost, a postup se liší. Liší se i prodej bytu z dědictví nebo bytu ve společném jmění manželů. V těchto případech doporučujeme konzultaci s advokátem. Podrobně: prodej družstevního bytu, prodej bytu při rozvodu a dědické řízení.
Časté chyby při prodeji bytu
- Peníze mimo úschovu. Předat byt nebo podat návrh na vklad bez zajištěné kupní ceny je riziko. Makléř smí úschovu zprostředkovat jen u banky, notáře nebo advokáta (§ 4 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb.). Česká advokátní komora doporučuje nevkládat peníze do advokátní úschovy, dokud nemáte potvrzení banky o vedení účtu úschovy a potvrzení z Elektronické knihy úschov.
- Neověřené podpisy. Pokud pravost podpisů neprokážete do 30 dnů od podání návrhu, katastr řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona).
- Zamlčené vady. Prodávající musí sdělit okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí (§ 1728 odst. 2 občanského zákoníku). Pokud jste o vadě věděli, neplatí ani pětiletá lhůta pro vytknutí skryté vady stavby (§ 2129 odst. 2).
- Inzerce bez energetické třídy a prodej bez PENB. Za nesplnění povinností k PENB při prodeji bytu hrozí vlastníkovi pokuta až 200 000 Kč (§ 12 a § 12a zákona č. 406/2000 Sb.).
- Nepřečtená smlouva s makléřem. Ověřte délku výhradnosti, smluvní pokuty a zálohu na provizi. Záloha od spotřebitele smí být nejvýše dvě třetiny sjednané provize (§ 19 odst. 3 zákona č. 39/2020 Sb.).
- Nevyřešené vztahy se SVJ. Bez potvrzení správce o dluzích a bez ujednání o fondu oprav mohou po prodeji vzniknout spory mezi prodávajícím a kupujícím (§ 1186 občanského zákoníku).
Prodej bytu ve vašem městě
Tento průvodce popisuje postup platný v celé České republice. Místní ceny a dobu nabízení najdete na stránkách jednotlivých měst. Pražská specifika rozebírá článek Prodej bytu v Praze.
Časté otázky
Co potřebuji k prodeji bytu?
Zákon výslovně vyžaduje zejména písemnou kupní smlouvu, návrh na vklad na předepsaném formuláři, průkaz energetické náročnosti domu (nebo vyúčtování energií za poslední 3 roky) a u bytu v domě rozděleném na jednotky potvrzení správce domu o dluzích na příspěvcích a službách (§ 560 a § 1186 odst. 3 občanského zákoníku, § 7a odst. 3 a 7 zákona č. 406/2000 Sb.). Výpis z katastru katastrální úřad od prodávajícího nepožaduje.
Co je prohlášení vlastníka a kde ho najdu?
Prohlášení vlastníka je listina, kterou byl dům rozdělen na jednotky. Obsahuje mimo jiné údaje o pozemku, domu a jednotlivých bytech (§ 1166 občanského zákoníku). Jeho úplné znění se ukládá do sbírky listin katastru nemovitostí. Z prohlášení zjistíte, co k bytu patří a jaký podíl na společných částech domu byt má.
Jak dlouho trvá prodej bytu?
Celkovou dobu prodeje spolehlivě předpovědět nelze. Byty se v Česku v září 2026 nabízely průměrně 62 dní (Realiťák roku a CEMAP), jde ale o dobu evidence inzerátu, ne o dobu do podpisu kupní smlouvy. Po podání návrhu na vklad smí katastrální úřad vklad povolit nejdříve po 20 dnech (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona).
Mohu prodat byt sám, bez realitní kanceláře?
Ano. Zákon prodej bez makléře nijak neomezuje. Sami pak zajišťujete cenu, inzerci s energetickou třídou, prohlídky, kupní smlouvu, úschovu i návrh na vklad. Smlouvy si můžete nechat připravit advokátem nebo notářem. Informační povinnost vůči kupujícímu (§ 1728 odst. 2 občanského zákoníku) a odpovědnost za vady máte stejně jako při prodeji přes makléře.
Mohu prodat byt, na kterém je hypotéka?
Ano. Hypotéka se obvykle splatí z kupní ceny přes úschovu a zástavní právo banky se pak z katastru vymaže na základě dalšího návrhu na vklad za 2 000 Kč. Banka nesmí účtovat poplatek za předčasné splacení, pokud hypotéku splácíte v souvislosti s prodejem zastaveného bytu a od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo nejméně 24 měsíců (§ 117 odst. 3 písm. e) zákona č. 257/2016 Sb.). U fixace sjednané před 1. 9. 2024 se tato pravidla použijí až od začátku nové fixace, proto si podmínky ověřte u banky.
Musím platit daň z prodeje bytu?
Neplatíte, pokud jste v bytě měli bydliště nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo pokud od nabytí uplynulo více než 10 let, u bytu nabytého do 31. 12. 2020 více než 5 let (§ 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona o daních z příjmů). Osvobozený příjem do daňového přiznání neuvádíte (§ 38g odst. 3). Další možnosti osvobození a výpočet najdete na stránce Daň z prodeje nemovitosti.
Jak zjistím, kdo je vlastníkem bytu?
Zdarma a bez registrace v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, kterou provozuje ČÚZK. Uvidíte tam i to, zda na bytě vázne například zástavní právo.
Co se stane s nájemníkem, když prodám pronajatý byt?
Prodejem nájem nekončí. Práva a povinnosti z nájmu přecházejí na kupujícího a nájem nelze vypovědět jen proto, že se změnil vlastník (§ 2221 odst. 1 a § 2222 odst. 1 občanského zákoníku).
Zdroje
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, znění pro rok 2026: § 560, § 561, § 1166, § 1186, § 1728, § 1785 až § 1788, § 2103, § 2128, § 2129, § 2221, § 2222
- Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, znění od 1. 7. 2021: § 3, § 4, § 9, § 10, § 14, § 17, § 19
- Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, znění od 1. 10. 2025: § 7 odst. 2, § 16 odst. 1, § 18 odst. 1
- Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, znění od 1. 9. 2026: § 3, položka 5 písm. a) a položka 120 písm. a) sazebníku
- Vyhláška č. 196/2001 Sb., notářský tarif, znění od 14. 3. 2025: položka H (ověření podpisu), položka C (notářská úschova)
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, znění od 1. 8. 2026: § 7a odst. 2, 3 a 7 (průkaz energetické náročnosti), § 12 a § 12a (pokuty)
- Zákon č. 85/1996 Sb., o advokacii, znění od 1. 4. 2025: § 52g až § 52k (advokátní úschova)
- Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, znění od 1. 8. 2026: § 4 odst. 1 písm. a) a b), § 38g odst. 3; přechodné ustanovení čl. IV bod 2 zákona č. 386/2020 Sb.
- Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, znění od 1. 9. 2024: § 117 odst. 3 písm. e) a odst. 6; čl. XV bod 2 zákona č. 462/2023 Sb.
- ČÚZK: Nahlížení do katastru nemovitostí: bezplatné nahlížení bez registrace
- ČÚZK: aplikace Návrh na vklad
- Portál veřejné správy: Návrh na vklad do katastru nemovitostí (S8419)
- Česká advokátní komora: Jak na bezpečné úschovy, 2025
- Realiťák roku, CEMAP (cenové mapy) a Reality.iDNES.cz: tisková zpráva o trhu v září 2026, zveřejněno 7. 10. 2026: průměrná doba nabízení bytů v ČR
Jak jsme postupovali
Text připravila redakce Brivo s pomocí nástrojů umělé inteligence. Každé právní tvrzení a každé číslo jsme ke dni 12. 10. 2026 ověřili v aktuálním znění zákonů na zakonyprolidi.cz a na stránkách ČÚZK, České advokátní komory a v tiskové zprávě CEMAP. U citovaných paragrafů jsme zkontrolovali, že není vyhlášena budoucí změna, která by je věcně měnila. Údaje, ke kterým jsme ověřený zdroj nenašli (například cena vyhotovení PENB pro byt nebo obvyklá výše provize), neuvádíme.
Upozornění: Informace na této stránce mají obecný a informativní charakter a nenahrazují právní ani daňové poradenství k vašemu konkrétnímu prodeji. Brivo.cz není realitní kancelář a smlouvy o realitním zprostředkování s prodávajícími neuzavírá.
Související