Cenový rozsah (low-high)
Brivo vrací rozsah, ne jediné číslo (např. 8,2-9,4 mil. Kč). Spodní mez = pesimistický scénář (rychlý prodej, nutná rekonstrukce); horní mez = optimistický (kvalitní stav, výhled). Skutečná cena leží uvnitř rozsahu v ~80 % případů.
Brivo nevrací jednu tučnou cenou, nýbrž interval. Dolní hranice (low) je pesimistický scénář - prodejete byť v horší kondici, vy spěcháte a potřebujete peníze. Horní hranice (high) je optimistický scénář - byt je v pěkném stavu, máte čas čekat na správného kupce, trh je příznivý.
Rozsah odráží nejistotu odhadu. Čím více srovnatelných prodejů makléř má, tím užší je rozsah (přesnější). V lokalitách se stovkami prodejů ročně (Vinohrady, Smíchov) je rozsah asi 5-7 %. V lokalitách s desítkami prodejů je 15-20 %. V lokalitách se dvěma prodejemi ročně je rozsah bez smyslu.
Statisticky řečeno, skutečná prodejní cena by měla ležet v rozsahu v přibližně 80 % případů. To znamená, že u 1 z 5 prodejů se můžete překvapit - cena bude mimo interval. Je to normální, protože prodejní cena ovlivňují i faktory mimo data - urgentnost prodeje, kvalita realitního maklérů, psychologie kupujícího.
Cenový rozsah (low-high) v kostce
- ✓Dolní hranice = pesimistický scénář (rychlý prodej, garsóna)
- ✓Horní hranice = optimistický scénář (dobrý stav, příznivý trh)
- ✓Skutečná cena leží uvnitř rozsahu v ~80 % případů
- ✓Užší rozsah (nižší nejistota) = více srovnatelných prodejů
- ✓Rozsah se změní při aktualizaci dat (měsíčně)
Časté otázky
Proč Brivo dává rozsah, ne jednoznačné číslo?
Protože je to upřímné. Přesnou cenu ovlivní stav nemovitosti, výhled i podmínky prodeje. Rozsah říká: někde tady, a makléř ho při osobním posouzení zpřesní.
Jak se rozhodnu, jakou cenu nabídnout?
Střed rozsahu je dobrý startovní bod. Přidejte si 5-10 % na vyjednávání. Pokud spěcháte, jděte spíš na dolní hranici; máte-li čas, jděte na horní.
Změní se rozsah v budoucnu?
Ano, měsíčně. Jakmile se v sousedství prodá nový byt, Brivo ho přidá do analýzy a rozsah se může posunout.