Prodej domu v Praze: postup, ceny a na co si dát pozor
Cena domu v Praze a okolí závisí především na pozemku, stavu konstrukcí a energetické náročnosti. Pro orientaci: byty v Praze se pohybují mezi 131 520 a 165 261 Kč/m² (spodní hranice = průměrná kupní cena bytu podle ČSÚ za rok 2025 (Praha, realizované ceny z katastru), horní hranice = nabídková cena bytů v inzerci (Praha, srpen 2026, Realiťák roku a CEMAP)).
Chci odhad zdarmaRodinných domů je na území Prahy mnohem méně než bytů a nabídka se soustřeďuje hlavně do okrajových městských částí, například do Lysolají, Kolovrat nebo Běchovic. Řada kupujících proto hledá dům také v sousedních okresech Praha-západ a Praha-východ, odkud se do města dá dojíždět. U domu se kromě samotné stavby posuzuje hlavně pozemek: jeho velikost, přístup z veřejné komunikace, napojení na vodovod, kanalizaci a elektřinu a to, co na něm územní plán dovoluje. Tyto podklady je dobré mít připravené před první prohlídkou.
Kupující se u pražských domů často ptají, co půjde na pozemku v budoucnu přistavět nebo upravit. Odpověď dává územně plánovací dokumentace hlavního města a u části domů také památková ochrana. V Pražské památkové rezervaci a v památkových zónách podléhají stavební úpravy vyjádření orgánu památkové péče. Připravte si proto stavební dokumentaci a doklad o povolení užívání stavby, například kolaudační rozhodnutí. Nesoulad mezi skutečným stavem a dokumentací se může ukázat při odhadu pro hypotéku kupujícího a prodej zdržet.
Jak prodej domu v Praze probíhá
Zjistěte reálnou tržní cenu
Základ všeho. Nabídková cena z inzerátů není totéž co cena, za kterou se dům v Praze skutečně prodá. Začněte nezávislým odhadem z reálných prodejů, teprve potom řešte inzerci.Doporučení makléře zdarma →Připravte dokumenty
Budete potřebovat list vlastnictví, PENB (průkaz energetické náročnosti) a podklady ke stavu nemovitosti. Bez PENB hrozí pokuta a kupující i banky ho vyžadují.Co je PENB →Připravte nemovitost a prezentaci
Úklid, drobné opravy a kvalitní fotografie rozhodují o počtu zájemců víc než text inzerátu. U domu kupující řeší stav střechy, rozvodů a vytápění, energetickou náročnost a hranice pozemku.Co zvedne cenu →Prohlídky a rezervační smlouva
Vážný zájemce skládá rezervační zálohu a podepisuje rezervační smlouvu. Hlídejte si, s kým smlouvu uzavíráte a za jakých podmínek záloha propadá.Rezervační smlouva →Kupní smlouva a úschova peněz
Aby kupní cena nešla prodávajícímu dřív, než se kupující stane vlastníkem, používá se advokátní, notářská nebo bankovní úschova, která chrání obě strany.Kupní smlouva →Vklad do katastru a předání
Vlastnictví přechází vkladem do katastru (poplatek 2 000 Kč; katastr smí vklad povolit nejdříve po 20 dnech od odeslání informace vlastníkovi). Následuje předání s protokolem a přepis energií.Vklad do katastru →S čím počítat v nákladech
Kalkulačka daně z prodeje →Jak dlouho to trvá
Byty se v Praze v červenci 2026 nabízely v inzerci průměrně 45 dní, zatímco průměr Česka byl 53 dní (CEMAP, Realiťák roku). Od podpisu kupní smlouvy pak trvá ještě vklad do katastru, obvykle nejméně 20 dní; u rodinných domů srovnatelný průměr nemáme, doba prodeje u nich záleží hlavně na ceně, stavu a pozemku.
Doba nabízení inzerátu není doba prodeje. K ní připočítejte podpis smlouvy a vklad do katastru, který katastr smí povolit nejdříve po 20 dnech, a teprve potom výplatu z úschovy.
Tři cesty, jak dům v Praze prodat
Vlastními silami
Bez provize, ale veškerá prezentace, prohlídky, smlouvy a vyjednávání jsou na vás. Dává smysl, když máte čas a zkušenosti.S prověřeným makléřem
Za provizi získáte prezentaci, prohlídky i zajištění advokáta pro smlouvy a úschovu. Co přesně za provizi dostanete, určuje smlouva s makléřem.Prodej s makléřem v Praze →Rychlý výkup
Peníze v řádu dnů, ale za cenu pod tržní hodnotou. Řešení pro exekuce, spoluvlastnické spory a situace, kdy čas hraje proti vám.Časté otázky k prodeji domu v Praze
Musím mít při prodeji domu v Praze průkaz energetické náročnosti?
Zpravidla ano. Podle § 7a zákona č. 406/2000 Sb. musíte průkaz předložit zájemci před uzavřením smlouvy, předat ho kupujícímu nejpozději při podpisu kupní smlouvy a energetickou třídu uvádět v inzerci. Fyzické osobě hrozí za porušení pokuta až 200 000 Kč (§ 12). Průkaz se neopatřuje jen u budovy dokončené před 1. lednem 1947 bez pozdější větší změny, pokud se na tom strany písemně dohodnou.
Kdy se dům v katastru přepíše na kupujícího?
Nejdříve po uplynutí 20 dnů. Podle § 18 katastrálního zákona (č. 256/2013 Sb.) smí katastrální úřad vklad provést až po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne, kdy odeslal vlastníkovi informaci o podaném návrhu. Právní účinky zápisu pak nastávají ke dni, kdy návrh katastrálnímu úřadu došel. Správní poplatek za návrh na vklad je 2 000 Kč (položka 120 sazebníku zákona o správních poplatcích).
Platím daň, když prodám rodinný dům v Praze nebo v okolí?
Nemusíte, pokud splníte některou z podmínek osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Příjem je osvobozen, když jste v domě měli bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, nebo když od nabytí uplynulo více než 10 let (u domu nabytého před 1. lednem 2021 více než 5 let). Výjimky platí pro dům v obchodním majetku. Konkrétní situaci si ověřte s daňovým poradcem.