Koupě a prodej

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Dohoda, v níž se strany zavazují v budoucnosti uzavřít kupní smlouvu na nemovitost.

Smlouva o smlouvě budoucí (buď obecně "smlouva budoucí") je právní instrument, kterým se obě strany zavazují, že v určité budoucí chvíli uzavřou finální kupní smlouvu. Používá se, když se obě strany v principu shodnou na koupi a prodeji, ale některé podmínky nejsou ještě jasné.

Na rozdíl od kupní smlouvy, která již převádí vlastnictví (vkladem do katastru), je smlouva budoucí jen přípravou. Vlastnictví se ještě nepřevádí. Slouží zejména u staveb ve výstavbě, kdy stavba ještě není kolaudována, nebo kdy se čeká na vypořádání dědického řízení.

Smlouvu budoucí kupní uzavírají stejní účastníci jako finální kupní smlouvu: prodávající a kupující. Může být uzavřena i před realitní kanceláří, pokud ta zprostředkuje prodej.

Co má smlouva obsahovat

Podrobný popis nemovitosti nebo ještě neexistující stavby, která se bude koupit (lokalita, parcela, typ objektu)Cena kupní nebo způsob jejího určení v budoucí kupní smlouvěLhůta, do níž se má finální kupní smlouva uzavřít (např. do konce roku, po kolaudaci stavby)Podpisy obou stran; není třeba notářské ověření, protože smlouva budoucí není předpokladem pro vklad do katastruPodmínky, za kterých je jedna ze stran oprávněna odstoupit (např. stavba není kolaudována v dohodnutém termínu)Jasné určení, zda je smlouva budoucí závazná pro obě strany nebo jen pro jednuLhůta, po niž si každá strana může požádat na soud o naplnění povinnostiPřípadný soupis součástí a příslušenství, které budou součástí finální koupě

Na co si dát pozor

Smlouva budoucí není totéž jako kupní smlouva. Kupní smlouva převádí vlastnictví (vkladem do katastru), zatímco smlouva budoucí jen slibuje, že se kupní smlouva později uzavře.Pokud se některá ze stran do dohodnuté lhůty nechce vrátit a nedodržet slibovanou finální kupní smlouvu, druhá strana si může podat žalobu na naplnění povinnosti. Soudní spor může trvat měsíce.Není-li v smlouvě budoucí jasně řečeno, co se stane se zálohami či částkami zaplacenými v mezidobí, hrozí neshody. Ujednejte si, zda jsou vrácené či započteny na koupi.Smlouva budoucí není důvod pro vklad do katastru. Pokud kupující chce být chráněn v katastru, musí si sepsat smlouvu o předkupním právu nebo si nechat notářsky ověřenou dohodu.Pokud čekáte na kolaudaci stavby, ujednejte si explicitně, co se stane, když stavba neprojde kolaudací nebo se nezačne vůbec stavět.

Kolik to stojí

Smlouva budoucí je méně formální než kupní smlouva. Pokud si ji napíšete sami podle šablony či běžných zvyklostí, nebudete mít výrazné náklady. Pokud si najímete právníka (3–8 tisíc Kč), zajistí, aby smlouva byla jasná a chránila vaše práva.

Časté otázky

Jaký je rozdíl mezi smlouvou budoucí a kupní smlouvou?

Kupní smlouva je finální dohoda, která převádí vlastnictví vkladem do katastru. Smlouva budoucí jen slibuje, že se kupní smlouva později uzavře. Smlouva budoucí se používá, když některé podmínky ještě nejsou jasné.

Musí být smlouva budoucí notářsky ověřena?

Ne, smlouva budoucí se nemusí notářsky ověřovat. Stačí písemná forma a podpisy obou stran. Ověření podpisů se vyžaduje až u finální kupní smlouvy.

Může si jedním partnerem odstoupit od smlouvy budoucí?

Ano, pokud smlouva budoucí výslovně dovoluje odstoupení za určitých podmínek (např. stavba není kolaudována). Jinak je smlouva závazná, a pokud si strana nevyhoví, může si druhá strana žádat na soud.

Související smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost →Smlouva o výstavbě →Smlouva o předkupním právu →

Pojmy ze slovníku

Kupní smlouva (nemovitost) →Kolaudace →Vklad do katastru nemovitostí →

Průvodce má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy nechte zkontrolovat advokátem.