Koupě a prodej

Smlouva o předkupním právu

Dohoda, která dává jedné straně právo koupit nemovitost, pokud ji vlastník rozhodne prodat.

Předkupní právo je oprávnění, které dává jeho nositeli možnost koupit nemovitost, pokud se její vlastník rozhodne ji prodat. Vlastník se zavazuje, že pokud chce nemovitost prodat, musí nejdřív nabídnout koupi nositelkdo práva.

Předkupní právo lze zapsat do katastru nemovitostí jako obciální věc bremenujících nemovitost. To poskytuje silnější právní ochranu. Bez zápisu v katastru zůstává jen osobní smlouvou.

Předkupní právo se typicky užívá v situacích, kdy si chce majitel chránit své zájmy: např. soused si chce zajistit předkupní právo na sousední pozemek, nebo investor chce právo koupit nemovitost, pokud se vlastník rozhodne ji prodat.

Co má smlouva obsahovat

Přesná identifikace nemovitosti, na níž se předkupní právo zakládá (parcelní číslo, typ stavby)Jasné určení osoby nositel práva (která má právo koupit)Lhůta, po kterou má nositel právo koupit (např. 5 let od zápisu, nebo neurčitě)Cena, za kterou si nositel práva může koupit, nebo způsob jejího určeníInformace o tom, zda se předkupní právo zapisuje do katastruPopis postupu, kterým vlastník nabídne koupi nositelkdo práva (lhůta na odpověď, forma oznámení)Určení, co se stane s vklady či zálohami, pokud nositel práva koupi neuvolní

Na co si dát pozor

Bez zápisu v katastru je předkupní právo jen osobní smlouvou a je obtížné ho vymáhat, pokud prodá majitel nemovitost třetí osobě.Pokud vlastník najde kupce, musí nemovitost předkupníkovi písemně nabídnout za stejných podmínek, jaké s kupcem dohodl. Není-li ujednáno jinak, má předkupník na zaplacení kupní ceny 3 měsíce od nabídky (§ 2148 občanského zákoníku), jinak právo zaniká.Zapsáno-li předkupní právo v katastru, váže to každého budoucího vlastníka. Pokud si majitel změní mínění a rozhodne se nemovitost neprodat, je to v pořádku. Ale pokud prodá, musí nejdřív nabídnout kupní nositelkdo práva.Předkupník kupuje za stejných podmínek, jaké vlastník dohodl s jiným zájemcem. Chcete-li si zajistit koupi za předem pevnou cenu, nejde o předkupní právo, ale o jiné ujednání (například opci), které je třeba výslovně sjednat.Pokud si majitel vezme hypoteční úvěr na nemovitost se zapsaným předkupním právem, banka to bude chtít vědět a případně má i právo žádat zrušení práva.Předkupní právo se ztrácí smrt nositel, pokud se tak nestane ve smlouvě (některá práva mohou přejít na dědice).

Kolik to stojí

Zápis předkupního práva do katastru se poplatkem (2 000 Kč, zák. 634/2004 Sb., položka 120) a vklad trvá zpravidla 3 až 4 týdny. Sepis samotné smlouvy můžete zvládnout bez právníka, případný honorář právníka na sepsání a zápis je 3–8 tisíc Kč.

Časté otázky

Co se stane, když vlastník chce prodat nemovitost a nabídne ji mě?

Pokud vlastník najde kupce, musí vám nemovitost písemně nabídnout za stejných podmínek, jaké s ním dohodl. Není-li ujednáno jinak, máte na zaplacení kupní ceny 3 měsíce od nabídky (§ 2148 občanského zákoníku). Pokud právo nevyužijete, vlastník smí nemovitost prodat třetí osobě.

Je lepší zapsáno předkupní právo v katastru?

Ano, zápis v katastru poskytuje větší právní ochranu. Bez zápisu je to jen osobní smlouva a je těžší ji vymáhat.

Jak dlouho trvá předkupní právo?

Strany si lhůtu dohodnou samy. Může to být 1 rok, 5 let, 10 let nebo i neurčitě. Zákon výchozí dobu nestanoví.

Mohu předkupní právo předat dál?

To závisí na smlouvě. Pokud je v ní povoleno, lze právo postoupit (převést) na třetí osobu. Pokud ne, právo zůstává jen u vás.

Související smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost →Smlouva o smlouvě budoucí kupní →Trojstranná (rezervační) smlouva →

Pojmy ze slovníku

Předkupní právo →Katastr nemovitostí (ČÚZK) →List vlastnictví (LV) →Věcné břemeno →

Průvodce má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy nechte zkontrolovat advokátem.