Koupě a prodej

Trojstranná (rezervační) smlouva

Smlouva mezi kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří o rezervaci nemovitosti se zálohským zajištěním.

Trojstranná smlouva je dohoda mezi třemi účastníky: kupujícím, prodávajícím a realitní kanceláří (RK). Slouží k rezervaci nemovitosti se zálohským zajištěním. Zajistí, že kupující si zarezervuje nemovitost a zdaleka si nezmění, a zároveň chráni prodávajícího i RK.

Realitní kancelář hraje v trojstranné smlouvě klíčovou úlohu: zajišťuje úschovu zálohy (obvykle u advokáta, notáře nebo banky; vlastní úschovu smí realitní kancelář vést jen na písemnou žádost klienta a na samostatném účtu úschovy u banky), kontroluje, zda jsou splněny podmínky, a v případě nesplnění podmínek rozhoduje o vrácení či propadnutí záloh.

Trojstranná smlouva se liší od samotné rezervační smlouvy. Rezervační smlouva je často jen dvoustranná (kupující a prodávající), zatímco trojstranná zahrnuje i RK, která si vezme zálohu a drží si ji.

Co má smlouva obsahovat

Jména a údaje všech třech stran: kupujícího, prodávajícího a realitní kanceláře (včetně IČO)Podrobný popis nemovitosti a jejího umístěníVýše zálohy a způsob jejího složení (úschova u advokáta, notáře nebo banky)Lhůta, do níž musí být uzavřena finální kupní smlouvaPodmínky, za kterých si kupující rezervuje právo odkoupistit (např. získání hypotečního financování)Určení, zda je záloha vrácena, propadá, nebo se počítá na finální koupiPodpisy všech tří stran, případně ověřeníPodrobný soupis povinností realitní kanceláře a postupu řešení sporů

Na co si dát pozor

RK si obvykle vezme provizi (výši zákon nestanoví, sjednává se ve smlouvě o realitním zprostředkování podle zák. č. 39/2020 Sb., u plátce DPH se k ní připočítává 21 % DPH). Provizi platí ten, kdo s kanceláří uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování.Záloha, kterou zaplatíte, se lockuje do doby uzavření finální kupní smlouvy. Pokud si kupující transmisí a nechce koupit, záloha se obvykle nevrátí (propadne).Ověřte si v živnostenském rejstříku, že má kancelář živnostenské oprávnění k realitnímu zprostředkování, a vyžádejte si doklad o povinném pojištění odpovědnosti.Trojstranná smlouva nenahrazuje kupní smlouvu. Finální koupi se uzavře až podpisem písemné kupní smlouvy.Podmínky v trojstranné smlouvě se mají být jednoznačné a srozumitelné. Pokud vám něco není jasné, neptejte se RK nebo si nechte smlouvu vysvětlit právníkem.Pokud si budete koupit nemovitost hypotečními prostředky, banka si bude přát, aby byla finální kupní smlouva uzavřena dřív, než se vám hypotéka schválí. Trojstranná smlouva to ne vždy umožňuje.

Kolik to stojí

Trojstranná smlouva se typicky sepíše bez výrazných nákladů RK (je součástí její služby). Pokud si ji chcete nechat zkontrolovat právníkem, přidejte 2–5 tisíc Kč. Zápis do katastru (pokud by mělo dojít) se nepoplachu.

Časté otázky

Co se stane s mojí zálohů, pokud neuzavřu finální kupní smlouvu?

To závisí na podmínkách trojstranné smlouvy. Obvykle se záloha nevrací (propadá), pokud jste vy (kupující) způsobili, že se smlouva neuzavřela. Pokud je zavinění na prodávajícím, obvykle vám zálohu vrátí.

Kolik si vezme realitní kancelář provizi?

Výši provize zákon nestanoví, sjednává se ve smlouvě o realitním zprostředkování (zák. č. 39/2020 Sb.), u plátce DPH se připočítává 21 % DPH. Provizi platí ten, kdo s kanceláří smlouvu uzavřel; pokud má kancelář smlouvu s oběma stranami, musí každé z nich sdělit výši provize sjednané s druhou stranou (§ 12 zák. č. 39/2020 Sb.).

Musíme si podepsat trojstrannou smlouvu, pokud jsme si v koupi jistí?

Trojstranná smlouva není povinná. Pokud si nejste v koupi jistí nebo chcete si rezervovat čas na hypotečnímu financování, je užitečná. Pokud chcete koupit hned bez rezervy, můžete jít rovnou na kupní smlouvu.

Jaké jsou podmínky, za kterých si mohu odstoupit od trojstranné smlouvy?

To určuje samotná smlouva. Obvykle si můžete odstoupit, pokud se vám nepovedlo finančování (hypoteka), nebo pokud zjistíte vadu nemovitosti. Bez platné příčiny se záloha nevracel.

Související smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost →Rezervační smlouva →Zprostředkovatelská smlouva →

Pojmy ze slovníku

Kupní smlouva (nemovitost) →Realitní makléř →Realitní kancelář →Rezervační záloha →Provize realitní kanceláře →

Průvodce má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy nechte zkontrolovat advokátem.