Koupě a prodej

Směnná smlouva

Dohoda mezi dvěma vlastníky, v níž si vzájemně vyměňují svůj majetek bez peněžní úhrady.

Směnná smlouva je právní dokument, kterým si dvě strany vyměňují svůj majetek bez toho, aby platily peníze. Typicky si dva vlastníci domů či bytů vyměňují svoje nemovitosti.

Na rozdíl od koupi, kde jde o peníze, jde u směnné smlouvy o rovnocennou výměnu. Pokud si strany nejsou jisty rovnocenností, mohou přidat i peníze na vyrovnání rozdílu (tzv. přirážka).

Směnná smlouva se uzavírá v písemné formě s ověřenými podpisy obou stran. Vlastnictví se převádí vkladem do katastru nemovitostí, podobně jako u kupní smlouvy.

Co má smlouva obsahovat

Podrobný popis obou nemovitostí včetně parcelního čísla, typu stavby a popisu jejich součástíJasné určení, která nemovitost přechází na kterou stranuSoupis součástí a příslušenství, které jsou součástí výměny (např. garáž, zahrada, zařízení)Určení, zda se platí přirážka (vyrovnání hodnoty) a v jaké výšiOkamžik převzetí nemovitosti a odečet stavu médiíSoupis vad obou nemovitostí, o kterých si obě strany jsou vědoméPodpisy obou stran, v praxi úředně ověřené (Czech POINT, obecní úřad nebo notář)

Na co si dát pozor

Oba účastníci si musí být vědomí, že směnná smlouva znamená právně závazný převod vlastnictví. Nelze ji jednoduše zrušit bez souhlasu druhé strany.Pokud hodnoty nemovitostí nejsou stejné, musíte si ujednat přirážku. Jinak si může druhá strana stěžovat, že je smlouva neúměrně nevýhodná (neúměrné zkrácení, § 1793 OZ).Daň z příjmů: výměna nemovitostí může znamenat, že jednu stranu postihne povinnost zaplatit daň z příjmů (záleží na dobu držení nemovitostí a na tom, zda jde o investici či bydlení).Pokud nemovitost financujete hypotečním úvěrem, banka musí souhlasit se směnnou smlouvou a se způsobem splacení úvěru.Správní poplatek 2 000 Kč se platí za každý návrh na vklad.Zaměřte si obě nemovitosti u geodeta, pokud si nejste jisty jejich rozlohou a popisem. Chyby v popis mohou později způsobit potíže.

Kolik to stojí

Náklady zahrnují úřední ověření podpisů (50 Kč za podpis na Czech POINT nebo obecním úřadě, 70 Kč u notáře), poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč za každý návrh na vklad), a případný honorář právníka (3–8 tisíc Kč). Pokud si nechte nemovitosti zaměřit u geodeta, přidejte cca 5–15 tisíc Kč.

Časté otázky

Musíme si platit peníze, když si vyměňujeme nemovitosti?

Ne, to je principem směnné smlouvy. Pokud nemá cenu nemovitostí stejná, lze zaplatit přirážku (vyrovnání). Jinak si strany vyměňují majetek bez platby.

Jaké jsou daňové důsledky směnné smlouvy?

Zisk z prodeje je osvobozen, pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů), nebo pokud od nabytí uplynulo více než 5 let (nabytí do konce roku 2020) či více než 10 let (nabytí od 1. 1. 2021) podle § 4 odst. 1 písm. b). Jinak se zisk daní sazbou 15 %, nad hranicí 36násobku průměrné mzdy 23 %. Osvobodit lze i reinvestici do vlastního bydlení (§ 4b).

Lze směnnou smlouvu zrušit?

Lze ji zrušit jen se souhlasem druhé strany. Obě strany si musí dohody, jak se vrátí nemovitosti a kdo bude nést náklady na vrácení.

Související smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost →Darovací smlouva na nemovitost →Smlouva o předkupním právu →

Pojmy ze slovníku

Kupní smlouva (nemovitost) →List vlastnictví (LV) →Vklad do katastru nemovitostí →Daň z prodeje nemovitosti (§4 ZDP) →

Průvodce má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy nechte zkontrolovat advokátem.