Koupě a prodej

Směnná smlouva

Dohoda mezi dvěma vlastníky, v níž si vzájemně vyměňují svůj majetek bez peněžní úhrady.

Směnná smlouva je právní dokument, kterým si dvě strany vyměňují svůj majetek bez toho, aby platily peníze. Typicky si dva vlastníci domů či bytů vyměňují svoje nemovitosti.

Na rozdíl od koupi, kde jde o peníze, jde u směnné smlouvy o rovnocennou výměnu. Pokud si strany nejsou jisty rovnocenností, mohou přidat i peníze na vyrovnání rozdílu (tzv. přirážka).

Směnná smlouva se uzavírá v písemné formě s ověřenými podpisy obou stran. Vlastnictví se převádí vkladem do katastru nemovitostí, podobně jako u kupní smlouvy.

Co má smlouva obsahovat

Podrobný popis obou nemovitostí včetně parcelního čísla, typu stavby a popisu jejich součástíJasné určení, která nemovitost přechází na kterou stranuSoupis součástí a příslušenství, které jsou součástí výměny (např. garáž, zahrada, zařízení)Určení, zda se platí přirážka (vyrovnání hodnoty) a v jaké výšiOkamžik převzetí nemovitosti a odečet stavu médiíSoupis vad obou nemovitostí, o kterých si obě strany jsou vědoméPodpisy obou stran s notářským ověřením

Na co si dát pozor

Oba účastníci si musí být vědomí, že směnná smlouva znamená právně závazný převod vlastnictví. Nelze ji jednoduše zrušit bez souhlasu druhé strany.Pokud hodnoty nemovitostí nejsou stejné, musíte si ujednat přirážku. Jinak si může druhá strana stěžovat, že je smlouva nepředvídatelně nevýhodná (vitr § 1791 OZ).Daň z příjmů: výměna nemovitostí může znamenat, že jednu stranu postihne povinnost zaplatit daň z příjmů (záleží na dobu držení nemovitostí a na tom, zda jde o investici či bydlení).Pokud nemovitost financujete hypotečním úvěrem, banka musí souhlasit se směnnou smlouvou a se způsobem splacení úvěru.Na obě nemovitosti se vztahuje poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč za každou).Zaměřte si obě nemovitosti u geodeta, pokud si nejste jisty jejich rozlohou a popisem. Chyby v popis mohou později způsobit potíže.

Kolik to stojí

Náklady zahrnují notářské ověření podpisů (60–160 Kč za oba podpisy), dva poplatky za vklad do katastru (2 × 2 000 Kč = 4 000 Kč), a případný honorář právníka (3–8 tisíc Kč). Pokud si nechte nemovitosti zaměřit u geodeta, přidejte cca 5–15 tisíc Kč.

Časté otázky

Musíme si platit peníze, když si vyměňujeme nemovitosti?

Ne, to je principem směnné smlouvy. Pokud nemá cenu nemovitostí stejná, lze zaplatit přirážku (vyrovnání). Jinak si strany vyměňují majetek bez platby.

Jaké jsou daňové důsledky směnné smlouvy?

Daň z příjmů se platí, pokud jde o nemovitost, kterou jste vlastnili méně než 2 roky (50 % zisku) nebo méně než 6 měsíců (100 % zisku). Pokud je nemovitost vašim hlavním bydlením, obvykle se daň neplatí.

Lze směnnou smlouvu zrušit?

Lze ji zrušit jen se souhlasem druhé strany. Obě strany si musí dohody, jak se vrátí nemovitosti a kdo bude nést náklady na vrácení.

Související smlouvy

Kupní smlouva na nemovitost →Darovací smlouva na nemovitost →Smlouva o předkupním právu →

Pojmy ze slovníku

Kupní smlouva (nemovitost) →List vlastnictví (LV) →Vklad do katastru nemovitostí →Daň z prodeje nemovitosti (§4 ZDP) →

Průvodce má informativní charakter a nenahrazuje právní poradenství. Konkrétní smlouvu vždy nechte zkontrolovat advokátem.